實用資料百靈小區可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 ? 可行性研究報告編制原則與依據1? 編制原則(1)嚴格遵循國家有關法律?法規,從實際出發,合理確定建設規模,做到選址合理?功能健全?設施完善?安全衛生?(2)本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件和工程技術方案的可行性,認真調查研究各項基礎條件,避免不利因素對工程建設和運營過程中產生的不利影響?(3)在科學發展觀的指導下,堅持可持續發展戰略方針,貫徹執行國家和地區對環保?安全及消防方面的有關規定和標準?(4)堅持 “獨立 ?客觀 ?科學?可靠”的原則,提出可供項目單位決 2 策的建議,也為有關部門審批項目提供參考依據?2?編制依據(1)建設單位編制可行性研究報告委托協議及設計要求(2)《 **市城市總體規劃》(20212020 年 )(3)《 **鎮總體規劃 》 (20212021 年)(4)《 **縣舊城區改造實施方案》(5)《 城市居住區規劃設計規范》GB5018093(6)《 民用建筑設計通則》GB503522021(7)《 住宅設計規范 》 GB500961999(2021 版)(8)《 **市城市規劃管理技術規定》(9)建設單位提供的基礎資料和數據 項目提出的理由與過程**市擁有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產資源,目前,已經發現的具有工業開采價值的重要礦產資源有 12 類 35 種,是西部地區乃至全國煤炭和天然氣的重要產地?隨著全球經濟的高速發展,全球性的能源供求緊張為****營造了得天獨厚的發展空間,豐富的資源成為**市城市發展的強力助推器?**市在全球性能源緊張的背景下依托資源優勢抓住機遇實施科學合理的能源戰略,其經濟建設在短短幾年之內得到了迅速的發展,成為一座經濟實力雄厚的新興工業化城市?尤其“十一五”以來,**市全力實施“結構轉型?創新強市”和“統籌城鄉?集約發展”戰略,全市經濟社會又好又快發展,成為 我國西部最為活躍的經濟區之一 3 ?然而,**市作為地處西部較為偏僻地區,雖然近幾年依托資源優勢實現了經濟建設的跨越式發展,但是由于發展起點較晚?經濟社會發展基礎較差,城鎮建設基礎和居住環境條件均較為薄弱,規模小?檔次低?服務功能差?承載能力弱,城鎮化嚴重滯后于工業化進程,“小城鎮?大工業”的矛盾日益突出,已不能滿足隨著經濟發展而日益增長的經濟?社會需求?為此,**市抓住契機,適時地提出了加快城市建設的發展戰略目標,制訂了《關于推進城鎮化的決定》,編制了《城鎮化發展規劃》,將城鎮化作為新形勢下加快****跨越式發展的最大基礎建設全力推進?在城市建設中,堅持工業化帶動城鎮化?城鎮化促進工業化的互動戰略?在此背景下,**縣作為**市總體規劃中的 15 個重點城鎮,根據**市“ 三年大建設?三年大變樣”的城鎮總體發展戰略要求,圍繞“提升城鎮品位?優化城鎮環境?完善城鎮功能?加強城鎮管理”的總體思路和實施“收縮轉移?集中發展”戰略要求,按照“循環漸進?節約土地?集約發展?合理布局”的原則,制定了《**鎮城市總體規劃(20212020 年)》 和《**鎮舊城區改造實施方案 》,全面啟動了城鎮基礎設施建設和舊城區改造工程?在此基礎上,**市**房地產開發有限責任公司董事會?管理層經過深入考察調研和研究討論,確定了建設一處集商住小區與酒店一體化開發方案,并取名為“百靈小區”,委托我公司對該項目進行可行性研究? 4 對此,本公司接受委托后,組織有關專業技術人員對項目所在地進行了實地考察,進行了相關的材料收集和調查研究,對當地城鎮規劃要求和建設條件等情況進行了認真的調查研究,組織有關專家對研究方案進行了分析論證,并與建設單位交換意見的基礎上編制了本可行性研究報告,力求為建設單位提供一份專業而客觀的決策參考依據,也為有關主管部門進行立項審批提供審批依據? 項目概況 擬建地點本項目建設地點為**市**縣政府所在地**鎮,項目場址位于**鎮東北部舊城區改造區域,地塊南臨百靈路?