x新區xx鎮地塊項目項目可行性研究報告(專業版)

　　

【正文】 劣勢1）目前宗地周邊可利用的生活配套設施較缺乏，檔次較低。項目利潤率及回報率：該項目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元/㎡。公建配套與住宅同步實施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設施，必須考慮分期建設中要合理、均勻地布置公建服務用房。配套商業設施 我司取得的地塊基本為純建設用地，僅須配置商業服務和社區服務用房即可。第四部分 規劃設計思路一、地塊分析位置金海路地塊位于XX金橋開發區東側，位于 路北側、 路的南側、 路的西側、規劃 路的東側。 四、產品建議 產品類型建議l 產品形態：l 綠化率：50%l 車位比：聯體別墅110%，多層40%產品房型建議l宗地的規模決定了產品房型的多樣化。路網發達，緊貼捷運交通，進出十分方便。 l 整體銷售情況良好，位于本區的金橋灣和鵬欣綠苑分別是99年和00年的XX銷售冠軍。l 位于大學城規劃區內，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。五、合作方與合作條件 合作方：XX新區XX鎮人民政府。 占地：67平方公里216。 合作地塊全部為居住用地，不安排非經營性公建項目。 宗地南側為XX鎮的工業園區，主導產業為高科技、電子產品。二、 形成全市發展格局，實施XX造鎮計劃通過XXXX鎮項目和未來寶山“萬科新城”項目，XX公司將進入XX和北區兩大市場，加上閔行的優詩美地南塊、春申萬科城和金豐項目，完成在全市的發展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達到 萬平方米，為未來三年發展奠定基礎。XX鎮集鎮規劃以二工大等高等院校為依托，形成XX教育產業園區。216。代表企業有Intel和IBM等。 規劃低層低密度住宅區，并形成完善的配套服務。土地風險：征地問題存在一定難度，使土地使用權取得有一定風險。二、市場背景XX整體市場情況1）XX市場區分：l 根據地理位置和產品的差異，可將XX新區劃分為陸家嘴、世紀公園周邊、南區和北區等四個區域市場。l XX新區2000年度10萬M2以上個案列表編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)1天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛家園1400004東XX新城5000009萬邦都市花園40000014康橋半島10800005陽光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園580000l XX大型個案基本集中于生活配套設施集中地區，如金橋、聯洋、六里、上南和內環線內成熟區域，項目本身無法完成配套的自我完善。一期即將交房，二期出地面銷售率一期：100%二期：95%還未正式銷售一、二期：50%以上一、二期：95%以上一期：95%二期：55%競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區域的競爭。 2）多層產品客戶l 職業面貌：主要針對企業中低層工作人員、年輕白領和高級知識分子。地塊現為農田及部分農舍，基地內有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。中心景觀位置應考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細節處理方面表現出美式住宅粗獷、簡約、溫馨的格調。 項目啟動資金： 萬元 。三、結論及建議本項目地處XX外環線以外，土地成本低，容積率低，利潤空間大；項目今后發展的腹地空間大；項目風險可控。包括：城建稅1%、教育費附加3%、堤防費1%、%，%；%；財務測算時按營業稅為5%，%。按 年開發進度分期進行交地，地價共分 年支付，計劃在 年 月份付完地價。附圖2張在規劃中我們設想該項目容積率（住宅凈容積率）為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以4－5層錯落布置。總體來說，該地塊基本沒有完備的配套設施。一期開盤的工程形象1）一期開售時應完成的配套l 應完成一定數量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現場接待處附近。對本項目的競爭主要來源于大型社區配套成熟度對客戶吸引的方面。三、市場競爭項目的列表分布案名金海路項目陽光歐洲城(一、二期)證大家園湯臣豪園萬邦都市花園康橋半島位置新楊高路佳林路五蓮路1688弄龍東大道666號龍陽路浦建路口滬南路2727號發展商萬科高橋置業證大投資湯臣集團萬邦集團澳洲SPG集團公司與XX康橋集團公司占地面積 萬13萬48萬14萬160萬總建筑面積 萬11萬58萬15萬108萬容積率 設計背景XX建筑設計院中國建筑西北設計研究院XX分院日本設計株式會社、新加坡陳氏設計事務所、美國泛亞易道價格 3050380030003500500080003800450032304678交通依托金海路和在建的外環線，地面交通發達，公交線路以郊區中巴為主地面交通發達，公交線路較少地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱地鐵二號線張江路站，地面交通發達地鐵二號線龍陽路站，地面交通發達依托外環線和滬南公路，地面交通發達，公共交通以郊區中巴為主產品類型低密度社區聯體別墅多層和小高層為主，輔以聯排別墅疊加式復式電梯房多層、小高層新獨院住宅主力面積二房97140284三房99116160295開盤日期99．10區域環境處在XX新區的XX鎮的南側，金橋出口加工區東側金橋鎮鎮中心金橋鎮的北側張江高科技園區北側處于花木鎮南側，北蔡鎮北側。l 明星樓盤缺乏大盤氣勢，99年、00年全市銷量前十大XX僅占一席。3） 已出讓土地：合作開發協議書中明確約定由合作方負責將該部分用地辦理過戶至我方名下，若無法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應的合作價款。 規劃特征 引進二工大等三