成都雙流雙華路項目600畝英倫風情小鎮策劃方案xxxx-97頁(更新版)

　　

【正文】 麗園別墅 3 期戶數為 142。在售樓盤的總戶數達到 9309 戶。這些因素都對購房者產生了強大的吸引力。麗景雅筑 原鄉 ％ 30% ％ 60% ％ 41％ ％ ％ 華陽板塊內的在售樓盤其綠化率基本都在 40％以上，作為別墅項目的蜀郡的綠化率達到了 51％，戛納灣畔依靠其 旁邊的商業項目戛納印象所具備的生態公園，綠化率更是達到了 60％。全能凈水系統、歐洲同步安防系統 戛納灣畔 500 米海岸風情休閑木棧道， 7000 平米地中海園林水景社商業配套，獨創豪華游艇會所；酒店式入戶大堂設計。總戶數基本都在 300 戶以上，規模上要稍大于雙流的同類多 層樓盤。在售樓盤的總戶數達到 7884 戶。 2. 華陽板塊房地產的發展現狀 （ 1）華陽板塊房地產整體情況 華陽房地產市場近年來的發展，與 2023 年開始陸續貫通的天府大道有著密切的聯系。 ▲ 容積率、綠化率 項目名稱 歐城花園 大成 天府景秀 2 期 錦繡華都 宗申 流溪別院 4 期 水云花都 瑞升 林韻 領寓 富豪時代 容積率 綠化率 56% 55% 40% 46% % 37％ 30％ ％ 第 23 頁 共 97 頁 錦鎮 45％ 由于雙流板塊在售的 17 個項目中含電梯的項目只有兩個，房地產市場整體樣式以多層為主，所以大部分的樓盤容 積率都在 到 之間，綠化率大體都在 30％以上，規模較大的樓盤綠化率在 40％以上，“大成 ▲戶型區間 雙流地區在售的 17 個房地產項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目 11 個，含 120－ 200 ㎡戶型的項目有 15 個，含 200 ㎡以上戶型的項目數為 7 個。在售樓盤的總戶數達到 8236 戶。 就建筑類型而言，整個區域內雙流、華陽、航空港板塊現在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區域的在售樓 盤類型以電梯為主，牧馬山板塊的在售樓盤全部為別墅。就已查得數據上看，雙流區域的開發總戶數與華陽較為接近。而雙流北部新區的發展規劃也涵蓋了雙華項目所在的區域。據了解，未來 10 年，華陽規劃面積達到 平方公里，城市人口突破 50 萬，居住用地 1267 公頃。在開盤的樓盤中 70－ 100 ㎡區間內的戶型在開盤很短的時間內就已經售完。 今年開盤的樓盤開售批次的銷售也均已過半。 30004000 元 /平方米、 40005000 元 /平方米價位住宅成交面積分別為 萬平方米、 131． 21 萬平方米，成交面 積占比分別為 39． 0%和 35． 5%，需求量最大的是 3000— 4000 元 /平方米價位的住宅。 二環路以外商品住宅供應與成交主要集中區域 16 月，二環路以內住宅供應面積繼續縮減，供應面積僅為 41． 88 萬平方米，同比下降 22． 8%；同期該區域的住 宅成交面積為 82． 98 萬平方米，同比下降 11． 8%。 第 10 頁 共 97 頁 銷售額 銷售面積的增長拉動了銷售額的持續增長。商品房的施工面積持續擴大，特別是住宅和辦公樓的施工面積增長較大，為后 期的房市供應提供了充足的基礎保證。開發資金的持續增長，為房地產開發提供了充足的資金保障，截止 7 月末，房地產開發投資的資金 保障度為 ： 1。統計局表示，由于去年和記黃埔在城南和溫江拿地投資達 16 億元，而今年并沒有港澳臺開發商有這樣的大 手筆，因此港澳臺資呈下降趨勢。 2023 年 17 月房價穩中有升，全市新建商品房成交均價為 3521 元 /平方米；其中住宅成交均價為 3304 元 /平方米。 本項目位于以上四大板塊的交界區域。 在景觀構成的植物選擇上充分考慮了高低錯落的層次感和枯榮季節的合理搭配。 ★ 建筑設計 整個項目的建筑風格為經典的英式建筑，三段立面、尖頂塔樓、陡坡屋頂、老虎窗、圓形花臺等建筑語言和符號的運 用充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸。花園洋房在多層的圍合之中，呈馬蹄性分布。