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物業管理常見問題應對技巧-資料下載頁

2026-03-16 05:51本頁面

　　

【正文】建筑面積應為實測面積，物業公司應按照購房合同中約定的建筑面積數()向該業主收取物業管理費。房屋出現細微裂縫買家能否退房？問：我買了一套房子，入住后不久就出現了一些質量問題，地面起鼓，墻面有多處細微裂縫。向開發商提出退房，遭到拒絕，我該怎么辦？　　——讀者李先生　　解答：你反映的問題在京城房地產市場上經常出現。根據有關法律，對于質量問題，應當區別情況進行解決。　　。對于主體結構問題，應根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十五條的規定處理，即“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權要求退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”　　。對于此類問題，視雙方有無約定，處理不同。　　(1)如雙方當事人在購房合同中有特別約定，依約定執行。　　(2)如雙方當事人無特別約定，購房人應與開發商協商予以解決，一般不能退房。如在法定保修期限和范圍內，可以要求開發商承擔保修責任。如超過法定保修范圍和期限的，實行有償維修。其中屬于房屋共用部位和共用設施設備部分的維修，費用從公共維修基金中支出，其他部位，由業主自行承擔費用。如開發商在法定保修期內未進行維修的，則還應讓開發商負責維修。并應依法賠償因不及時維修而帶來的損失。　　根據來信中說明的情況，應該屬于非主體結構問題。如你們之間有特別約定，按約定處理。如無另外約定，則你不能要求退房，如你所購房為非主體結構問題以外的瑕疵較多，開發商應積極予以解決，如開發商在法定保修范圍和期限內，未予以解決，你依法有權要求開發商承擔保修責任并賠償因此造成的損失。　　律師建議：根據北京建設市場的實際情況，商品房交付使用后，主體結構發生質量問題的并不多見，大量發生的是非主體結構問題，因此關于保修條款的制定就非常重要，建議購房者在簽訂購房合同時，應當針對所購房屋的實際情況與開發商約定詳細具體的保修條款。建設部《商品房銷售管理辦法》和《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》對開發商的保修責任做了最低限度的規定，當事人可以在此基礎上與開發商做另外約定。保修條款一般包括如下內容：　　。當事人可以在《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》確定的范圍外，約定其他的保修部位。當事人可以在《商品房銷售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎上，約定更長的保修期限。如開發商不按規定承擔保修責任，應承擔違約責任。如可以這樣規定：開發商經兩次修理仍不能解決的，開發商應當給予一定的經濟補償或買方有權要求更換或退房。辦入住手續時業主是否應交納物業費？業主在入住時交納物業費的現象是前期物業管理的事情，是指業主會在成立前由開發建設單位委托的物業管理服務企業進行的物業管理服務所收費用的情況，一般在新建商品房出售前，房地產開發企業應當委托物業管理服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業管理合同，購房人在購買新建商品房時，應對前期物業管理服務合同中相關內容予以書面確認，經購房人確認的物業合同，對購房人有效。所以如果合同中約定了入住時應交納物業費和交納的期限，那就應履行合同的約定供電、供水問題的關鍵在于必須按照市場商品經濟客觀規律運作，而不能始終以壟斷方式運作！電力是供電企業的產品，既然作為產品，就應該遵從商品經濟運作規律，應該由產品的制造者、經營者向消費者提供服務，即“向最終用戶服務，向最終用戶收費”！當然，電力部門也可以委托物業管理公司或其他人代替自己“向最終用戶服務，向最終用戶收費”。因此，《物業管理條例》第四十五條明確規定：“物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”如果，電力企業沒有委托物業管理公司“ 向最終用戶服務，向最終用戶收費”的，物業管理公司是無權收費的！此時，物業管理公司沒有被委托進行收費，實質是對供電企業、業主以及住戶的侵權行為，也是違反《物業管理條例》的違法行為！17 / 17

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