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臨沂某宗項目土地投資開發可行性論證簡報(10頁)-地產可研(專業版)

2025-10-14 09:05上一頁面

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【正文】為了不至對沿河景觀造成嚴重破壞，建議小學內建筑全部采用低層建筑，對建筑尺度、建筑立面進行優化處理，與整個環境融為一體，力求和諧。從上述角度來說，本案推出休閑商業，同樣不妥。顯然，本案將成為目的性消費場所。與沂龍灣面臨同樣的問題，即遠離市區，交通不便，沂龍灣大橋在尚未整體完工的情況下已先行通車。顯然，南坊區的發展是基于保護老城歷史建筑，緩解老城交通、居住、環境等多方面的壓力、優化城市結構、拓展城市空間、保證城市整體可持續性發展的大背景下展開的，諸多城市新區發展的經驗為南坊區的美好前景已作出注腳，但投資巨大，過程必定漫長。這兩種商圈在地域性方面交織分布，通過其他方面特征區分開來：批發商圈零售商圈分布特點一般隨交通口岸轉移而轉移，沿道路呈現帶狀延伸一般隨居住人口聚集而聚集，呈現以大型商業為中心向周圍發散空間分布多沿臨沂市南北向干路分布除個別商業中心外，多沿臨沂市東西向干路分布購物環境功能單一，環境要求較低形象推廣、品牌展示、商品銷售等多種功能，對購物環境要求較高交通條件交通方便即可，方便貨運既要求交通方便，又要求交通易達性商業面積取決于批發市場在行業中地位取決于有效需求量配套設施要求簡單倉儲配套各項配套要求較高經營方式商戶直營為主低檔以直營為主，中高檔相對管理嚴格，一般為統一經營管理持有方式目前商戶以租用為主，隨著物流城片區啟動，逐漸向自己持有轉變中小業主自己持有為主，大型商家租用為主租金承受能力高低商業季節性不明顯明顯購物客群趨利性，目的性強，不辭辛苦休閑型，目的性不強盈利能力強弱四、本案分析本案與沂龍灣連為一體，互為影響，因此，本案分析需密切結合沂龍灣項目展開。同樣是休閑街區，上海的新天地比杭州的西湖天地和南京的 1912 生意紅火得多，就是這個道理。沂龍灣項目東側不遠處為省重點中學臨沂四中分校，中學教育保證無虞，小區內部社臨沂二小分校，初步滿足年輕業主子女教育的要求。沂龍灣規劃可售面積 = 120 萬平米所需銷售溢價 = / 120 萬平米 = 328 元 /m2 上述測算顯示，如果沂龍灣項目能夠得益于雙語小學而得以溢價，則獲取該宗土地具備可行性，否則不具備。 ? 項目 2800 元 /m2 左右的均價與 30 萬元左右的總價基本符合主流客群的購買力； ? 祊河沿線景觀與西部景觀帶構筑的景觀優勢突出，成為關鍵驅動力之一，項目兼顧經濟型與舒適性的戶型設計亦頗受客戶追捧； ? 第三大驅動因素就是項目東側的國務院重點投資的重點中學臨沂四中分校，而部分年輕業主同時關注的還有小學教育。因此，如果推出部分建筑，則該建筑群對沂

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