某3000畝地項目策劃方案(更新版)

　　

【正文】 它是一種深刻的新生活革命。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 43 5) GOLF 是一種風度 風度是什么？風度是一種從容不迫的生活，是一種有節奏的工作。 7) GOLF 是一種氛圍 在一樣的藍天下，可以享受陽光一般的禮遇，在一樣的氛圍中，可以感受陽光一般的溫情。 人性的呼喚，是永恒的話題。天下，從容揮動青春，時尚尊貴身份，不言而喻。泊天下，你合適的事業夢工產。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 47 （三） L 的狂想：還是人本出發，生生不息 1） largeness—— 巨大的、開闊的 泊天下 —— 氣質天成 傾倒眾生 泊天下走在時尚的前端，將尊貴的高爾夫生活引領成習以為常的休閑，泊天下 —— 純美和諧 琴瑟和鳴 泊天下的營銷推廣表現手法 不同營 銷推廣風格，不同推廣執行手段，會產生不同的溝通效果。 4）時尚： 這里的時尚并不是單純的新銳，而是一種新的生活主張，而是摒棄了固有的鋼筋水泥的生活，在優美的城市邊緣享受生活的樂趣。 （具體的策劃方案將根據確定的產品規劃和項目規劃另行制作）。規模是先天決定的， 3000 畝地造城應該說是適當的，那么配套設施齊全就需要開發商的后天精心營造了。費用投入計劃和 比例將在初期就有框架性的計劃，各項媒體分配、各個銷售階段、各項宣傳用品、以及各種活動與展覽均有相應預算額度，使宣傳推廣與費用使用的計劃性、目的性和主動性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時盡可能提高回報率，避免被動的、散亂的、盲目的宣傳方法。此類專業媒體或專業人士有其專業性的優勢，往往更有說服力，比廣告更讓消費者信服。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。包括我們為本案訂身設計的活動策劃思路。在此基礎上，在轉向普通意義上的外部市場推廣。 由于市場消費者的來源一般較為復雜。 CI 系統，即企業形象識別系統（ Corporate Identity System）的簡稱。 以完善的配套獲得客戶青睞。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 53 泊天下”整個產品與目標消費層次相結合，將“泊在這里，大家相逢一笑。天下，你能感受的僅僅是時尚的氣息，和全新的、概念化的生活。泊 泊天下 —— 新Ｈ ２ Ｏ住宅，生命 銀行。泊天下 —— 精雕細琢的別墅藝術品 以人為本，就是從每個細節都考慮到人性的需要。在這“變是唯一的不變”的市場經濟時代，以人為本，讓我們住得更好，讓住意味著更多，是常談常新的主題。天下，摒棄冷漠，將生活的內涵向外延伸到整個社區。擁有 國際 GOLF生活 ，生活也是一種風度。 3) GOLF 是一種廣度 國際 GOLF 生活 ，并不僅僅是某一方面的改變，它是涉及到生活空間方方面面的改變，是一場全面的生活革命。 我們的推廣主題是 國際 GOLF 生活 以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區文化與生活方式的藍本，除了體現項目的“高爾夫”的特點，生活中可以和高爾夫親密接觸外，同時將項目主題理念體現在社區人文的塑造上，給項目樹立一種高尚的社區文化氛圍 。 C、項目的形象的提升與高品質的包裝。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 40 項目風險點 競爭風險： 市場競爭無可避免。 ◆ 目前項目周邊生活配套設施極少，在前期宣傳引導上不利。 ５、高爾夫主會館 功能設置 設置高爾夫用具店，便利店、更衣室、桑拿室、高爾夫 VIP 房，并成立高爾夫俱樂部。項目中心必須設置的是幼兒園和小學，初中和高中則視業主需要或者項目的發展來安排。 大型購物樂園 輻射范圍達到合肥整個大東南。 