在保證每戶景觀占有的同時也考慮到了社區公共活動的交流空間。根據規劃，到 2023 年雙流北部新區將聚集人口 130 萬，實現“東（華陽）西（東升）互 動，南（牧馬山開發區）北（西航港開發區）呼應對接成都錯位發展”，將把雙流北部新區建設成為成都市區域性教 育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技產業發展高地形成一個東起新興西至九江的環成都經濟增長核心地帶。 全市新建商品房成交 萬平方米，同比增長 %；其中住宅成交 萬平方米，同比增長 %。 17 月，內資和外資分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，港澳臺資完成投資 億元， 下降 %。在本年資金中：開發商自籌的開發資金為 億元， 增長 %；國內貸款為 億元，增長 %；其他資金為 億元，增長 %，其中定金及預付款為 億元，增長 %。 住宅施工面積 第 9 頁 共 97 頁 17 月，商品房的施工面積為 萬平米，增長 %，其中：住宅為 萬平米，增長 %；辦公樓的 施工面積為 萬平米，增長 %。從期房和現房銷售看，雙雙同步增長，期房銷售仍為主體，銷 售面積為 萬平米，增長 %，占總銷售面積的 %，其中住宅為 萬平米，增長 %；現房銷售面積 為 萬平米，下降 %，其中住宅為 萬平米，下降 %。 城南和城西商品住宅成交占比分別為 33． 1%和 %，是供需量最為突出的兩大區域。 30004000 元 /平方米的房子需求量最大 16 月，五城區 40005000 元 /平方米價位住宅供應面積最大，達到 萬平方米，供應面積占比為 36． 6%；其次 是 30004000 元 /平方米價位住宅，供應面積 76． 12 萬平方米，供應占比為 22． 7%。去年開盤的絕大多數樓盤都已售完或者尾房數量控制在各位數以內。而今年開盤的項目，前期批次房源均已銷售過半或已售完，后續批次相繼面市銷售中， 總體銷售情況良好。東升作為成都的衛星城及雙流中心城鎮，將向城市多功 能綜合性方向發展，未來 10 年，東升規劃面積達到 平方公里，城市人口 45 萬，居住用地 公頃；而對于另一 衛星城華陽而言，充分利用成都市行政中心南移，新會展中心及成都市地鐵一號線等帶來的人流、物流、信息流，打造 成現代化的成都城市分中心則是其目標所向。 第 16 頁 共 97 頁 (二 )區域 市場房產開發分析結論： 1. 從規劃看待項目所在區域的發展趨勢 首先，成都正大力執行向東向南發展戰略，而規劃中雙流的“北部新區”地處雙流北部地區繞城高速公路與成都外環 線之間東起雙流萬安鎮，西至雙流彭鎮，總面積達１６３．５平方公里，轄雙流東升、華陽、中和、白家、文星、公興、 萬安、黃甲、九江、彭鎮、勝利等１１個鎮，雙流“北部新區”將成為教育、金融中心，高科技發展中心，居住休閑中 心，物流配送中心。 從歷史的角度來看：城南房產市場的發展從早期的棕北、玉林到后來的桐梓林紫 荊片區，再到后來的雙楠、新棕樹片區，接下來的南延線和華陽，再到航空港片區；從中不難發現以人民南路為軸線， 向外和向西呈扇形的發展規律；該區域正好處于華陽以西、航空港以外，可以預見在華陽向西發展、航空港向外發展的 區域 建筑類型 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 含有各建筑 類型樓盤個 數 多層 14 11 11 —— 4 38 電梯 2 5 5 —— 12 24 花園洋房 3 3 1 —— 4 10 別墅 1 3 5 5 5 18 區域 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 樓盤個數 17 16 16 5 17 71 總戶數 8236 7884 10053 1250 14582（ 16 個項目） 41261 第 17 頁 共 97 頁 過程中，該區域必然會成為房產市場新的熱點區域； （三）區域整體情況（在售樓盤） 從以上數據可以看出各區域內現在的房地產開發規模相差較大，從已知的房地產開發面積上可見天府大道沿線區域 的開發規模是最大的。 