某某項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案(專業(yè)版)

　　

【正文】 維護(hù)現(xiàn)有綠化布局,綠地?zé)o雜物,無(wú)侵占現(xiàn)象。收到報(bào)警信號(hào)后,巡邏人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。保證二次供水正常,二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。每周1次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查,門窗關(guān)閉正常,門窗玻璃保持95%以上的完好率。有較完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等)；建有較完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等)；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。 社區(qū)文化活動(dòng)不同的物業(yè)管理服務(wù)，將形成不同的文化氛圍， 本公司把社區(qū)文化活動(dòng)作為“面向新世紀(jì)的人性化服務(wù)”的重要組成部分，由公司物業(yè)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)策劃。在商業(yè)門店的裝修管理中，抓好宣傳培訓(xùn)，裝修審批、裝修追蹤、違章處理和完工驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié)，杜絕視覺(jué)污染，越線經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為。（1）進(jìn)入轄區(qū)的車輛應(yīng)注意車身的清潔，嚴(yán)禁鳴笛，限速5公里/小時(shí)行駛； （2）嚴(yán)禁裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛駛?cè)胼爡^(qū)。（2）對(duì)人流、物流、車流的有效監(jiān)控。此外，加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，在業(yè)戶入住裝修高峰期，注意對(duì)綠地、樓前、樓梯通道兩側(cè)墻面及電梯的保護(hù)，使之不被破壞。此外，本公司還將與業(yè)主委員會(huì)做好相關(guān)的協(xié)調(diào)管理工作。通過(guò)這種不斷的、循序漸進(jìn)的溝通和聯(lián)系，和業(yè)戶形成良好的關(guān)系，使后期的正常的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。手電鉆1臺(tái)，室內(nèi)外疏通設(shè)備1套，電焊機(jī)1臺(tái)，砂輪機(jī)1臺(tái)，切割機(jī)1臺(tái)，手工套絲機(jī)1臺(tái)，臺(tái)鉆1只，扶梯1把，臺(tái)虎鉗、龍門鉗各1把，管工工具1套，電工萬(wàn)用表等工具2套。就XXXXX物業(yè)管理有限責(zé)任公司而言，培訓(xùn)的目標(biāo)就是使各級(jí)管理人員的專業(yè)素質(zhì)及管理水平達(dá)到甲類物業(yè)管理公司資質(zhì)要求，使其能為廣大業(yè)主（住戶）提供盡善盡美的服務(wù)。管理工作的控制方式（1）科學(xué)、全面、嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系及崗位責(zé)任制、各項(xiàng)規(guī)章管理制度。各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié)。物業(yè)管理要追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的建設(shè)階段就要充分考慮建成后的使用和管理的需要。養(yǎng)住戶的自律，杜絕任何形式的警告牌，將對(duì)住戶及來(lái)客的防范式管理轉(zhuǎn)換為疏導(dǎo)式。公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)家屬們的支持表示深切的謝意使得她們很感動(dòng)，并表示今后將一如既往地支持公司的工作。公司下設(shè)三個(gè)部室，八個(gè)物業(yè)管理處，有各類專業(yè)技術(shù)及服務(wù)人員150余人。建立有效的激勵(lì)機(jī)制，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神風(fēng)貌。同時(shí)，也維護(hù)了員工的基本自尊。將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)中，組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主的精神追求，提高小區(qū)的文化品位。（三）、擬采取的管理方式內(nèi)部管理架構(gòu)運(yùn)作機(jī)制管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)動(dòng)。同時(shí)，還要根據(jù)每個(gè)人當(dāng)時(shí)的個(gè)性心理傾向有針對(duì)性地做思想工作，使每個(gè)人都能在不同的時(shí)間、不同的環(huán)境得到不同的激勵(lì)。