湖南xxx旅游假日大酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(專業(yè)版)

　　

【正文】 （五） 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)城市總體建設(shè)。項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)為1000萬元。人），健身房為80m3/（h飯店每層設(shè)有開水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。第四章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防一、 勞動(dòng)安全（一） 土建安全本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上中間部位為框架——剪力墻結(jié)構(gòu)，地上南北兩部分為板塊——剪力墻結(jié)構(gòu)。污水處理本項(xiàng)目各衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。 水污染項(xiàng)目投入運(yùn)營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對(duì)環(huán)境的影響。本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為2隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)：（二）熱水系統(tǒng)最高日生活用水量為64 m3/d，使用水溫60℃.采用全日供應(yīng)熱水系統(tǒng)。項(xiàng)目規(guī)劃為湖湘建筑風(fēng)格，集餐飲、建設(shè)娛樂、住宿、商務(wù)會(huì)議功能為一體。結(jié)合XX區(qū)建設(shè)XX國家級(jí)新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的目標(biāo)，充分地利用了XX地區(qū)的樞紐位置，在XX景區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級(jí)休閑度假酒店，同時(shí)建設(shè)旅游商品步行街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合《長(zhǎng)沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實(shí)際構(gòu)建上能夠豐富景區(qū)作為一級(jí)接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善景區(qū)的旅游配套設(shè)施，提升景區(qū)的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長(zhǎng)的游客的需求。由于住宿條件的不盡人意，近年來XX旅游出現(xiàn)了對(duì)游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競(jìng)爭(zhēng)力受到影響。成功的組織、實(shí)施、開發(fā)好本項(xiàng)目，將能為XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，為XX新農(nóng)村建設(shè)和XXX文化旅游景區(qū)的總體建設(shè)，對(duì)XX區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。（2）會(huì)議：450平方米（3）文化娛樂：1600平方米（4）餐飲：2200平方米（5）商務(wù)（含商場(chǎng)）：300平方米（6）停車場(chǎng)1500平方米，35個(gè)車位。酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）：160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等高檔客房，還配備商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級(jí)酒店的完備功能。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目擬建地點(diǎn)湖南XXX旅游假日大酒店建設(shè)項(xiàng)目選址于長(zhǎng)沙市XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)——XX，XX位于長(zhǎng)沙北城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)。本項(xiàng)目屬于酒店投資項(xiàng)目，受旅游市場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對(duì)XX鎮(zhèn)和XX汗回景區(qū)旅游市場(chǎng)和酒店市場(chǎng)的調(diào)研、分析和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景，財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)效益上可行。針對(duì)日接待能力2000多人的景區(qū)來講，對(duì)XX景區(qū)以至XX鎮(zhèn)的現(xiàn)有接待設(shè)施和接待能力提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。本項(xiàng)目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時(shí)間的培育。 ⑷、面臨挑戰(zhàn) ——四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)引進(jìn)一流水準(zhǔn)的酒店管理公司進(jìn)行管理，以超值的服務(wù)回報(bào)社會(huì)和客戶。地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二a類，其余為一類。二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響 大氣污染主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區(qū)），單位自備鍋爐房的燃煤排風(fēng)的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此種污染源已逐步淡化和消失。（4） 產(chǎn)生振動(dòng)、噪音的設(shè)備均采取必要的減振降噪措施。（3） 化糞池及排污設(shè)備。（四） 防雷措施按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005797），本工程為二類民用防雷建筑物。其最小新風(fēng)量為：飯店客房為120m3/（h第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、 建設(shè)工期本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2011年9月底完成“三通一平”等現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，建設(shè)條件較好，因此，可加快總體工程實(shí)施進(jìn)度，但鑒于工程難度較大，裝修復(fù)雜，故預(yù)計(jì)總工期為2年完成，自2011年9月起至2012年10月全部竣工，投入營運(yùn)。