淺析房地產項目工程管理(更新版)

　　

【正文】 等 8/平方 120萬 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬 自帶對拉螺栓 M“施設”編制的重點：高層建筑施工的過程，其相互關系比一般 多層建筑復雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設施建筑和室外工程等，其施工過程中的相互關系更為復雜。高層建筑的特點就是層數多，垂直運輸量大，加上作為大型商業廣場，每層約一萬多平方米的面積，建筑占地面積與總場地面積的比例較大、材料設備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時地適應性調整，必須結合施工場地情況和工期進度安排、項目的劃分情況，按照“施工現場總平面圖”布置要求選擇。⑤群機作業時，應該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關系，應該考慮相應水平方向的相互影響關系，該按照統一的布置安排，在統一的頂升安排和指揮信號系統下作業。⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協議時，將塔吊的頂升、定期維護、安裝及檢測交由供貨方實施。由于塔式起重機是施工過程垂直、水平運輸的關鍵設備。?合理劃分項目。? 分包和勞務單位選擇時，必須堅持選擇成建制隊伍的原則，必須堅持組織健全、技術素質高地隊伍，最好是能夠自帶一部分施工機械、設備的勞務隊伍。四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關系和職責按照本方案構思與設想，實際上將公司原有的單一建設單位職能，劃分成三個相互關聯、相互制約的“相互獨立”職能。? 預算部按照現有職能開展工作，既為項目服務，又擔當項目經濟管理活動的監督、控制任務，具有建設單位和監理經濟專業工程師的職責。監理公司提供“項目監理部”章，委派總監理工程師；項目具體的監理工作、各專業監理工程師，由我公司按照《建設監理規范》和政府對監理的相關要求自己組織，承擔對外是監理企業的責任，接受監理公司按照“約定”對監理項目部的指導、監督。十二、資料、檔案、合同文件等管理。五、完成項目實施階段的組織設計，制定項目人員的工作流程及責任劃分，制定綱領性網絡計劃。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據。其二、選擇素質高的施工企業和項目經理。/ 13第四篇：房地產工程管理房地產工程管理 工程管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性的環節，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。、完整，并符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。評審決策結論評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性； 2）規劃概念的創新；3）工程計劃及銷售計劃是否可行。從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。/ 13（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。 / 13 總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目投資決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。職責：由銷售部牽頭組織此項工作，向各業主發入住通知，由物業公司辦理相關入住手續，客服部與工程部配合物業公司進行業主入住前的驗收工作。職責：分公司工程部組織完成。b、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本c、按公司的招標制度、實施辦法規定的流程完成相關審批及合同評審。職責：分公司工程部組織辦理。職責：分公司（或項目）工程部組織完成。（15天）工作成果：調試合格，電梯應取得省級合格證明文件。三、單體工程施工（辦理完成施工許可證后進行）。⑴、標準時限：單體工程開工前第43天開始，開工前第1天完成。二、在工程開工前還要完成以下工作：“三通一平”工作。職責：分公司采購部、工程部配合完成本工作。B、發布招標公告（1天）標準時限：單體工程開工前第37天完成。工作成果：工程量清單、擬定標底。工作成果：施工圖。企業都是以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。對于參與項目建設任何一方提出的設計變更要求和建議,首先交由監理單位審查,分析研究設計變更在經濟、技術上的合理性與必要性后,提出設計變更建議的審查意見。因此,合理確定并及時處理好項目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實施,又有利于對工程造價的控制。對于工程價款的調整，應按合同規定的有關方法進行。施工階段成本控制的主要內容包括以下幾個方面：（1）組織對費用支出的審核通過對項目的劃分，將建設項目劃分到分部分項工程，審查每期個單項工程和分部分項工程清單與單價，按形象進度制訂撥款計劃。開以企業進度控制主要內容有以下幾方面：（1）及時掌握工程建設的實際進度 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）定期要求監理單位匯報建設的實際進度并提供必要的進度報告，對涉及重大問題及時組織參加協調進度會，并提供現場會紀要；掌握檢查進度偏差的方法，通過實際進度與計劃進度比較，確定進度偏差值的大小，以便采取進度調整措施，開發企業只對施工總進度實施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業進度狀況，重點是對工程進度的里程碑點的檢查與控制，檢查進度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。若驗收合格在驗收記錄上簽字后方可繼續施工。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。房地產開發企業要以身作則，不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關規定程序辦理手續。（一）房地產開發的規劃管理規劃管理是房地產開發工程管理的第一階段。要解決這些問題,開發企業就要在管理模式上下功夫,加強對項目制管理的研究和應用,把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式,給予積極關注。房地產開發項目的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃管理、設計管理、施工管理和物業管理四個部分。今后房地產企業可以利用的資源將會十分有限，如何利用有限的資源創造更大的價值，如何提高工作效率將會是房地產企業面臨的頭等問題。論文中引用他人的文獻、資料均已明確注出，論文中的結論和結果為本人獨立完成，不包含他人成果及使用過的材料。