商品房銷售培訓相關問答(專業版)

　　

【正文】 開發商可以按照購房合同的規定，要求該業主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。其二，一些裝修人員在施工區域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規定的行為或民事損害行為，物業管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。　　在通常的情況下，開發商尚未將所有的樓房賣出，則小區居民與這棟大廈的開發商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂等公共建筑享有共有權，行使占有、使用收益、處分等權能。業主應檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產品檔次下降。 63購房寶典：怎么驗收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數量的逐步增加，購買精裝住宅的消費者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項目如何驗收？達到什么標準才算合格？　　驗收精裝房依據的標準　　北京市建裝協家裝委員會工程質量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業使用的驗收標準有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內驗收標準》(本版將陸續刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗收標準》，使用哪一個標準要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規定的標準對工程進行驗收。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。根據我國有關的法律規定，房地產抵押合同應當具備下列條款：　　(1)抵押當事人的自然情況；　　(2)抵押物的坐落、類型、結構、面積、價值、房屋所有權屬、土地使用權屬及權證編 號；　　(3)被擔保的主債權的種類、數額；　　(4)債務人履行債務的期限；　　(5)抵押擔保的范圍；　　(6)抵押物的占管人、占管方式和責任，意外毀損和滅失的風險責任；　　(7)抵押權人處分抵押房地產的方式；　　(8)爭議的解決方式；　　(9)抵押當事人約定的其他事項。這是因為當債務人不能按期歸還貸款時，貸款銀行需要將抵押的房地產予以變賣，從變賣所得的價款優先受償。首期付款不能把手頭的現金用完，而應該留有一筆相當的資金用于住房裝修和更新家具、家電等室內用品。這包括收入預期和未來大額支出的預期。需要提前還款的應提前15天向銀行提出申請，經貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協議。對申請人的調查，最重要的是申請人是否具有經濟償還能力。　　由于下列原因造成的保險財產的損失，保險人不負賠償責任：①戰爭、軍事行動或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災害；④被保險人或其家庭成員的故意行為；⑤保險財產因設計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭經濟承受不起不測的災禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對住房加保險。商品房銷售培訓問題465446還款期限如何選擇？貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經濟能力及其投資偏好。個人購買房屋的貸款，數額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應當歸還的數額時，已考慮了貸款人逐年應當支付的利息。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應無條件配合銀行的決定。 40什么是住房補貼？房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。貸款辦理手續，一般應在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？還清后可以再次申請。按2000年年底出臺的最新規定，現房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證。 19公用建筑面積分攤的原則是什么新修訂的相關文件規定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。 對企業虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理條例》規定，須經本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經住房資金管理中心審核，報有關部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。斜面屋頂結構的房間。(1)套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ9686)規定的方法計算，其他建筑 ，按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。此號碼與發證機關的簿冊、檔案記載相一致。這里要注意兩個方面：一是規范的發證機關是市(縣)的房地產管理局(房產管理局)或市(縣)人民政府。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。面積誤差比=（產權登記面積合同約定面積） X 100%合同約定面積12 問：房產廣告怎樣才能做到不違法答：《商品房銷售管理辦法》出臺后，不少開發商在研究該辦法的同時，也產生了不少的疑問和困惑，其中對于房產廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關房地產廣告中的一些問題，確實需要開發商和有關部門引起重視。2 問：商品房預售條件及商品房預售許可證的辦理程序按照哪些規定執行？答：按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。商品房銷售培訓問題115前言：本培訓主要涉及的內容為房產法律、銀行貸款、物業管理、住房公積金等客戶關心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產相關知識，希望通過培訓，大家能進行主動學習，主動思考，成為一名客戶認可的、優秀的房地產銷售專家。（點評： ）在有關規定尚未完善的現狀下，開發商的房子還是要賣，房地產廣告還是要做，但在宣傳時，應當注意相應的一些問題：　　形象廣告可以做　　根據《廣告發布規定》第五條、第六條的規定，開發商在發布預售商品房廣告時，應當具有銷售許可證證明。內頁印有統一規范的填寫項目。別的任何單位或部門都無權發證，它們發的權證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。 （點評： ）(2)套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？按有關規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單位內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用面積與套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。 