某商業項目推廣策略(更新版)

　　

【正文】 到 80%以上對不同商業業態商家實施經營管理專業培訓，提升區域市場商家的市場競爭力，保證商家經營的持續發展，使其營業收入每年遞增 10%區域內商業市場細分及空缺市場的捕捉，及時更新商業調整策略，提升項目的市場競爭點根據年度商業市場發展潛力，制定年度營銷目標，并進行合理分化，為本項目商家制定相應的年度營銷計劃項目區域市場的升級管理確定項目廣告策略、創新策略及抗風險應對政策，每年開展不低于 3 次促進區域商業繁榮的公關宣傳活動50 / 65商鋪共用部位的養護、維修、運行和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結構、屋頂等公用設施、設備的養護、維修、運行和管理，包括電梯、水泵、二次供水設施、上下水管道、中央空調、共用照明設施、消防設備等附屬配套建筑和設施的養護、維修和管理，包括商業網點、自行車房（棚） 、停車場（庫）等公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理公共環境衛生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔以及垃圾的收集、清運等車輛停放與行駛秩序的管理維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等商家檔案資料的保管代辦服務：水、電、氣、光纖等的代收代繳服務特約服務：根據商家的個別需要，提供商務、中介等特約有償服務加強對商業地產項目有關政府部門及人員的溝通力量，完善外部經營環境項目區域市場的日常管理做好租金的收取工作，同時，對屬于業主委托的，還要做好對業主的租金分配工作51 / 65后期商業經營管理工作進度安排 施工建設階段的介入 竣工驗收和接管驗收前期介入階段 商業經營管理知識的咨詢和答疑 商業經營管理調查 后期商業經營管理定位、商家公約、管理制度 人員組織控制等各項事宜 項目區域市場的分析、評估 項目區域市場的商家管理、調整正常管理階段 項目區域市場的升級管理跟進控制階段 項目區域市場的日常管理管理工作質量的監控 管理品質的評估及創優52 / 65后期商業經營管理服務標準項 目內 容 與 標 準基本要求1. 應持有有效的商業物業管理資質證書。9. 每年與 50%以上商家作有效溝通；年有效投訴處理率為 100%。5. 商鋪裝修符合規定，未發生危及商鋪結構安全及拆改管線和損害他人利益現象。6. 路燈、樓道燈等公共照明設備完好率 95%以上，按規定時間定時開關。4. 對進出項目區域市場的車輛指定位置，使其有序停放。三、 排水、排污管道暢通1．項目區域市場內公共雨、污水管道 疏通 2 次/年2．雨、污水井 清掏 2 次/年3．化糞池 清掏 1 次/年四、二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥，水質符合衛生要求，定期巡查。 56 / 65專項維修資金按國家相關法規執行。58 / 65本項目商業用房后期補位招商工作后期補位招商目標：自正式開業起 8 個月后，項目開攤率保持在 80％以上；自正式開業起 12 個月后，項目開攤率保持在 90％以上。包括：? 市區或商圈內大型看版? 通往項目主通道的燈箱? 項目自有廣告位的使用? 導視系統設計? 廣告位規劃及設計制作結合項目的規劃設計，和政府管理部門協調確定項目的廣告位并確定廣告位的管理和收費辦法。這種方式管理和運作有一定難度，使用時要慎重。年度營銷計劃的內容應61 / 65包括以下幾個方面：? 年度營銷計劃概要? 項目區域市場背景分析（包括產品、競爭、宏觀環境等方面的影響）? 項目區域市場的 SWOT 分析? 年度營銷計劃的目標（包括銷售額、市場占有率、利潤）? 年度營銷活動系列的制定? 年度營銷計劃的戰略戰術? 年度營銷計劃的實施? 年度營銷計劃的費用預算? 年度營銷計劃的控制與監測市場商家文化活動經營管理公司需要根據商家的不同興趣受好，在業余時間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動，加強商家之間感情上的聯系，同時使他們對區域市場產生一種歸屬感。