物業(yè)管理常見(jiàn)問(wèn)題應(yīng)對(duì)技巧(專業(yè)版)

　　

【正文】 當(dāng)事人可以在《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》確定的范圍外，約定其他的保修部位。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)要求退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。你購(gòu)買(mǎi)的新建住宅，如果在保修期內(nèi)的，發(fā)生了住宅工程質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》的明文規(guī)定，應(yīng)向新建住宅所在地區(qū)的建筑業(yè)管理部門(mén)和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)反映，并由質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)督促房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處理解決。但是，我們也不排除首層不交的特殊情況，這種情況存在的前提條件是：房屋銷(xiāo)售前，房屋使用管理維修公約中明確規(guī)定并經(jīng)全體購(gòu)房人認(rèn)可，或者樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人會(huì)議明確決定首層住戶不用交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。”房地產(chǎn)商和物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利在買(mǎi)房人入住時(shí)代收契稅，他們并沒(méi)有得到房地產(chǎn)管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)的授權(quán)。 公用水電費(fèi)的如何分?jǐn)偅看穑海ㄒ唬├纾河械拈_(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。 開(kāi)發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？答：根據(jù)國(guó)家頒布發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)文件第十六條：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。公用水電費(fèi)的范圍：公用水電費(fèi)是指路燈、樓道燈、庭院燈、景觀燈、水體、電梯運(yùn)行用電、二次加壓用電以及線路的電損和水損等消耗的水費(fèi)與電費(fèi)的總稱。交費(fèi)方法：各業(yè)主（使用人）在交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并交納。契稅還是應(yīng)交到房地局和稅務(wù)部門(mén)供暖費(fèi)該怎么交？供熱建筑面積怎么算？問(wèn)：我剛買(mǎi)的新房，房產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái)，供暖費(fèi)該怎么交？供熱建筑面積怎么算？讀者：劉先生　　答：市供熱辦的負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，一般情況下，如果產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有下來(lái)，供熱建筑面積根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的建筑面積進(jìn)行計(jì)算。《中國(guó)物權(quán)法草案建議說(shuō)明》中也明確了這一原則。據(jù)了解，上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站地址宛平路75號(hào)20樓，聯(lián)系電話63777788；如果超過(guò)了保修期，發(fā)生住宅質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該向住宅的物業(yè)管理部門(mén)反映，由其負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，上級(jí)主管單位是市房屋土地資源管理局；此外，作為市住宅發(fā)展局，是住宅質(zhì)量投訴的歸口管理部門(mén)，負(fù)責(zé)處理跨地區(qū)、綜合性且性質(zhì)較為嚴(yán)重的住宅質(zhì)量投訴。”　　。當(dāng)事人可以在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎(chǔ)上，約定更長(zhǎng)的保修期限。保修條款一般包括如下內(nèi)容：　　。對(duì)于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條的規(guī)定處理，即“商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。問(wèn)：我家近期購(gòu)買(mǎi)了一套新建住宅，入住一段時(shí)間后卻發(fā)現(xiàn)房屋有些質(zhì)量問(wèn)題，不知向哪個(gè)部門(mén)投訴？聽(tīng)說(shuō)在保修期內(nèi)或保修期外分別由不同的部門(mén)受理，是否有這回事？ 　　答：是有這回事。　　從實(shí)際結(jié)果看 如果首層產(chǎn)權(quán)人以不能乘電梯為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)中的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，則會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)，二層住戶就會(huì)以不需要電梯服務(wù)為由（自己爬樓梯），拒絕交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，三層、四層甚至高層的人都會(huì)以同樣的理由拒絕交納費(fèi)用，其結(jié)果是沒(méi)有人交納電梯費(fèi)用，電梯服務(wù)因而停止，最終損壞的將是全體產(chǎn)權(quán)人的利益，物業(yè)的保值和增值目的又從和談起？由此可見(jiàn)，首層住宅交納電梯費(fèi)是比較合理的。為搞好征收管理，市內(nèi)六區(qū)契稅收入為市級(jí)收入，暫定由市財(cái)政局委托市房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)代征代繳。目前新加坡公共用電全部由開(kāi)發(fā)商全額承擔(dān)。另外：是否安防盜窗等決定權(quán)仍在業(yè)主自己，待業(yè)主入住50%以上后，召開(kāi)第一次業(yè)主代表大會(huì)來(lái)討論決定。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。 房子暫不住物管費(fèi)如何收？（相關(guān)：我不住為什么還要交管理費(fèi)）答：２００３年１１月１３日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》，該《通知》要求全國(guó)各地從２００４年１月１日起執(zhí)行《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。不含