房地產開發報建流程心情交流-文庫吧

【正文】 拿出來講，由于這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害逝世人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別認為那些什么保利啊合生啊之類的至公司就不會在這個問題上犯重大原則性的過錯，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。　　　　　　說了半天，管線綜合是啥？包含三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來斟酌，依據各項設計規范科學兼顧部署，放到同一張圖紙上。給排水不用多說明了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生涯污水和雨水排出小區；強電就是生涯用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通信線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再銜接進進千家萬戶。　　　　　　這些線路啊什么的，必需要合理的部署好，不能到處亂走。作為非專業人士，要斷定一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。　　　　沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮廢棄了。　　　　　　為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么成果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年青的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來供給優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標記啊。你說，這樣的小區，能住嗎？　　管線綜合既然如此主要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研討，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告知你們，無論開發商們在事先做多少籌備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不產生變更。最常見的是市政排污管線忽然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是程度抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，忽然發明那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。　　　　　　再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生涯污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及銜接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就未幾說了。　 單體審查、建筑工程規劃許可證　　規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴厲的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較輕易通過一點。　單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基本上，落實單體建筑的設計計劃。單體計劃主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：要害就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，貿易一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。　　　　　　　　當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段重要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有方法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我信任很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。　　　　　　　　那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是賠本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還賠本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么控制。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。　　當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。　　　　　　　　審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個進程比較沒什么技巧含量。不值得多說。我就一筆帶過了。　　不過這個建設工程規劃許可證，在新的《城鄉規劃法》中被提到非常高的位置，重復的強調。我個人還沒鉆詳明確，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。　　　　消防和人防專項審查　　這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防裝備是及格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱巨的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。　　　　　　　　先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的花費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不便利的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公平話：涉及性命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強迫性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強迫性規范的，即使能繞過去將會獲得宏大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。最少我不敢。在我個人日后的職業生活中，我也不敢。　　人防工程是非常神經的一樣中國特點的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。　　人防部門屬于政府部門，不是部隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自認為看通了物權法的神經們。我現在告知你們，所有的人防用途的東西，產權都是國度所有。國度為了激勵大家搞人防工程，就容許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能回屬于什么全部業主。　　因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想措施減少人防面積。另外，人防裝備那也是非常猖狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞堡壘了。也不知道能防什么。 節能審查、施工圖審查　在領取建設工程計劃允許證之后，設計公司在建筑施工圖的基本上再次細化，完成構造施工圖、水電施工圖等等全體施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能盤算書，就可以開端這兩項審查了。　　　　　　節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可連續發展，建筑節能擺上的地位也越來越高。這么說吧：什么360度大