西靠**中學,總占地面積20445m2(合 畝) ? 主要建設條件1?本項目擬建地點位于**鎮舊城區,屬于由當地政府統一組織實施的舊城區改造工程,符合當地城市總體規劃和舊城改造政策,并且享受舊城區改造有關優惠政策?2?本項目擬建地點屬于城鎮傳統生活區,目前正處于全面實施舊城區改造,周邊正在或即將建設諸多新型小區?配套商業等,將形成良好的生活居住氛圍?3?項目地塊緊臨城市主干道路,區域內市政道路?供配電?給排水?燃氣熱力等城鎮公用配套設施完善,向北可通過城鎮外環路方便出 5 行,向南可通過百靈路及**北路等進入城鎮中心區,具有方便快捷的交通出行條件?4?本項目場址緊鄰**中學,周邊有**人民醫院?實驗小學及郵政居?購物中心等文體衛生及商業設施,具有便捷完善的生活配套設施條件?5?本項目建設用地已落實,拆遷補償工作已得到政府?群眾等有關群體的認可和接受,場地工程地質勘察工作已完成,項目各項基礎建設條件已基本落實?綜上所述,本項目具有得天獨厚的區位優勢和不可復制的商住配套條件,適合建設居住生活與商業休閑等居民商住地產的開發? 建設規模與目標1?建設規模本項目總用地面積為 20445m2,根據地塊規劃條件和項目規劃要求結合當地市場需求,規劃總建筑面積 35907m2,擬建 1 棟中高層住宅樓?2 棟多層住宅樓和 1 棟多層酒店及配套商業用房,其中:(1)中高層住宅樓按 9 層設計,其中底層為車庫,29 層為住宅樓,規劃建筑面積 9124m2,其中住宅建筑面積 7808m2?車庫建筑面積1316m2?(2)多層住宅樓中,1 棟按 6 層設計,底層為商業,26 層為住宅,另1 棟按 5 層設計,全部為住宅,規劃建筑面積為 7775m2(不含底層商業)? 6 (3)多層酒店按 6 層(底部 2 層按裙房)設計 ,其中 12 層為餐飲部?會議室等,36 層全部為客房,規劃建筑面積 8000m2,另配套 619m2 地下車庫和設備用房?(4)配套商業除住宅樓底層為 1 層外,其余全部按 2 層設計,并在場地東側沿街布置,規劃建筑面積 10173m2,另建設 216m2 物業用房等公共配套設施?2?建設目標本項目根據當地城鎮建設規劃和舊城區改造要求,結合當地居住小區及配套商業建設需求,通過市場化運作,擬建一處基礎設施齊全?配套設施完善?環境優良?完全衛生?出行便捷的現代化城鎮商住小區?3?開發建設期本項目計劃開發建設期為 2021 年 7 月~2021 年 7 月,其中商品房自建設第一年下半年達到預售條件后開始銷售,計劃用 2 年時間內全部出售,酒店部分建成后由本項目建設單位自營? 投資與效益情況1?總體投資與效益情況本項目估算總投資為 7000 萬元,其中: 商品房開發產品成本為4874 萬元?形成固定資產 2051 萬元?經營資金 75 萬元?根據建設單位投融資計劃,本項目開發建設投資采用自籌資金與預收款結合的方式,其中投入資本金 2875 萬元,占總投資的 41%,其余4124 萬元由回籠預售款滾動投 入,占總投資的 59%? 7 (2)效益情況預測根據當地市場需求?價格水平預測數據和自營酒店運營方案,本項目預計實現商品房銷售收入 9292 萬元,其中營業稅金及附加為525 萬元?預提土地增值稅為 139 萬元。“131” 號文提出了若干促進房地產市場健康發展的措施,強 14 調落實地方政府穩定房地產市場的職責,之后一些地方政府陸續出臺財政補貼?購房入戶?放寬限外政策?緩解開發企業資金壓力等措施?影響:這些促進住房消費的優惠措施 ,對金融危機以來走向低谷的房地產也在 2021 年得到快速回暖,成為抵御國際金融危機?抑制經濟惡化的重要支撐產業,實現了房地產市場經歷了從低谷到高峰的華麗轉身?同時也造成了房價和銷量飛速上漲態勢,原本低迷的樓市迅速反彈,商品房銷售面積?銷售額?銷售均價達均超過 2021 年的最高點,使房地產政策由年初的刺激政策開始轉向抑制房價上漲轉變,形成房地產政策和樓市價格的過山車般的變化?9?2021 年:由于 2021 年下半年開始的新一輪房地產價格的快速上漲,造成了投機炒房等熱錢迅速流入樓市,房價過快上漲?泡沫隱現?投資趨熱等問題也隨之暴露,使國家房地產業調控政策向“重民生?