哈爾濱某房地產開發公司置業顧問培訓計劃地產培訓(更新版)

　　

【正文】 屬木，相宜生肖：虎、兔、蛇、馬。 街巷直沖不宜，好的居所“喜回旋忌直沖”。 （三） 地勢宜平 倘若房屋僅次于斜坡之上，那么在選購時便要特別小心，因為從風水角度來看，地勢平坦的房屋較為平穩，而斜坡則頗多兇險！ 如房屋的大門正對一條很陡的山坡，那便不應選作居所，因為不單家財泄漏，而且還會家人離散，一去不回。究竟怎么看待它，也是見仁者見智，各不相同。 2） 第一次來訪的客戶，走后不要超過三天追蹤，一定要在三天內追蹤了解。 18） 鑒定和引導客戶的要求： 有需求，但不急；以前住的房子很習慣，對于新的，好的東西難以接受；總結：少說話，多聽。 10） 誠懇：介紹誠懇，說謊誠懇，夸捧誠懇。 2） 穩重踏實：客戶不喜歡滔滔不絕說話的人，通常是比較穩重的人，容易給客戶以辦事踏實，可信度高，不要極力表現自己，這會令對方反感，影響對方情緒。 4）目光：目光是心靈窗戶，能看出顧客的心靈動機，如突然眼睛發亮就是喜歡上了，斜視是在考慮，向上看在想事情。 方法：必須了解自己的產品，了解客戶的需求，站在客戶的角度上誠懇、自信的去介紹。 四、建筑專業基礎知識 基礎術語： 建筑用地面積：紅線范圍內面積（包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠公用地面積）。現在頒發的《房地產證》是由原《房屋所有權證》《國有土地使用權證》合二為一，統一制成單一的《房地產證》由一個部門統一頒發。 1）可分攤的公用建筑面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水 泵室、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。 由于這“五證”的最終結果反映在商品房銷售許可證上，因此，為了方便購買者購房，一般認為只要有此證，就可以認定是物業銷售的合法手續了。 1 土地使用權出讓： 國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者 向國家支付土地使用權出讓金的行為。 房地產按層數和高度分四類： 低層建筑 14 層； 多層建筑 58 層； 高層建筑 20層以上 ； 小高層 12— 18 層 ； 超高層建筑 30 層 以上（ 100 米以上） 房地產業：是從事房地產的投資開發（包括組織建設 ）經營、管理和服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、支柱性和風險性。 房地產按照不同的標準可分為不同的類型，房地產大體上可分為：居住用房 地產、生產用房地產、經營用房地產、行政用房地產、其他專用房地產等。形成一套行之有效的銷售流程，要有序，不要顯得雜亂無章。 創新觀念：點子多，談判時能隨時發揮有效的方式，不停尋找好的說辭，有好的方式就用。 9） 行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖，挽手而行，與客人相遇應禮讓客人，不得從二人中間穿行。 2） 禮節：開門、讓座、倒水要時時做到。 5） 暫時離開面對的客人一律要講“對不起，請稍候”，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等了”不得一言不發就開始服務了。男員工不準留長發、燙發、染發。 被公司除名的人員，公司有權根據情節輕重及所造成的后果追究其刑事責任。 5） 泄露公司機密給客戶或其他項目，使公司遭受損失者。 2） 上班嚴禁遲到、早退。 解聘：臵業顧問主動辭職須提前 15 天提出申請，由銷售經理、營銷總監批準再遞交綜合部、總經理批準。集團成立于 1999 年，注冊資金 5000 萬元（人民幣），二級開發資質，是集房地產開發、工民建設科工貿、廣告裝飾、礦產開采、路橋建設、商業經營為一體的大型民營 企業，是哈爾濱市房地產開發骨干企業之一，省市民營企業的優秀代表。 基本工資 臵業顧問基本工資為： 800 元 /月 午餐補貼： 3 元 /天（以考勤為標準） 注：試用期（一個月）內基本工資按 600 元 /月發放 傭金的計提標準 ? 如果每月完成銷售額達到任務額的 80%以上（含）即按上述第二條執行，如果未達 到任務額的 80%則所有崗位提成減半； ? 每月設銷售冠軍一名，銷冠獎金為 500 元（在完成任務的前提下）； ? 