土地使用權出讓價格評估培訓資料(專業版)

　　

【正文】 則：不動產總價=商業售價商業建筑面積+住宅售價住宅建筑面積= 3500+3000= 160729970元房屋開發成本房屋開發成本主要包括前期費用、規費、建安費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等項目，根據《江西省建筑工程綜合概算定額》及項目的自身狀況，估算其開發成本為：A、建設項目前期工作費是指建設項目開工建設前進行的項目規劃、可行性研究、初步設計、水、電、交通等前期工作發生的費用。開發商為江西極地置業有限公司。c、臨路狀況：分為四面臨路、三面臨路、兩面臨路、一面臨路、不臨路五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級，相應增減2%。比較因素指數確定如下：（1）地價指數根據估價人員對近年九江市商住用地地價情況的調查，近期九江市商住用地無明顯漲幅。估價技術路線介紹①假設開發法假設開發法，是在合法原則、最高最佳使用原則的基礎上，確定評估對象的最佳利用方式，并根據同類物業的市場供求及市場價格綜合確定其預期開發價值，在此基礎上扣除正常的建筑成本、銷售費用、稅費、利息、開發商利潤等，最終得出評估對象地價的方法，其基本公式為： 地價=不動產售價－房屋開發成本－管理費用不可預見費用－銷售費用及稅費－利息－開發商利潤－契稅②市場比較法市場比較法在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較近時期已經發生交易的類似土地交易案例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、基準日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估基準日地價的方法。第三部分 土地估價一、估價原則本次估價主要遵循客觀、公正、科學、合法的總原則和估價基準日原則，以及：合法原則是指估價人員和估價機構在土地評估中，遵循相關法律、法規和規定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。區域內集中了國家部委、省市大中型企業40余家，通過資產重組，挖潛改造，正煥發出新的生機和活力。：：。陽春3月成交量比2月直增137%。②公路105(北京—珠海),316(福州—蘭州)國道。土地使用狀況（1）土地利用現狀根據估價人員的現場勘查，至估價基準日2014年7月16日，估價對象紅線內為待開發的空地（2）土地規劃利用狀況根據委托方提供的資料《九江市規劃局廬山區分局規劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，有關地塊控制指標，現整理如下：①四址為：東至老廠區(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路；②土地面積：（）；③用地性質：商業、住宅用地（商業80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容積率：≤；⑥綠地率：≥30%；⑦建筑間距：符號規劃、消防的要求；⑧未盡事宜必須符號國家規范和《九江市城市規劃管理技術規則》以及市政府的相關要求。根據委托方提供的資料《九江市規劃局廬山區分局規劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，待估宗地規劃容積率≤，根據最有效利用原則。（4）本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。三、估價結果和估價報告的使用估價的前提條件和假設條件（1）待估宗地完成土地征收手續，并繳納了相關的費用，土地所有權歸國家所有，屬待出讓的宗地。替代原則土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同、條件相似的土地交易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。（2）供電區域內供電來源于九江市電力公司，屬華中電網。%，%。2013年，九江全市成交均價整體平穩。④水運上通重慶,下達上海市并延伸海外,內河航道里程762公里,共有各類港口及專用碼頭144個,年吞吐能力3000萬噸,九江港是東西水運,南北水陸中轉的重要樞紐港, 九江港最高年客運量500萬人次，最高貨物吞吐量5000萬噸,分別居長江各港口的第二位和第四位。57′－116176。（2）委托方對所提供的資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。四、估價基準日二○一四年七月十六日五、估價日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日六、地價定義根據委托方提供的資料及評估人員現場勘查，待估宗地實際土地開發程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地不平整。限制條件：本報告中評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，于估價基準日2014年7月16日，在設定的開發程度、用途、使用權取得方式、土地使用年限的土地使用權價格，如有改變，地價則需另作調整。四、影響地價的因素分析（一）一般因素分析影響地價的一般因素主要指影響城鎮地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，包括城市經濟發展水平、產業政策、人口聚集、城市發展、土地利用規劃、地理位置等。 九江—瑞昌—碼頭鎮的九碼快速通道已于2010年5月通車。隨后，2013年紅五月與“銀十”也以較大的優勢成為12月當中的兩個高峰，創下1291396套的高成交量。，%。金源恒生化纖、清華同方、巨石化建已經列入九江市八大工業航母之中，輻射帶動了區域經濟蓬勃發展，全區現已初步建成玻纖、化纖、石化、機械制造四大支柱工業產業，并集聚了相關配套產品的生產基礎、產業工人和技術力量。（四）其他資料委托方提供的《土地估價委托書》；九江市城鄉規劃局廬山區分局文件《九江市規劃局廬山區分局規劃設計條件審批表》[第360402201400036號]；《》；估價方掌握的有關資料及估價人員實地勘查、調查所獲取的資料。②由于該建設項目符合城市規劃要求，與周圍環境相協調，屬于該宗土地的最佳利用（最有效使用），且區域內房地產開發較多，房地產市場交易案例較多，可以獲得較為準確的交易數據，依據九江市的經濟發展水平，可參照周邊類似房地產開發項目的銷售價格，故符合假設開發法的評估要求，可選用假設開發法進行評估。需要特殊說明的事項（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區位條件、地產交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。根據根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）和項目的具體要求，此次評估設定土地開發程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。