可考慮建造幾幢獨特的同地別墅，以較為夸張的設計手法，利用某一較為險要的山勢做出差異性的樣板藝術空間，提升別墅社區的營銷亮點。 每個建筑又以主題組團花園作為組團景觀區的中心，同時引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場，讓小區內每位住戶都能享受到高爾夫帶來的高品質生活，各組團或每棟建筑以組團綠化和樓宇間綠化連接 。 針對項目的情景花園洋房的，營造精致組成的綠化和運動景 觀。 ３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ ４、花園洋房 景觀多層 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 27 三、產品規劃 １、總體規劃指導思想 以“新都市主義”規劃為指導，以歐陸風情與現代簡約融合為原則，圍繞著高爾夫運動為主題，兼顧建筑文脈和自然生態資源和可持續發展，多產業復合統一進行規劃，創造一個全新的具有親個性和充滿生機活力的高尚運動、健康的社區文化。 認同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對生活積極樂觀、享受。項目客戶來源包括顯性必然客戶、分流其他項目的客戶和持續客戶發展。 商務會晤，社交 ，談判功能 —— 商務人士的商務沙龍，企業之間的商務談判，外尚的聚集活動等，項目呼應此類功能的平臺有高爾夫學校，酒店式公寓的會議廳，出租型的商務別墅。 結合城市經濟的戰略走向，分析時下本項目所在城市的結構：該區域內甚至合肥市都沒有一個集休閑、娛樂、商務為一體的高爾夫主題型居住社區，本項目能夠為區域的國際化發展提供新型的生活方式 。 本項目在自然資源的條件方面并不輸給其他競爭項目，要制造差異性就需要更深程度上的挖掘，將自然資源的利用最大化，擴大項目的輻射范圍。天下 “泊”既可以充分表現項目有豐富的水景，又有 “停泊、靠岸”的意思，表現出港灣、人生的港灣、事業的港灣的意思，在這里可以享受寧靜、安逸的生活，卸除人在面對社會時面具和偽裝；天下，有包容、寬廣、巔峰之意。 A：合肥的住房消費在政策的引導下已啟動，在城市經濟快速的影響下，房地產的發展以及城市規劃處于上升的調整階段，由于房地產市場還未進入強競爭階段，區域市場處于小規模、非理性的發展階段，消費者沒有形成完整的品牌，居住等等理性的消費觀念 。由此確定項目的發展方向，可以降低項目的風險系數。 示范城：昭示我們提供的是生活與休閑、娛樂、商務相結合的完美標準，堪稱范本。主要產品為聯排、疊加別墅。該產品的目標市場應該是合肥消費金字塔的最頂端部分。周邊生活配套較少，距離本項目約 5 公里處有江淮汽車廠。地塊較為平整，據目測，整個地塊的高低落差不超過 3 米，地塊中有豐富的水資源，還有大片的綠色生態植被。 因為，市場上的產品，在不斷更替。但策劃的最終目的不會改變。 復合地產不是簡單的地產與其他產業的疊加，不同于純粹拼價格的血戰，它是建立在對消費行為習慣的了解，和創新生活方式的基礎上，將房地產業和其他關聯產業有機整合，從而將某種既具有號召性又具有貼近性的生活方式完整地體現在房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中。 瞄準目標人群，有效地進行項目產品的營銷推廣。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 4 四、 策劃整體思路 策劃的思路來源于消費者。 地塊分析 ? 位置：本地塊位于 312 國道旁，東有南淝河。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 6 （二）項目概述篇 項目概述 本 項目占地面積約 3000 畝，總建筑面積約 160 萬平方米。如新加坡花園城、金色池塘、綠城桂花園、和莊、維多利亞別墅、望園小區等樓盤。但是僅有別墅概念已經不能吸引足夠的市場關注和支撐項目，因此必須引進新的概念。