總結： 綜合以上數據可以看出，項目所處整個區域內房地產在售項目開發總戶數超過 43824 戶。 （四）城南地區各大板塊的房地產發展現狀分析 第 22 頁 共 97 頁 1. 雙流板塊房地產的發展現狀 （ 1） 雙流板塊房地產整體情況 ▲開發規模 雙流板塊內現在的在售住宅類房地產項目有 17 個，由 16 家開發商開發。 整體來看，雙流板塊的在售樓盤中產品類型以多層為主。 ▲相關配套 可見在雙流板塊，規模較大，檔次較高的樓盤，其自身配套在觀賞性和功能性上也做的比較完善。隨著這片區域房地產市場開發規模的擴大和高品質住宅的興起，其價格還有較大的上升空間。 ▲開發規模 華陽板塊現有在售住宅類項目 16 個，由 16 家開發商開發。 含有多層的項目 11 個，均價在 2300－ 3100 元 /㎡不等。 ▲相關配套 項目名稱 配套 原鄉 176 畝濱河森林公園 /近 3000 平米私家湖泊 /家庭會所功能的半地下室，情趣閣樓，陽光中庭 /原裝進口單式中央真 空吸塵系統。 ▲綠化率、容積率 項目名稱 花樣年別樣城 麗都新城 3 期 陽光華庭 三和南庭 明珠怡園 容積率 綠化率 40％ 32％ 45％ 30％ 第 27 頁 共 97 頁 蜀郡 楓橋映月 南陽錦城 3 期 戛納灣畔 楓渡萊茵 陽 光華苑 凱萊 較之成都市區的喧鬧，華陽的相對寧靜和河岸美景，加之天府大道提供的便捷交通條件和比成都市區每平米要低上 近 1000 元的 均價。 3. 航空港板塊房地產的發展現狀 （ 1） 航空港板塊房地產整體情況 ▲開發規模 航空港板塊內現有在售住宅類房地產項目 14 個，由 14 家開發商開發。 總體上看來，航空港板塊的在售樓盤中，建筑類型還是以多層為主，電梯類住宅的建筑僅次于多層，相對而言該板 塊內的含有別墅的樓盤較多，不過規模都偏小，含別墅的樓盤，別墅最多也就 50 余套。 休閑娛樂：家園國際酒店、紫荊花酒店、大衛營國際俱樂部。 ▲相關配套 從上面的表格可以看出，除了別墅類樓盤的自身配置相對完善以外，其余的樓盤基本上依靠的是周邊一些成熟的高校園 第 31 頁 共 97 頁 項目名稱 容積率 綠化率 學府嘉園 5 期 40% 南麗灣 40% 川大河畔 40% 溫哥華花園 2 期 藍域 44% 翰林南城 ％ 美洲 （ 2） 總結： 第 33 頁 共 97 頁 雙流航空港作為中國五大航空港之一，龐大的人流以及政府有關部門南遷的實施成就了其不可替代的區域價值。特別是道路的暢通帶來了居家的便捷。云嶺高爾夫別墅 會所、網球場、游泳池、高爾夫練習場。云嶺高爾夫別墅這屬于美式草原建筑風格，牧馬山易城則是新亞洲主義原創風格別墅。 綠化率最低的半山衛城綠化率達到 ％，而維也納森林別墅的綠化率更是高達 78％。由于分期開發，分組團面市，整個上看來各個別墅項目的銷售情況都比較好， 經過 2 到 3 個月銷售后，剩余套數基本都在 10 套左右。 17 個項目中占地超過 400 畝的項目有 3 個。 含電梯的項目總數為 12 個。該區域內的在售樓盤的主力戶型大多集中在 140－ 200 ㎡范圍內。錦官麗城 而由 33 層高層建筑構成的凱麗濱江的容積率則高達 。區域內的新面市 樓盤又大多采用分期開發，分批次銷售的模式進行銷售。只有開發規模較大，起價接近 5000 元 /㎡的世紀城天鵝湖花園 的剩余房源為 20％。而成都市政府《 成 都 市 城 市 總 體 規 劃 》 2023~2023） （ 中 關于城市向南發展的方針，最終導致了成都一個“城南副中心”的逐步形成，而天府大道沿線的房地產住宅項目也成 為“新城南”居住概念的一個構成部分。如果 按項目的位置遠近來說，歸于航空港版塊或是雙流版塊都是可以被接受的；下面就項目歸于航空港版塊和雙流作個對比； ★在政府城市規劃方面，航空港開發區和雙流東升組團共同構成成都未來的“西南城市發展帶”，而項目位置正處兩大組 團的交界之處。由于本案占地 600 余畝， 1 期為 100 畝，所以與本案規模相當的這些樓盤樣本占地均在 100 畝以上。 大成 天府景秀 2 期 物業類型 多層 +花園 洋房 開發商 成都大成置業責任有限公司 地理位置 東升鎮廣都大道 189 號 總戶數 2 期 576 戶 聯系電話 85838333 占地面積 15521