十一、土地估價師簽名姓 名 土地估價師證號 注冊編號 簽 名殷金火 2002360004李 斌 2002360047十二、土地估價機構估價機構負責人簽字： （機構公章） 二○一四年七月十七日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、土地估價對象概況土地位置狀況待估宗地位置、土地級別、用途、使用年限、面積、容積率、四至、土地使用權處置方式等詳見表3：表3 估價對象土地位置狀況表宗地位置土地級別估價設定用途設定土地使用年限評估面積（m2）容積率四 至土地使用權處置方式九江市廬山區東至老廠區(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商業III級，住宅IV級商業住宅用地（商業80%，住宅20%）商業40年住宅70年㎡≤詳見《》出讓土地權利狀況（1）估價對象的土地所有權屬國家所有。九江地處鄱陽湖平原，北有長江，西有修河，中有博陽河和長河，江湖縱橫，水網稠密，地表水及地下水資源均十分充裕。具體調控方向主要看房價和經濟的發展，如果明年上半年房價過快上漲，則很有可能在下半年迎來政策加碼，面臨新一輪的調控。社會經濟狀況，％。%；，%；，%。（7）使用年限評估設定土地使用年限為商業用地法定最高出讓使用年限40年、住宅用地法定最高出讓使用年限70年。對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，資料來源可靠，并且交易案例與待估地塊有相關性和替代性。案例C：該地塊位于廬山區，東至環湖路，南至緯四路，西至經二路，北至恒生路，土地用途為商業用地、住宅用地，出讓年期為商業用地最高使用年限40年，住宅用地使用年限為70年。h、環境優劣度：分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級，以待估宗地的等級為100，每差一等級，相應增減2%。盛世名都極地該項目占地面積為61132平方米，建筑面積為123364平方米當地專業費一般取建筑成本的6%，本次評估專業費取建筑成本的6%。元/平方米b、華龍 比較因素條件指數表估價對象及 比較因素估價對象案例 A案例 B案例 C樓面地價待估680680680估價基準日100100100100價格類型100100100100土地用途100100100100使用權類型100100100100土地使用年限（年）100100100100區域因素商業繁華度100102102102距商服中心距離100100100100臨路類型100100100100距客運汽車站距離100100100100基礎設施完善度100106106106公共設施完備度100100100100人口密度100102102102環境狀況100100100100個別因素宗地面積100100102102宗地形狀100100100100臨路狀況100102102102目前規劃限制100100100100容積率100100100100編制因素比較修正系數表根據比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表。（3）價格類型待估宗地為出讓價值，而A、B、C案例均為掛牌成交，本次評估以待估宗地對應的修正數為100，修正數為分別為100、100、100。l 與待估宗地得交易類型相同。最有效使用原則土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價，土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規政策及規劃限制、市場要求和最佳利用程度等。區域公用設施狀況（1）交通該區域交通比較便利，距昌九高速公路荷花垅出入口約6公里，距九江火車站約3公里，距客運碼頭約4公里。%。從2013年全年的整體情況來看，年后以來，全市成交量不僅出現升高的現象，而且每月成交量走勢也非常平穩。③民航九江廬山機場將于近期啟動擴建工程，目前已開通至北京市,上海市，廣州市，廈門市等航線。城市資源狀況（1）地理位置九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長江中游南岸，地理坐標為東經113176。十、需要特殊說明的事項特殊說明的事項（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區位條件、地產交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。資料來源（1）評估面積以委托方提供的《》為準。（4）任何有關估價對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關法律、法規。報酬遞增遞減原則土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。 宗地條件（1）位置估價對象位于九江市廬山區東至老廠區(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路。（二）區域因素分析影響估價對象價格水平的區域因素主要指影響城鎮內部各區域之間的區域位置、距商業中心距離、商業繁華程度、區域基礎設施狀況、環境質量、公用設施狀況、交通條件、產業聚集規模等因素。除促銷原因以外，實際上九江商品房價格在4—6月是比較實惠的，2013下半年，眾多樓盤的新房價格出現了或多或少的提升，直到年末，全市成交均價的波動一直不大。房地產制度與房地產市場狀況（1）房地產制度分析2012年12月底，國土部、住建部均強調堅持房地產調控不動搖，并要求繼續限購。06′。（5）未經評估單位書面同意，本評估報告書的全部或任何一部分不得使用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發表。評估設定土地使用年限為商業用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。現九江市國土資源局廬山區分局擬將待估宗地公開出讓。（2）土地使用年限為商業用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。（3）交通運輸①鐵路九江是國家鐵路中長期規劃的四大八向樞紐之一，京九,武九(至武漢),合九(至合肥)2008年7月通車的銅九(至銅陵),九景衢(至景德鎮、浙江衢州)以及規劃中的長岳九（長沙，岳陽，九江）等六條線路在九江交匯。2013年2月26日國務院辦公廳公布樓市調控國五條細則：完善穩定房價工作責任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應；加快保障性安居工程規劃建設；加強市場監管和預期管理；加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。%；，%；，%。︰︰。（8）規劃限制根據委托方提供的《九江市規劃局廬山區分局規劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，待估宗地不存在規劃限制：（10）環境條件根據估價人員的現場勘察，周邊環境條件較好。選擇評估方法的依據①待估宗地所處區域內土地市場較發達，近期內有可以參考的相似交易案例。（5）在廬山區土地市場不發生重大變化的條件下，評估報告有效期自二○一四年七月十七日起至二○一五年一月十六日止半年內有效。（二）地方有關部門頒布的法規及相關文件江西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（江西省第九屆人民代表大會常務委員會第十六次會議