對入駐商家進行評級工作評級標準：租賃面積（m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元/） 租金交納及時率水電費交納及時率 經營情況/配合情況等對優秀的商家給予獎勵和一些優惠措施。我公司將利用團隊多年積累的管理經驗，制定各項規范的服務流程，并同時對員工進行系統、全方位、多層次的培訓，提高員工素質，達到滿足真誠服務的標準。2. 草坪內常年清除雜草，有效控制雜草孳生。6. 每年進行消防演習 2 次。8. 保持設備房整潔衛生，制定設備房管理制度。 7． 統一店招的放置以及商鋪名稱的合理、合法性。11. 建立財務制度，每年一次或按合同約定時間公布商業物業管理費的收支狀況。3. 按規范簽訂項目的后期商業經營管理合同。竣工驗收和接管驗收組織后期商業經營管理處全員參與，會同開發商、建設單位、施工方、監理方、設計方及政府有關部門一起進行竣工驗收，便于全面掌握項目情況。公司組織結構采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應和相互配合。43 / 65三、開街組織策略現場布置 包括現場氣氛的營造、開業慶典和促銷活動的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布置； 通道走廊、商鋪內部、POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對長期的內場地景觀布置。? 常規開業法舉辦一次常規的開業典禮，邀請樂隊及歌舞表演及現場抽獎助興。促銷活動的參與條件設置要非常清楚明白，并且在現場公示。如果有必要，可以市場統一補貼。開業當天正常營業的要達到 75%。? 組織提供相關資料，加強招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。? 根據引進的主力商家及品牌商家業態的實際情況，靈活調整業態，并實施定向招商，提高招商的成功率。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到商業中心的形態。同業差異、異業互補同業差異就是市場不能盲目招同一層次同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經營特色。? 租賃經營采用放水養魚的原則。為實現以上兩點本項目的營銷遵循兩大原則：? 銷售與有投資意向客戶銷售結合采用整體業態規劃，通過主力店定向招商帶動銷售，實現項目利潤指標和業態規劃目標。2）火鍋? 巴蜀最有代表的飲食品種。通過一樓的整體業態布局帶人流向各個方向分散，為樓上商家提24 / 65供隨機性客源支撐。? 指導招商工作的有序進行，明確招商目的和后期經營管理方向。18 / 65第二部分 中國水街項目商業定位一、商業形象定位商業形象定位的目的? 符合項目基本建筑特征與文化內涵? 滿足目標客戶群心理需求與經營、消費需求? 商業項目在城市商業中的惟一性、排他性需求商業形象定位的原則? 準確性原則準確表達項目地理位置、經營方向、商圈地位、結構特點、文化內涵。波羅游記》一書中說：都江水系，川流甚急，川中多魚，船舶往來甚眾，運載商貨，往來上下游。河渠書》中記載了李冰創建都江堰的功績。 3. 商業策劃進行大手筆創新，運用我們豐富的商業房地產經驗，在項目地塊策劃四川商業地產最具創意的大型復合型旅游地產，將項目開發策劃與前瞻式商業整合營銷同步進行，采用復合型旅游地產的特定模式幫助發展商解決商業運營管理問題。目的：提升中國水城商業形象——世界自然文化雙遺產城市的城市名片，借以提升商業價值。他在《史記 《馬可? 間接就業機會：旅游服務業項目囊括餐飲、住宿、購物、消閑、娛樂、會展等多種業態；為餐飲、住宿、購物、消閑、娛樂、會展行業提供服務的相關行業業態多種多樣，包含了大部分的服務行業；為其他行業創造的間接就業機會遠遠超過項目本身經營業態所創造的直接就業機會。21 / 65第三部分 中國水街項目商業業態規劃一、商業業態定位與功能區域定位業態規劃的目的? 為項目提供合理的商業組合方案，奠定繁榮持久經營的基石。區域劃分如下：? A：沿河 2 內街，2 層步行街布局中式建筑? B：小高層及 5 層混合式建筑? C：主入口廣場周邊 35 層商業建筑? D：A 區對面臨街建筑23 / 65考慮縱橫交通體系、經營體系如下：? 橫向關系：一樓的人流動線最為順暢，勢必要成為各個樓棟之間最緊密的聯結體。? 