設立末位零底薪制度，連續 3 個月末位者給予辭退。（公司有統一格式的請假條）病假需在上班前通知銷售主管，事后需補備醫生開出的病假條，否則按事假處理（事假是扣除一天的基本工資） 四、嚴重違紀處理 為加強營銷部管理工作，嚴肅公司勞動紀律，任何員工出現以 下嚴重違反公司規章制度的情況，情節嚴重者予以除名。 8） 多次違反公司規章制度，經批評教育仍無 法改正者。 2） 提倡每天洗澡、換衣服，保持手部、面部清潔。不得染鮮艷顏色的頭發， 佩帶夸張的項鏈、手鏈、耳環、戒指。 8） 不得模仿他人的語言語調和談話，不開過份玩笑。 5） 坐姿端正，不得翹二郎腿、不得將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿。 12） 上班時間不得抽煙、吃東西、看報紙、打牌、下棋等。 能力：要學會增強個人魅力，增強吸引力，這 樣客戶就愿意與你溝通。房地產也稱不動產。 房地產的特性： 1） 不可移動性 2）獨一無二性 3）壽命長久性 4）數量有限性 5）用途多樣性 6）相互影響性 7）易受限制性 8）價值高大性 9）難以變現性 10）保值增值性 房地產按開發程序可分為五類： 生地 ：是指具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。 3） 建設階段 4） 租售與物業管理階段 房地產分類： 1）從用途上分類：分為商業、工業、居住（全國統一） 2） 從結構上分類：框剪結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構 1 房 地產產權： 1） 對土地的使用權和對房產的所有權，包括出讓、劃拔、發展、抵押等權力。 1 土地使用權轉讓：指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。 房屋等級：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危房。 分攤公用建筑面積的計算方法： 分攤公用建筑面積 =套內建筑面積公用建筑面積分攤系數 公用建筑面積分攤系數 =公用建筑面積 /套內建筑面積之和 公用建筑面積 =整棟建筑的面積－套內建筑面積之和－不應分攤的 建筑面積 三、房地產經營管理涉及的名詞術語 房地產市場：房地產交易的場所及有關的行為； 房地產市場的分類： 1）一級市場：以土地所有者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者和使用者的交易市場。 國土局：代表國家行使土地所有者的職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。 基本結構篇： 磚混結構：一般用于多層建筑，以墻身為承重結構。 3） 簡單回答客戶幾個問題，邀請對方來銷售中心（如：對不起，我們這個是熱線電話，電話里解釋不夠詳細具體，并且現場有示范單位、樣板房參觀，您最好盡快到現場感受一下。 7）著裝：從著裝可看出顧問的喜好和個性，喜歡穿休閑服的人，這個性格開朗開放，不喜歡受到約束，西裝革履的表示這人很注意形象，從服裝的品牌可以看出顧客的身份和地位。 5） 引起注意：不多說話的人，一旦開口必定會引起在場的人的高度重視，對方會很認真的聽，也會很急切的知道你想說什么，話雖不多，但容易讓人記住，如果話很多，特別是沒有什么重點，說著說著就跑題了，會引起客戶的反感。 13） 夸捧、戴高帽：好話誰都愛聽，如果被客戶知道你是在捧他，他也高興，但要掌握尺度，不要沒邊；例如：男人可以從氣質、素質、神態上夸，因為所有來買房的男人都可能是成功人士；女人則從容貌、衣飾上夸。 3）機會成交：利用客戶一時的購物欲（購物欲的表現），抓住機會，促使成交；這種客戶購物欲一旦消失，就會冷淡下來，最少要讓其下大定，沒有反悔的余地。 6） 要讓對方感到你真的在 為他著想。 （一） 風宜柔和 最理想的居住環境應有柔和的輕風徐徐吹來。 （四） 衙前廟后不宜 府衙門（特別是警署及軍營）的前面，以及寺院道觀的后面均不宜居住。 忌天斬煞。 床頭禁忌： 1 不宜向西。 2 忌與廁所相對。 3 避免水火相沖。 第七部分、購房相關費用 一、產權證如何辦理、產權證何時辦理？ 產權證是在業主入住之后由開發公司或代辦公司三至六個月期間邀請房地局產權登記部門統一到小區收齊業主應提供的資料，于 15 個工作日內確權完畢后向每個住