30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續攻讀博士學位3年(其間基金轉到市人才中心賬戶上)，現在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉移到外省市。 20陽臺面積怎么計算按現行的《建筑面積計算規則》：(1)封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。商品房預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房人交定金或預付款，而在未來的一定日期擁有現房的交易行為。35住房公積金貸款是按季提現，那么每季最多可以提多少呢？問：住房公積金貸款是按季由公司提現的，那么每季最多可以提多少呢？　　答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應超過每季度還款額。　　40住房補貼如何領取？住房補貼領取的辦法：　　(1)住房補貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進行管理，委托銀行承辦有關的金融業務。住房補貼發放的原則是：堅持效率優先，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。 42怎樣辦理房地產抵押登記？房地產抵押登記一般包括抵押權設定的登記和抵押權實現后的登記兩個環節。因此，每一期歸還的數額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負擔就相對重一些。　　當銀行認為個人購房貸款在還款上存在較大風險時還要求借款人投保貸款保證險種，投保該險保險人要求以所購住房作借款抵押為條件。另外，按照我國《擔保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認購書并約定支付一定數額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認購書向購房者 追討。　　保證期限：自投保次日(一般從入住之日)12時起到保單約定的終止之日12時止。在確定貸款年限時，有時還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準的可能性不大。　　對于提前部分還款，建行規定必須還月還款額的整倍數，工商行從1997年底開辦了任意時間、任意金額(超過還款額度)的提前還款業務。前者要考慮的因素包括年齡、專業、學歷、工作單位性質、行業前景乃至宏觀發展趨勢等。 58貸款——自己辦還是找代理？a、自己辦貸款省錢、費時間　　如果不走冤枉路的話，辦理貸款跑個五六趟一般就能完成了(組合貸款因為涉及到公積金貸款和商業貸款兩項，要麻煩一些)。如果抵押的房地產發生損毀、滅失，變賣該房地產所獲得的價款將可能無法償還債務人所欠的借款。 62房地產抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種？房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：　　(1)漸進式抵押貸款　　(3)定息抵押貸款　　　　哪些裝修項目應注意驗收　　因為北方氣候的原因，一些裝修項目在驗收時可能會或多或少地存在一些因為氣候原因產生的問題，因此，專家建議首先把驗收的目光放在隱蔽工程上：　　檢查廚房衛生間的上下水管道。文/本報記者藺麗爽　　名詞解釋　　空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。　　雖然，各方由于所占的共有權份額不同，權利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。違約金或賠償金以實際損失和違約責任為準。可以雙方談，也可以打官司。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。消除其對職能、權利的錯誤理解，將對其正確定位自己、理順關系、提高服務質量，都有一定的意義。相應的，在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項全能的，就構成了對共有人共有權的侵害。建材產品和設備品牌被更換，意味著住宅品質可能被變換。　　此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調整利率抵押貸款等形式。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。 61房地產抵押的合同應當具備哪些條款？以房地產設定抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂的抵押合同。　　在用房地產抵押貸款期間，保持抵押房地產的價值，對于抵押權人(貸款銀行)來說尤為重要。　　第六、首期付款的寬松原則。　　第二、對家庭未來的收入及支出作合理的預期。如果購房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。申請人如果要求公積金借款，要提供按時交納公積金的證明。　　由于下列原因造成保險財產損失和費用支出，保險人負賠償責任：①火災、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺風、暴風、龍卷風、雪災、雹災、冰凌、泥流石、崖崩、突發性滑坡、地面突然下降；③空中運行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發生上述災害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險財產的損失；⑤以及為減少損失對保險財產采取施救、保護、整理措施而發生的合理費用。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，接受的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。銀行要求購房借款申請人投保此險，是因為在購房借款時住房設置了抵押，抵押物的安全關系到貸款銀行的風險，通過參加保險可以轉嫁因自然災害導致的風險。 作為抵押人來說，應承擔的主要義務是按合同的約定按期歸還貸款本息。　　具體做法是：首先應向銀行提出出租申請，同時應提交與承擔人簽訂的正式《租賃合同》。　　(3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發放年限內，按月計發。其貸款的最快期限是多長時間？由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經過指定評估機構評估。28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現房銷售和商品房預售有什么不同？目前，商品房銷售分現房銷售和期房銷售(即預售)兩種。　　不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理用房)。但需出具出國一年以上的居留證明。　　對于尚未建立住房公積金的企業職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。　　套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。即首頁花邊框內上端有由發證機關編列的權證號碼。　　發證機關(蓋章)。新的房屋權屬證書由建設部設計監制，