財富廣場商業規劃報告書-財務綜合(專業版)

　　

【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務是項目成功的一個必要條件。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。 成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到放松。 B 通過經營提升物業價值，實現物業升值。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。共計29600 m178。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環境以及經營者自身品牌因素。 C 項目整體運營的要求。 物業產權：物業自留 收益方式 A 收取固定租金。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 （二）區域位置及面積規劃 設置在項目 4層南面，面積約 3000 m178。一是圖書的消費理念不同于其他商品消費者，二是購物環境需要相對安靜，三是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當，并且消費群體均有一定的文化素質，特征是學生、專業人員居多。 D 是本項目主要的購物功能之一。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 目標客層 目標客層為學生、中青年、休閑人士 運動服飾能充分展現青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。 B 運動用品店選址的要求。由于 3C店專業性強，人氣很旺，將其設置在本項目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。左右，超內面積一般在 8千 m178。 （ 3）提升本項目室內步行街 各品牌專賣店的經營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業店的經營，確保本項目整體運營成功。 m178。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 娛樂功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結合，合理配置，充分體現本項目室內主題公園的設計風格，使其成為項目的經營特色之一。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 四、項目主題定位 （一）背景分析 在經濟迅猛發展的前提下， 市居民收入有了很大提高 ，社會消費品零售總額持續增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩，恩格爾系數逐年降低，人們的生活消費習慣從一味講究經濟實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本項目的定位應順應這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。 （二）業態定位 shopping mall （三）定位依據 １、本項目地處 市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、Ｇ 308國道均在 15分鐘車程之內，項目選 址位置的交通條件極為便利。具有先進、科學的經營理念和經營方式的新型商業業態，具有極大的競爭優勢和發展空間。 O城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經營，未來將會形成城市的新商圈。 S項目擁有政府支持，外圍環境良好。市內公交直接通過本區位的有 1 32路三條公交車路線，本區位距公交車一站范圍內有 1 1 2 22 3 3 5 5 56路十一條公交路線經過，可通達市內每個區域。市區開展以 “ 三河 ” 整治綠化為重點的綠化工程建設，新增綠化面積 400公頃。一、二、三產業分別增長 %、 %和 12%。 公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請 房地產顧問機構進行了詳盡的市場調查，得出了較為準確的市場調查數據。 房地產開發有限公司在取得該地塊的開發與使用權后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設商業地產的戰略定位。 一、 市宏觀經濟概況 國民經濟保持較快增長。 消費市場穩中趨旺， 20xx年全市實現社會消費品零售總額 ，增長 %，居民消費價格上漲 %。星國際；西臨人民保險大樓；東北與 市政府緊密相連；本項目地塊位于 市的政治、文化中心，為目前 市奎文區位置最好，環境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。 S投資商具有多年的資本投資、資本運作經驗，戰略意識超前。 O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 定位包括項目戰略定位、業態定位、主題定位、形象定位、經營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區域定位。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，市內現有的傳統商業設施已經無法滿足這種需求。 定位依據 本項目規模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務多種需求的新型商業業態 —— shopping mall。 （三）定位依據 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業店、品牌專賣店以及各業態區品牌專柜共同構成項目的品牌經營特色。在項目功能組合規劃中，占本項目整體面積的 %。 八、商圈定位 （一）背景分析 本項目以設施配套、功能齊全的 shopping mall 業態填補了本市大型商業業態的空白，直面市場內的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發展的空間。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （ 3）百貨店作為一個商業業態，標準規模面積應在 2萬 m178。 定位依據 （ 1）充分利用本項目規模大、功能全的優勢，科學處理與項目中各品牌專賣店、個體專業店的錯位經營，全面提升主題百貨與市內現有同業態商場的綜合競爭力。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經營成功取決于各主力店、次主力店的經營成功。是本項目主要購物功能之一。作為專業店經營， 3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業面積等因素。 （ 2） 依據 A 項目業態定位要求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 物業產權：物業分零銷售，經營權返租， 10年后開發商回收產權。 C 項目整體運營的要求。圖書城是經營圖 書的專業店，符合項目業態定位的功能組合要求。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。因此將各類品牌快餐店根據整體項目運營情況，將其分布于不同樓層。 B 風味小吃安排在 1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進餐需求。 （ 2）依據 A 項目業態定位要求。 六、品牌店 （一）經營方式：引進國內、外中高檔品牌專賣店 （二）區域位置和規劃面積 沿室內步行街設置， 1F面積約 8200 m178。 （五）經營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個不同客層顧客的消費需求，應設置休閑服務。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。 設置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （ 2）項目整體運營的要求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 兒童游樂區，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販式 KTV、影院、迷你影吧。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 二、設計要素建議 （一）、外廣場及樓體外立面的設計，應充分考慮人民廣場景觀的延伸性，讓項目的風格與其保持統一，不要建成一片空曠、單調的空地。 （四）物業產權：物業自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經營提升物業價值，實現物業升值。作為現代 shopping mall應在滿足人們日常生活所需之外，還要滿足人們的其它需求。 （三）經營方式：租賃 （四）物業產權：物業自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （六）目標客層 周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務人士、中青年消費群體等 。 （一）經營方式：引進 10家左右休閑項目。品牌店的進場可以保證本項目物業的保值和升值，以利于正常投 資回報，并對提升項目形象具有積極作用。它的營業時間與項目商場部分產生錯位，因此需要單獨通道。本項目將其設置與大賣場處于同一樓層，可滿足其經營需求。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經營方式：引進 1家國際著名的快餐品牌店 區域位置和規劃面積 （ 1）分布在項目各層，面 積約 1100 m178。 （ 2）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設置在 4F能很好的將顧客吸引至 4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線。同時，如此規模，在 市具有較大的競爭優勢。 B 收取固定租金。 B 收取固定租金。本項目的業態定位為 shopping mall，需要各種專業店的入駐。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。 物業產權：物業整體銷售或自留，用于整體租賃。 A 收取固定租金。本項目大賣場超市在未來的經營中必須要具備一定的規模，加盟合作者必須是國內、外知名的品牌連鎖超市。 中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結構中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是 21世紀前 20年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛性特 點。的主題百貨，有利于成功招商。針對SHOPPING MALL 的運營特點，結合本項目的具體情況，我們設定本項目各業態的組合、區域劃分、面積配比和經營方式，確保各業態相互帶動、客流資源共享、經營方式科學、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現本項目的發展戰略目標。 本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經濟回報外，更注重體現經濟實體的社會價值。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 時尚化：突 出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 公司的經濟實 力雄厚、企業發展戰略、經營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設并成功運營的一個標準的 shopping mall。 開發商經濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經驗，在本項目的前期開發過程中戰略意識和經營理念超前，具有做好商業地產項目和樹立商業地產品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。 T投資型產權商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性， 需要高回報率和良好的經營保障措施來提升吸引力。 W因為商鋪銷售產生的壓力，可能導致的產權銷售與經營脫鉤是經 營的難點。 人 口狀況 20xx年底全市總人口 ，其中非農業人口 ，男女性別比為 108：100，人口自然增長率 ‰ 。依靠城市資源加大建設融資力度，建立城市建設持續、健康、循環發展的新機制。服務業發展勢頭良好，郵政、電信業務總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長 5%。對商業地產項目來說，項目定位是確定建筑設計方案、規劃方案的前提條件。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 20xx年全社會固定資產投資完成 517億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 ，增長 %。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （一）背景分