培訓(xùn)所要達(dá)到的目的，是最終培養(yǎng)出一大批領(lǐng)導(dǎo)干部中的職業(yè)經(jīng)理層管理人員；在普通職員中培養(yǎng)出一大批既有專業(yè)知識(shí)技能，又有現(xiàn)代管理水平的職業(yè)管理層人員；在保安員、保潔員的臨時(shí)工隊(duì)伍中培養(yǎng)出一大批有理想、有覺(jué)悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代意識(shí)的新時(shí)代打工一族（勞動(dòng)者）。評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)期后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以使員工的直接上司、部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。第七節(jié) 日常管理與特色服務(wù)日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)“XXXXX”的特點(diǎn)，本公司的物業(yè)管理工作將由介入期、常規(guī)期二個(gè)部分組成。業(yè)戶對(duì)新的場(chǎng)所均有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過(guò)程，為縮短這一心理過(guò)程，必須重視與業(yè)戶的首次接觸，展現(xiàn)未來(lái)物業(yè)管理人員的良好形象，為共同營(yíng)造安寧、詳和、積極向上的社區(qū)物業(yè)所特有氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開端。同時(shí)管理處的安全巡查、環(huán)境巡查、消防管理人員也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。四、 治安管理服務(wù) 保安人員情況熟悉，有來(lái)訪登記、巡查記錄、應(yīng)急方案、交接班規(guī)程，實(shí)施三級(jí)防火責(zé)任制度，參與二級(jí)裝修管理，對(duì)公共設(shè)施設(shè)備定期巡視，配合地區(qū)公安、消防、綜合管理部門的工作，并接受監(jiān)督，確保管理區(qū)域的平安。五、車輛管理服務(wù) 實(shí)施交通規(guī)范管理根據(jù)“XXXXX”的實(shí)際情況，對(duì)交通車輛實(shí)行規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范。主要內(nèi)容為綠化區(qū)域清掃，樹木花草澆水、除蟲、剪草、施肥、草坪養(yǎng)護(hù)補(bǔ)種，樹木及花草調(diào)整；及時(shí)處理綠化與其他公共設(shè)施的矛盾，保持綠化景觀的完整，布局合理；無(wú)枯枝敗葉，無(wú)明顯病、蟲害、無(wú)藥害；提供時(shí)花、苗木、盆栽及室內(nèi)擺花等服務(wù)。九、特色管理服務(wù)個(gè)性化業(yè)戶服務(wù) 本公司倡導(dǎo)以“業(yè)主滿意為目標(biāo)”的物業(yè)管理與服務(wù)，購(gòu)置物業(yè)不僅是購(gòu)買一套居所，而更多的是擁有了一種生活，優(yōu)美、舒適的環(huán)境僅僅是提供了硬件設(shè)施，真正擁有全新的生活體驗(yàn)很大程度取決于軟件——物業(yè)管理服務(wù)。（二）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算一、 人工工資崗位人數(shù)月薪（元）合計(jì)（元）項(xiàng)目主管1人15001500收費(fèi)（客服）1人900900維修1人12001200保安13人100013000　　保安班長(zhǎng)補(bǔ)貼3人100300保潔5人6003000保潔班長(zhǎng)補(bǔ)貼1人100100綠化1人700700消防監(jiān)控3人10003000共計(jì)25284400年總計(jì)：284400元二 、 辦公費(fèi)、福利費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)年費(fèi)用小計(jì)（元）通訊費(fèi)日常估算 1200 交通費(fèi) 1200 辦公用品辦公室及班長(zhǎng)以上人員 1200服裝費(fèi)夏裝2套；200元/套 春秋裝2套：400元/套（200+400） * 2 *25/ 215000福利費(fèi)用　　　450元*25人11250勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用 25人*5000元125000費(fèi)用合計(jì) 154850三、 維修費(fèi)用、保潔費(fèi)用、綠化費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)年費(fèi)用小計(jì)（元）維修費(fèi)用維修工具等費(fèi)用分?jǐn)偅ǜ鶕?jù)面積日常估算） 1200 保潔費(fèi)用清潔材料、工具等費(fèi)用的分?jǐn)偅ǜ鶕?jù)面積日常估算）3600綠化費(fèi)用根據(jù)綠化面積日常估算（含農(nóng)藥、肥料、機(jī)器折舊、修剪費(fèi)用、泵房費(fèi)用等） 2400費(fèi)用合計(jì) 