運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產企業面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售,而是處理不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對紛繁復雜的各種資源進行整合。（二）、房地產項目成本管理現狀無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。（二）房地產開發的設計管理設計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結構設計的規范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統等統籌設計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現。施工階段的工作，包括施工準備，如人力準備，通過招標投標確定施工隊伍，建材和施工設備的準備，落實水電交通運輸等外部條件；組織施工，如在開工之前，建設單位應辦理開工手續，在向規劃部門領取開工執照后，施工單位方可進行施工，在施工過程中，督促監理單位工作，協助施工單位處理施工中常遇到的技術問題，監督施工單位按圖施工，保證工程質量等。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關的檢驗合格的報告。檢查不合格的，嚴禁在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。如不能及時兌付應與承包單位勾通協商，避逸因進度款撥付不及時面造成停工，影響總進度目標工期拖延控制決策監督承包單位按批準的施工進度計劃組織施工，定期檢查計劃執行情況，采取措施調整進度計劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進度管理行為。備料款的扣回應隨工程所需主要材料儲備的逐步減少抵沖工程款的方式陸續扣回。其次在施工過程中做好各方與各項工程的協調，慎重決定工程孌更，嚴格執行監理工程師簽證制度，并按全同規定及時向施工單位支付進度款。設計變更經監理工程師會簽后交施工單位施工。信息管理主要是施工現場的一些信息收集與反饋，對于建設主管部門所發出的信息的收集，了解行業的動態對于本工程的影響，主要是工地現場的資料管理，包括圖紙、聯系函、修改單、合同、計劃書、總結、預結算書、公司發文、內部發文等等所有紙質和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準確、真實、及時地存檔，做好文件收發借用等詳細登記。二、單體設計之前的辦理規劃意見書、項目立項、進行土地測繪與定界、取得建設用地規劃許可證、委托總體規劃方案設計與報批、完成地質勘察等項目前期工作由公司相關部門另行制定周期標準。（10天）標準時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第45天完成。B、按公司內部程序確定標底（8天）標準時限：單體工程開工前第33天開始，開工前第26天完成。職責：分公司工程部在向公司預結算部取得攔標價和工程量清單的基礎上，填充招標文件，并在政府備案。注：監理單位在開工前第38天確定。甲供鋼筋、水泥等主材采購（確定招標方案后進行）。說明：針對非CFG樁的地基處理工程，要保證在單體施工前完成施工與驗收工作。建議在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。標準時限：單體工程竣工驗收前第15天開始。工作成果：編制完成當期工程市政各專業施工圖。二、園林景觀施工圖預算編制（45天）標準時限：單體工程開工后第105天開始，開工后第149天完成。施工階段當期項目市政各專業及園林景觀工程施工（主體封頂前應完成市政工程的相關手續，主要是關于正式用水、強電、熱力的申請）（45天）。職責：分公司（或項目）工程部配合物業公司完成工程交接。工作成果：完成最終工程結算報告。項目投資論證，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。項目變更與調整，包括但不限于：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。市場分析區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來23年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。）1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。/ 13 法律及政策性風險分析 土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。規劃設計初步分析/ 13規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。項目設計管理過程的一般規定 ，各設計階段的管理要求包括，12 / 13但不限于：1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書； 2）選擇符合資格要求的設計單位； 3）配合成本控制、實施限額設計；4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果； 6）組織各設計階段的銜接、協調；7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規定的程序進行； 8）項目完成后的設計總結、資料備案。，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本，只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”，好的名聲必須要好的東西來保證。其三、建立高效合理的管理模式。二、項目實施方案確定：確定本項目的性質、規模、時間范圍、投資額度，項目的具體要求。七、項目實施（施工）階段的過程管理。位于紫荊山路東、商城路北。? 雖涉及新項目管理，但對工程不直接造成影響的部門，比如財務部、銷售部按照需要對人員進行調整，其職能按照公司原來的規定執行。? 材料部作為建設單位主管材料、設備供應的部門，按照公司規定的職責，負責項目“甲供”材料、設備的采購供應，對所供應的材料設備質量與項目的符合性負責，對供應按照計劃進場的時效負責，按照公司規定的部門職責和《項目管理規劃》要求實施責任行為。? 項目經理可由提供資質的施工企業委派，要求具備一級項目經理資質的人員擔任，項目部實際控制權由我公司委派人員掌握。?從獨立核算和相對獨立管理的角度上講，項目部人員應該相對完整，盡可能地避免“互動”造成的“職責”混亂。合理劃分施工段，確定總包單位與分包單位間、各專業分包間的項目責任范圍，是在統一目標規定下，實現合理部署、明確相互間邏輯關系的必須，是項目實現有續組織、持續進展的關鍵。③塔吊的極限臂長和起重量、升限高度，應該與建筑的平面設計形狀、尺寸和高度相適應，與平面中最不利使用點的起吊重量相適應。高層的腳手架形式已經非常豐富，從雙排到頂，到懸挑、吊掛和工具式腳手發展，目前在高層建筑項目中常常使用的是