但過分領先于市場的產品又存在著太大的市場抗性。 從地塊的先天條件來看，項目有幾十萬平方米的水域，同時又有城市規劃中的市政配套合未來的城市建設，既能夠擁有良好的環境又不失交通網絡的優勢。 D：該市城市經濟的發展和商務規模的擴 大，很多高級商務人士沒有一個生活、商務、休閑、娛樂甚至包括孩子的教育等等可以集一體的社區。 泊 大型的高爾夫球場，專業的高爾夫器材銷售店以及大型高爾夫會所，吸引改成市乃至周邊城市的愛好者到此進行一條龍的消費。 第三：強調國際新都市生活的方式，重點提出生活氛圍的不可復制性，使本項目成為全新生活方式的最佳代言人。這種大眾度假主要是一種假日度假和休閑的行為主 要表現在頻率大，周期短（大量集中在節假日的幾天）。 ① 對項目所在區域認同感比較強，對郊區大盤接受能力強的客戶。 （ 4） 持續發展客戶 持續發展客戶的特征如下： 對區域或者項目了解不夠的，認同感不高的消費群 需要一定時間以積累購房資金的消費群 沒有明確消費方向，但有需求的消費群； 這是一個為項目的后期產品積累客戶的過程，其中將會產生各種類型的顯性消費者。由于涉及多種物業形態，面向的目標客戶不同，故打破傳統主題來定位的概念，而實現以遞進式組團劃分 。從文化方面來說，歐陸風情具有活力、動感、浪漫特征，因此項目可以在每一期引用不同特色的歐陸風情作為主題景觀。建議別墅形式以地面功能層（或地下室） +地上 2 層為主，兼顧 2 層 +閣層、 3 層 +地下室（或含來層）形式，具體布局視地勢而定。 ? 改進建議： 針對市場稀缺產品提供相應的產品，應用規模化效應提高產品的性價比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區，增加有贈送面積的產品配比，提高產品的附加值，在項目主題的引導下提升別墅類產品的商務功能。 社區會所 主要面向小區客戶提供活動、休閑、娛樂的平臺，設置各球類運動、游泳池、健身房等。 社區會所 設計原則 注重高爾夫主體理念的重要體現，采用現代簡約風格的設計手法，即引入現代簡約主義的建筑風格，體現高尚運動的主題精神和充滿活力與動感的現代氣息。 ◆ 產品的市場定位具有較為科學理性的市場依據。 解決方案： ――在開發中，從規劃出手，營造項目內優質環境，并通過項目形象，加大前期廣告投入，樹立良好的品牌形象。 C、不可預 測的其他風險（如政策）。 F、產品的部分合理改進。它的具體含義 如下： 1） GOLF 是一種高度 國際 GOLF 生活 ，從容改變原有生活模式。在統一的冰冷灰色鋼筋混凝土的從林中，回歸自然是市場接受最大化的趨向。而作為成功人士，更要有一流的工作空間與其相匹配。 知名物業管理，更是以“只有想不到，沒有做不到”的宗旨提供最體貼周到的服務，生活 就是享受。泊這里將成為你的人生榮耀，將承載城市的光 榮與夢想。天下 — 不選貴的，只選對的 不在乎別人的眼光，不在乎別人怎么想。天下，新 O2 商務空間。天下 —— 引領合肥新生活旗幟 新生活旗手、新生活先鋒， 泊天下的居住更體現人性，神采煥發。天下讓夢想不再僅是個夢想，她造 就了一個奇妙的生活新境界， 3000畝生態原生地，誕生了居住奇跡，泊 （一）基本賣點 —— 泊 2）真實： 真的才是善的、美的，真的才能捕獲人心，打動消費者，以完美形象、靚麗規 劃以及公開、公正、透明、真實的營銷推廣，消除市場疑慮，化解市場抗性，提高項目可信度，提升項目附加值，實現營銷推廣目標。所以，首先必須在市場上進行廣泛宣傳，使該種定位的別墅可以為市場所接受。 策劃、推廣宗旨圍繞：造鎮計劃 ?１） “ 造鎮計劃 ” 是什么？ 其實，造鎮計劃在合肥有人提過，上海綠地集團進入合肥后開發的 “上海城 ”就是利用人們對上海的好感度，同時因為 “城 ”的規模設施齊全，規避了周圍配套不全，遠離市區的先天弱勢，取得了很大的成功。 再開始進行視覺識別設計。 a)先內而外 合肥地產市場經過發展，已形成強大的業內人群，也就是我們通常說的地產圈。在主流媒體上發布本案信息，強勢推介，如《合肥晚報》、《安徽商報》、《合肥房地產網》、《房展會