房地產開發報建流程心情交流docxdocx(更新版)

　　

【正文】 員材料。啥是私營企業證實呢？去工商局打一張股東結構書就行了。這個也是建設部門的生財主道啊。收人錢手軟，云云。我就不明確為什么要搞兩個站，分著管。這得寫死我啊。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的田地。當然用錘擊樁，那確定是最經濟的。但在很多時候，根本不可能這么規范。最后也是不了了之，因為這根本說不清晰，到底安不安全反正我個人不知道。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。現實就是這么滴殘暴。這是與北方人的使用習慣及氣象一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣天天洗澡。不過老百姓都愛好這種新穎東西。社會上各種聲音都有，尤其是自認為看通了物權法的神經們。我不知道這個東西算啥。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。　　　　　　　　先從消防說起。我就一筆帶過了。你這個車是不能垂直起降的。立體機械停車位我信任很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，貿易一般是100平方米配一個車位。 單體審查、建筑工程規劃許可證　　規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴厲的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較輕易通過一點。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。這種事情太常見了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再銜接進進千家萬戶。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。　　　　　　　　其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必需設立環形消防車道。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。編制用度稍微給多點都沒關系。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。　　城市、縣國民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自轉變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。　　　　　　　　我不是批駁這種土地出讓模式輕易繁殖腐朽。　一般來說，一塊地，必需要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才干領取土地應用權證。中華人民共和國城鄉規劃法將于明年1月1日實行，作為曾經的房地產管理部門的小混混以及現在的下海流落人員，我看了其中與房地產開發報建有關的內容，有些感嘆，在這里講一講。　　　　　　　　恩，簡略的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證實，載明了土地用處及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用處及用地界限的法律根據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是斷定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置請求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包含現在的那個小戶型比例限制請求，也會在這個文件里體現出來。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修正規劃也好，還是基本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深刻人心，更何況當時呢。以出讓方法取得國有土地使用權的建設項目，在簽署國有土地應用權出讓合同后，建設單位應該持建設項目標同意、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣國民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。再次強調：不屬于交易。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清晰的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去規劃部門，就讓他們給我推舉可行性研討報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推舉環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。這都是可以鉆營的處所。我也沒見過那種零缺點的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。給排水不用多說明了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生涯污水和雨水排出小區；強電就是生涯用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通信線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年青的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來供給優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。最常見的是市政排污管線忽然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是程度抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。　　　　　　再說到這個排水許可證。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有方法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。規劃部門都這么控制。不值得多說。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。在這個方面，審查那也是越來越嚴。　　人防工程是非常神經的一樣中國特點的東西。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。 節能審查、施工圖審查　搞了這些東西，夏天空調得開到猖狂掉。同時，在完全不考慮洗手間的采光和透風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，容許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。首先當然是從源頭設計查起。現在合生在廣州的某樓盤前面，也盤算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定途徑上行駛。那玩意打起來不是人能忍耐的，想當年我剛剛進進這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。假如居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想聲援政府的貧困官員了。放驗線、白蟻防治、防雷、猜測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。在我看來，質量問題都是安全問題。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目贍養自己。各位的，明確？　　不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的操縱著。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證實，既可免除施工招投標手續。大家知道一下就行,相約8年的誓言你會相信嗎~`。我這里講的還只是個小手腕。在我與同行的交換中，我也從來沒見過老誠實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。上級政府震怒，云云。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在好處分配，都存在制衡。　　　　　　　　　之后的內容，大家就開始熟習起來了：我們終于進入銷售環節的各項手續了。　　　基礎上，現在的中心層面的調控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供應，壓縮地根　　　　這方面的政策非常的吹糠見米。房地產用地供應量逐年減少是不爭的事實了。就是讓老百姓沒錢買房子。　　　　　　　　強迫性限制房地產產品類型　　　　這個很明白，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。本人所閱歷的少數幾個公司在產品定價上根本上都是這么個策略。這個活就叫放線。　　放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。　　　　　　　　預售許可最主要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑構造封頂。在辦理預售手續時所申報的價錢，開發商可以完整不予理會。這個叫預測繪。　　　　現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開端花很大的精神在做通房屋丈量機構的工作上。這其中有無數的道道兒。在這方面，我信任全國的銀行都是大同小異的。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這兩個部分盡對不會自動向對方查詢對方的登記材料的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收資料辦預售允許證了。這種方式在國土與房管合并的地方也能用。基本的過程如下：規劃局的同道坐在車里看一下，哦，封頂了。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。這是廣泛現象。我反正沒親眼見過這種事情。事實上還有很多須要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。憤青們又會說，我就規行矩步的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。　　　　　　　　無論你們在各自的范疇內是多么的