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零售商業地產選址與商圈分析報告(更新版)

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【正文】商業地產（零售業）選址與商圈分析一、商業地產：：商業地產是滿足商業、貿易活動的一種地產形式，簡單的說就是“商貿+地產”。次級商圈邊際商圈某商業地產項目注：核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量次級商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量：（一）核心商圈：步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率乘坐小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率（二）次級商圈：步行20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率騎自行車20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率步行10分鐘能夠到達只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率乘坐小汽車20—40分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率（三）邊際商圈：步行20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率步行10分鐘能夠到達只要換乘兩次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率乘坐小汽車40—60分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率：調查商圈可了解預設商店營業范圍內的地理區域，以協助適當項目地點的選擇，商圈調查的目的包括：（1）了解地區居民的人口特征、社會經濟變相及生活形態等；（2）確定產品組合及促銷地點；（3）分析商圈是否重疊（4）計算在某一地理區域內應開幾家店；（5）找出商圈內的障礙：A、道路設施不便B、人口擁擠C、人口過度擁塞（6）法規方面考慮租稅、執照、營運、最低工資及都市區域劃分情況（7）其他因素：了解一地區內同性質的競爭家數（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點。=1/2例如：兩個超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯商場間的途中時間平均為1km。四、商圈市場需求分析——人口相乘法（1）原理：在一個城市區域內。市場的飽和狀況就決定了某個二級市場區是否有商業房地產的開發潛力或者可行性。消費習慣：不同的單元區它的居民的消費習慣可能不同，有的單元區居民的傾向和家庭收入不同，喜歡購物；有的單元區的居民相對于消費的心理沒有那么強烈。（3） RGM模式（Retail Gravity Model）假設某個消費者i，如果去一個商場Sj購物，那么該消費者去購物的概率Pij是多少?Dij(距離)消費地（i） (商j1)Pij=(Sj/ Dij170。〉2，消費者認為距離較遠，他會降低去某個SHOP購物的概率C、如果170。+600/5178。+600/51

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