川菜由于用料及口味之關系，成本較低但利潤頗高；形成穩定客戶群后租金承受能力較高，有利于長期經營管理需要。? 定位原因：? 單純的商務辦公難以滿足 B 區建筑的應用；；? 旅游城市的消費者群體對住宿需求更高；? 產權酒店在旅游城市的操作性上更容易于商務寫字樓；? 都江堰缺乏高端酒店與品質性自助酒店；28 / 65? 可帶來大量客源，客源的消費區首選本項目的 A、C 、D 區；C 區? 主要業態：消閑產品及旅游購物? 細分業態：酒吧、音樂廣場按摩足道、古玩、字畫、手工藝品、旅游紀念品、茶葉、土產、動植物標本等? 定位原因：? 都江堰市區缺乏集中的旅游購物區域；? 買得放心，有信譽保證的旅游購物是游客希望旅游城市能提供的服務；? 以上業態總體利潤較高；? 3~5 層的建筑結構，使縱向交通組織成為本區域經營的重點考慮；? 1 層旅游購物，2 層以上酒吧、音樂廣場、KTV、按摩等業態可互相輔助；29 / 65D 區? 主要業態：住宅及生活配套? 細分業態：便利店、超市、水果、蔬菜、雜貨等? 定位原因：? 該區域在整體建筑規劃中相對對立，與其他區域呼應不夠；? 商業體量在二級城市已算龐大，從投資收益分析，一層作為商業門市，2 層以上作為住宅銷售最符合該區域樓宇定位；? 生活配套區完善了水街的功能布局，又不占用其他黃金區域的面積；? 生活配套區在項目啟動初期集中于此，有利于后續經營管理過程中的位置調整；30 / 65第四部分：中國水街項目招商策略一、招商原則及組織架構招商的目的本項目位于城市商業核心地段，商業規模巨大，同時自身又承載了提升、引領城市商業未來的歷史重任，因此對本項目的開發提出了更高的要求，項目的開發不僅僅要求完成開發投資利潤指標，更要保證實現項目的持續經營和永續發展。? 特殊商戶招商優惠原則。能吸引人流量的商戶 有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規模的人流量，帶動中國水街購物消費增長，必須對這些商戶要實施重點引進，他們所帶動的龐大人流將對整個中國水街吸引人流量有重大貢獻。一個大型品牌店的入駐，常常能帶動整個項目的順利招商與管理。? 掌握時機，利用引進的主力商家及品牌商家在業界的影響力，擴大宣傳，全面開展招商工作。? 定期組織專業培訓，不定期根據招商中的具體情況及時溝通交流，強化、提高每位員工的專業技能和綜合素質，提升整個團隊工作效率和能力。? 開業前一周的鋪面面積出租率要達到 85%，一二類口岸要達到 100%。開業前 35 天左右集中推出商家的促銷內容，以超低價格搶占市場，進行商品促銷的突然襲擊，避免其他相關餐飲、酒店等旅游接待行業提前知悉促銷力度后針對性的降價而影響項目形象，形成高價格、東西貴的印象。管理公司的促銷要考慮整體商家情況和各產品的特性設置不同的促銷條件，主要目的是為了集客。? 促銷開業法開業時集中項目內的商家統一對消費者實行大幅度的優惠，吸引消費者到來，打開項目經營的局面。創造商業經營的持續消費旺場。其中由策劃部、推廣部和市場部組成的商業服務部分是整個管理公司的核心運營機構。對本公司而言，通過施工建設階段的介入能使本公司對項目本身的各種情況，48 / 65包括管道和布線的走向，設備的選型、性能及安裝情況，建筑材料和防漏材料的選用情況，哪些地方容易發生質量問題都有詳細的了解，為商家日后的裝修、使用和管理提供方便。2. 應制定日常的商業物業管理制度。10. 建立檔案管理制度（商業物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、商家資料檔案等） 。6. 項目區域市場主入口處設有項目區域平面示意圖。7. 設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。5. 保安人員通過突發事件應急處理培訓。綠化養護管理1. 草坪保持平整，按規定進行修剪，草坪高度不超過 8 厘米。員工培訓作為高品質商業物業，需要優質的服務配套。后期補位招商原則：遵循合作雙方共同商定的合理的業態定位后期補位招商辦法：隨時做好商家儲備，以備調整，補充現有租賃項目類似業態商家的變化。年度營銷活動的策劃項目整體開業后，為整合項目商業資源，提高商業項目知名度，擴大項目的區域市場影響力，應制定一份詳細的年度營銷計劃。? 應節促銷法在節假日如春節、國慶節到來時對中國水街重新布置，并配合一定商品折扣吸引消