7200四、公用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)電梯電費(fèi)33層高速電梯8臺(tái)，如每月平均運(yùn)行費(fèi)用600千瓦*8**12=水泵電費(fèi)住宅樓生活泵、排水泵運(yùn)行費(fèi)用約計(jì)800千瓦**12=照明電費(fèi)公共照明功率5千瓦，按每天開11小時(shí)計(jì)算，每年電費(fèi)為：512365=設(shè)備保養(yǎng)電梯保養(yǎng)４２００元/年8臺(tái)=33600元電梯年檢13００元/年8臺(tái)=１0400元智能監(jiān)控等設(shè)備保養(yǎng)4600元/年水泵消防泵等設(shè)施保養(yǎng)5000元/年注：全年公用設(shè)備、２、樓體內(nèi)公共照明電費(fèi)未包含在內(nèi)三、服務(wù)費(fèi)預(yù)算年經(jīng)營(yíng)支出匯總表費(fèi)用項(xiàng)目年支出額（元）單位面積成本（元）備 注（一）人工費(fèi)284400建筑面積按57810萬(wàn)名方米測(cè)算(，但不含商場(chǎng)內(nèi)人員配置)（二）辦公費(fèi)、福利費(fèi)用154850（三）維修、保潔、綠化費(fèi)用7200（四）設(shè)施設(shè)備運(yùn)祥、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用（五）利潤(rùn) （第一項(xiàng)的5％）14220（六）稅金 （％）30910合 計(jì)四、XXXXX（前期）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、基本要求 簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。二、房屋管理對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 物業(yè)區(qū)域主出入口24小時(shí)值班,并有交接班記錄和外來(lái)車輛的登記記錄:對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)；阻止未經(jīng)許可的外來(lái)人員入內(nèi)；對(duì)裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。 電梯轎廂保持目視干凈,無(wú)污跡。 花草樹木定期修剪,目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好,無(wú)明顯雜草,無(wú)嚴(yán)重病蟲害,每年打藥不少于1次。收取車輛看管費(fèi)的車庫(kù)24小時(shí)有專人管理,車庫(kù)內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo),備有必需的消防器材,車輛停放有序；車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔1次,有照明設(shè)施,無(wú)滲漏、無(wú)積水,通風(fēng)良好；無(wú)易燃、易爆等物品存放。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理。按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約的要求,與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。儀表儀容整潔規(guī)范。特色便民服務(wù)為了方便“XXXXX”居民的生活，體現(xiàn)XXXXX物業(yè)管理公司“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精、熱情奉獻(xiàn)、溫暖萬(wàn)家”的質(zhì)量方針，滿足居民的需求，特設(shè)立無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目11項(xiàng)，有償服務(wù)項(xiàng)目31項(xiàng)。八、房屋設(shè)備設(shè)施管理與維護(hù) 房屋及設(shè)備的管理維護(hù)（1）公共部位門窗、墻地面、踢腳線、踏步、臺(tái)階每季檢查一次；（2）建筑物外墻、屋頂、平臺(tái)、露天廣場(chǎng)、圍墻、大門、崗?fù)ぁ⒌缆贰⒗俊④噹?kù)車道等設(shè)施定期檢查，尤其是臺(tái)汛季節(jié)來(lái)臨之前要重點(diǎn)檢查；（3）對(duì)屋面隔熱層每季度檢查一次，確保完好無(wú)損傷，無(wú)滲漏；（4）對(duì)屋面泄水溝每月進(jìn)行一次檢查，清掃，確保泄水暢通。管理處環(huán)保清潔組具體實(shí)施環(huán)境管理和環(huán)境保護(hù)的工作，內(nèi)容包括：擬定小區(qū)環(huán)境管理與環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；組織環(huán)境監(jiān)測(cè)，掌握其環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢(shì)；進(jìn)行環(huán)境科學(xué)研究；開展具體的環(huán)保工作，加強(qiáng)環(huán)境的綠化、美化、凈化。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制，配合警署清查戶口，把可疑分子