抑投機,抑制房價?擴大保障”轉變?上半年陸續出臺了抑制房價過快上漲?促進房地產平穩發展及增加保障性住房等有關政策,如:2021年 12 月國土部等部委聯合發文收緊土地受讓政策,開發商須首付一半且一年內繳全款。② 擬更新換代商品房的消費者。 ⑧工程質量?進度及完善的小區物業服務承諾和展示。 摩仁河溫泉汩汩涓流溫暖心扉,萬畝馬蓮灘,花香襲人。 建筑裝飾工程標準應滿足當地建筑工程初裝修竣工質量核定規定的有關要求?6?防水防潮工程設計本項目地下結構防水等級為二級,采用剛性防水和柔性防水相結合的形式,既設計抗滲等級為 S6 的防水混凝土 ,外加雙層 厚單面自粘型橡膠瀝青防水卷材?屋面防水等級為二級,防水年限 15 年?采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材,厚度 +?排水方式采用有組織外排水?室內衛生間?淋浴間?廚房等有水房間地面防水采用單組份環保型聚氨酯涂膜 厚?建筑物墻體在首層室內地坪下約 處做 20 厚水泥砂漿內 36 摻 3%防水劑的墻身防潮層,散水采用水泥散水?7?無障礙設計各建筑出入口處設置無障礙坡道和欄桿,電梯選用無障礙電梯,在各建筑物入口臺階粘貼盲道專用地磚,并于小區內和市政道路的盲道相銜接? 結構設計方案 結構設計基本參數建筑結構的設計使用年限和安全等級結構安全等級 設計使用年限 抗震設防類 別 地基基礎設計等級 地 下 室防水等級二級 50 年 丙類 乙級 Ⅱ自然條件?風雪荷載 基本風壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標準凍深Wo=抗震設防的有關參數抗震設防烈度 設計基本地震加速度值 設計地震分組 建筑物設計特征周期6 度 g 第三組 豎向活荷載設計參數住宅?客房 商業 陽臺 屋面 樓梯 衛生間 酒店餐廳廚房 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 37 地基與基礎選型根據建設單位提到“地質勘察報告中”的地質條件,本項目場地地基巖土種類較少,結構較簡單,單元層①—細砂工程特性較差,但均在設計基礎砌深范圍以內分布,可進行挖除處理,下伏的單元層工程特性較好,平面及垂向均一性較好,場地屬較均一地基?場地各建筑地基基礎設計等級均為丙級,按照《建筑地基基礎設計規范》(GB50007—2021)之規定,在天然地基上的淺基礎條件下,均不需進行變形驗算?因此,本項目各建筑地基選持力層為單元層②—細砂巖,基礎設計采用天然地基上的淺基礎方案,根據地基承載力特征,基礎埋深應大于 ?另根據項目各單體建筑功能特點,本項目住宅與商業建筑地基采用墻下條形基礎,酒店建筑基礎采用柱下獨立基礎? 結構設計方案根據各建筑總高度?抗震設防烈度?建筑使用功能等,本項目住宅和商業建筑上部結構形式采用磚混結構,酒店建筑采用鋼筋混凝土框架結構?樓蓋的選型對使用功能?安全要求?結構合理性?經濟性影響較大,本項目各單體建筑均采用經濟合理的現澆鋼筋混凝土梁板結構? 主要抗震措施在基礎設計上,應根據場地地質勘查報告,選擇可靠的持力層,并進行專門的場地安全性評價,確保場地地震動參數的可靠性,保證建 38 筑物的抗傾覆能力?在建筑設計上,因規則結構的扭轉效應和鞭端效應較小,遭遇地震后的破壞較輕,建筑規劃設計應盡量采用均勻對稱的型體? 電氣設計方案 強電部分1?設計范圍供電電源,用電負荷,供配電系統,防雷接地系統2?供電電源(1)電源電源由市政電網提供,接口位于場地東側,供電電壓 10kV,用電設備供電電壓為 380/220 伏,具體引入方式由當地供電部門負責?小區內各單元用電電源均由小區內變電站配出低壓回路引入,小區內變電站由供電部門設計?由變配電站配出的低壓線路均采用YJV22 交聯金屬鎧裝電力電纜埋地敷設至各建筑物,小區內的所有電氣管線均為埋地暗敷?(2)負荷等級根據建筑使用功能?經濟安全性要求,本項目用電負荷等級劃分如下:二級負荷:火災報警及聯動控制設備 ?消防泵?消防電梯?排煙風機?加壓風機?應急照明?疏散照明?防火卷簾及保安監控系統?三級負荷: 除二級負荷外的其他負荷?