淺析房地產項目工程管理(文件)

　

【正文】 設計一、市政各專業施工圖設計（向設計單位提供項目規劃總平面圖、場地標高平面圖、審定的市政綜合設計方案、雨污水初步設計后進行）標準時限：單體工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）。（45天）。工作成果：施工圖預算職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內部流程進行審批。b、園林景觀工程：（40天）同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。注：根據各地不同情況，針對具有壟斷性質的專業如燃氣、強電、電信等，本著公司利益最大化的原則與施工方洽談并確定合同條款。建議在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。二、移交物業（單體工程竣工驗收合格后開始）A、單體工程移交（15天）標準時限：單體工程竣工驗收合格后第1天開始，第15天完成工作成果：出具分公司（或項目）工程部與物業公司共同簽認的移交單。職責：分公司（或項目）工程部配合物業公司完成工程交接。五、辦理竣工結算標準時限：工程竣工驗收合格后第1天開始，工程竣工驗收合格后90天內完成。、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。總經理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。項目并購及合資合作/ 14條的規定執行項目建議、論證、決策程序。，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。法律及政策性風險分析土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。市場分析區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。2）項目開發各期的利潤體現。綜合分析與建議 從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。附表2 投資收益分析項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務費用 22 5 營業稅金及附加 23/ 13四、利潤總額 24 減:所得稅 25五、凈利潤 26六、項目投資總額 27七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34附表3 開發各期利潤預測經濟指標 年 年 年 合 計上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）第五章 項目立項評審決策指引 項目可行性評審方式和要求，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。 1）所在地域選擇； 2）開發產品的選擇；3）項目品牌與企業品牌的協調性； 4）開發項目規模； 5）開發項目檔次；/ 136）目標客戶選擇。項目可行性評審決策會議，并隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。、開發建議和評審結論。、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。工程進度管理是管理過程，時間是金錢，效率是生命，加快工程進度，節約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。這些單位是工程建設的先頭兵，好的勘探隊伍能準確的對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節約工程造價。怎樣去選擇，應當有一整套的組織架構，如：施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業機械設備、近三年的工作業績、企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質量。其中包含的主要工作大項有：一、項目可行性研究：了解市場行情，當地的經濟指標、住宅需求指標，全部購買人群及購買能力等，以確認項目定位及項目方案選擇。四、確定監理方案，委托監理公司；委托招標代理公司（如需要委托招標代理），確認監理公司和招標代理公司的工作范圍。六、組織招標代理公司編制施工招標文件，組織招標工作，確定中標單位及總標的。十、組織竣工驗收及竣工結算。一個房地產項目的項目管理規劃大綱項目管理規劃大綱工程開發目錄一、項目概況1二、項目管理構思1三、內部組織機構職能調整的設想1企業組織結構的調整設想1組織結構調整后部門職能與項目的適應性調整意見2組織調整的原則3四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關系和職責3“項目部”的職責3施工項目部組織管理機構結構4項目部人員配置4項目部的組織原則5項目所需主要機械設備6施工部署的重點7五、監理職能管理職責和職能9“監理項目部”與監理公司的關系9“監理項目部”的組織結構9“監理項目部”的人員組成9“監理項目部”的職責10六、項目建設過程中，建設單位的職能11七、建設項目管理目標的確定11項目成本的構成12項目施工成本控制的原則12八、建設項目的評價13本方案的SWOT分析14項目管理方案對施工、監理企業的需求14項目管理方案的可行性評價14九、方案編制說明14**商業廣場項目管理方案一、項目概況：擬建的**商業廣場，是按照國際頂級商業模式打造的大型一站式購物中心。原則上：?施工圖設計完成后，按照項目預算的成本分析，核定施工成本，制訂項目部目標管理計劃，由公司部分人員組成項目部，掛靠在具備施工資質的建筑施工企業名下，按照施工總承包的方式對項目進行管理行為實施，協調施工過程中的外部環境關系，承擔“施工企業”的責任，接受建筑公司按照合約規定對項目部的指導、監督。三、內部組織機構職能調整的設想：項目開始后，按照對新項目管理的構思，組織結構調整后的職能部門、人員調配意見：? 公司不直接涉及新項目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調整，其職能按照公司原來的規定執行。除現有人員外，按照任職資格需要進行人員增調。預算部作為建設單位職能部門，參加項目管理過程管理。? “施工項目部”財務室按照《項目管理協議書》的約定（項目目標管理責任書規定），負責管理項目劃撥“工程款”資金的管理，負責“項目部”成本管理、控制的實施和實施監督工作。“項目部”的職責與組織：? “項目部”承擔按照“目標管理計劃書”規定目標的實現責任，包括不對施工企業造成不良影響的質量責任、安全生產責任，施工成本、工期控制責任，交納規定該由施工單位交納的相關費用（包括“兩金”、散裝水泥費、定額管理費、安全監督費、農民工工資保證基金等），安全資料以及與建設單位檔案管理、驗收備案、綜合驗收相關的技術資料，提交“兩書一金”、項目管理規劃書（施工組織設計）；負責項目實施過程中材料、設備的采購（約定“甲供”以外），勞務、分包商的選擇，協調施工過程中的外部環境關系，承擔項目施工建設的質量管理、安全管理、文明施工、施工隊伍管理責任，承擔建設主管部門檢查監督工作的配合責任，承擔質量監督檢測申報、配合責任。按照有關規定，新項目規模的項目部的管理人員應該有不少于10%的高級職稱人員參與，此項，建議由提供資質企業幫助名義人員解決。?項目部在建立質量管理體系和安全管理體系時，應該將專職和兼職統籌兼顧，將分包單位負責人和關鍵技術管理人員列入保證體系內，參與系統的管理。項目所需主要機械設備（按照公司對新項目的構思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場（檐高暫以32M，）計）：主要機械設備配置表序號 機械設備名稱 規格型號 性能或主要參數 估計使用量 輸入模式 估計價格 資金投入量 備注一、提升設備 附著式塔吊 H3/80 2臺 55萬 110萬附著式塔吊 H3/63 2臺 租賃 40萬 80萬 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺 租賃 40萬 160萬二、混凝土施工設備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬 210萬布料機 BL16 3 3萬 9萬混凝土攪拌機（應急）JZC350 1混凝土震動棒 50根 5萬 5萬平板震動器 4臺三、鋼筋加工設備鋼筋對焊機 UVI120 6臺 自帶 30萬 4套交流電焊機 WSE500 10臺 自帶直流電焊機 ZXT400 8臺 自帶鋼筋調直機 GT40 4臺 自帶 鋼筋彎曲機 GW40 6臺 自帶鋼筋切斷機 GQ40 4臺 自帶切割機 4臺 自帶鋼筋錐（直）螺紋機 自帶電渣壓力焊機組 自帶四、模板加工和處理設備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺 自帶圓盤鋸 4臺 自帶五、抽水設備污水泵 4臺 自帶潛水泵 DW6525*6 4臺 自帶六、計量、測量設備儀器激光鉛垂儀 2臺 經緯儀 J2JED 2臺 水準儀 DWA10 4臺 七、其他設備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬 112萬臨時供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶主要周轉材料需量表（按群房施工考慮）序號 材料名稱 規格 單位 單價 估計用量 估算總價 估計進場階段 備注竹膠板 10平方 40 15萬 600萬 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標 T 4000 4000 800萬 租賃2000 200萬扣件 個 4 30萬 120萬 扎絲、鐵釘等 8/平方 120萬 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬 自帶對拉螺栓 M“施設”編制的重點：高層建筑施工的過程，其相互關系比一般 多層建筑復雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設施建筑和室外工程等，其施工過程中的相互關系更為復雜。?作好施工部署，合理劃分施工段。高層建筑的特點就是層數多，垂直運輸量大，加上作為大型商業廣場，每層約一萬多平方米的面積，建筑占地面積與總場地面積的比例較大、材料設備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時地適應性調整，必須結合施工場地情況和工期進度安排、項目的劃分情況，按照“施工現場總平面圖”布置要求選擇。②合理選