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大提高XX景區(qū)在高級(jí)商務(wù)接待能力方面的不足，高檔次的酒店設(shè)施，帶來的是高層次的商務(wù)科赫和高端客戶對(duì)XX區(qū)城市發(fā)展的信心，必將促進(jìn)與增強(qiáng)XX鎮(zhèn)的整體招商引資能力與水平。（六） 項(xiàng)目的成功開發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播。二、定性分析（1） 建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)分析近期，由于通貨膨脹，導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上揚(yáng)，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費(fèi)的價(jià)格漲幅較大，因此，項(xiàng)目在實(shí)施中要重視未來建材、建筑市場(chǎng)走向，將投資控制在合理范圍內(nèi)。人）。（一） 生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進(jìn)入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。（二） 防火防爆本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級(jí)為一級(jí)，有關(guān)防火措施見“建筑防火設(shè)計(jì)”。湖南省規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為：BOD＜10mg/L，COD＜50mg/L；SS＜10mg/L。各餐廳廚房均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。設(shè)計(jì)雨水重現(xiàn)期采用2年。 裙房功能劃分：裙房一至三層，內(nèi)設(shè)大堂及中庭空間。酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）：160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等高檔客房，還配備商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級(jí)酒店的完備功能。本項(xiàng)目綜合分析⑴、優(yōu)勢(shì)分析截至目前，XXX國家AAA級(jí)旅游景區(qū)已形成了別具特色、功能互補(bǔ)的國際國內(nèi)精品旅游線路。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300—400人次。可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)⑴《長(zhǎng)沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，“積極發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。項(xiàng)目的成功開發(fā)，尤其是四星級(jí)酒店的建設(shè)，將填補(bǔ)XXX國家AAA級(jí)旅游景區(qū)作為一個(gè)知名旅游目的地而沒有高檔次酒店的空白，有利于XXX國家AAA級(jí)旅游景區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從低質(zhì)量的“農(nóng)家樂型”向高質(zhì)量的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。基本完善的XX景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施XX精品旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃起點(diǎn)高，主干道和次道縱橫交錯(cuò)，并大部已建成，景區(qū)的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項(xiàng)目，如商業(yè)街、產(chǎn)業(yè)園、度假村等正在建設(shè)中。目前游客接待量穩(wěn)步上升，當(dāng)日?qǐng)F(tuán)隊(duì)最高871人，從一個(gè)星期三個(gè)團(tuán)，已上升到一天三個(gè)團(tuán)以上，現(xiàn)在XX小鎮(zhèn)景區(qū)已進(jìn)入湖南旅行社的主力游線。⑵、劣勢(shì)分析 酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300余人次。框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。公共場(chǎng)所等處設(shè)手提式滅火器。空調(diào)設(shè)備的環(huán)保措施（1） 冷水機(jī)組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑R407C。 環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資（1） 中水處理設(shè)備：項(xiàng)目所在地區(qū)水資源相對(duì)緊缺，而酒店用水量較大，特別是洗滌廢水大于污水，采用專用設(shè)備對(duì)收集起來的廢水進(jìn)行處理。變壓器、高低配電屏、電容器柜、發(fā)電機(jī)控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級(jí)不低于10kv。對(duì)餐廳廚房的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，為了避免串味，廚房保持負(fù)壓，煤氣灶單設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。風(fēng)機(jī)、水泵、制冷機(jī)組及空調(diào)設(shè)備等均設(shè)置在單獨(dú)的房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪措施。（三） 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)的招商引資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。項(xiàng)目的建成將為XXX文化的展示、傳承與保護(hù)起到積極的作用。從項(xiàng)目的總體條件來分析，雖然面臨著一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)背景基本成熟，市場(chǎng)前景廣闊，只要項(xiàng)目運(yùn)作思路及方法符合市場(chǎng)的需求，那么本項(xiàng)目就能成功，就能真正成為XX新農(nóng)村建設(shè)的標(biāo)志項(xiàng)目、XXX文化旅游景區(qū)旅游接待區(qū)的核心項(xiàng)目、提升XXX景點(diǎn)整體接待能力的重點(diǎn)項(xiàng)目。（四） 振動(dòng)法治及噪聲控制振動(dòng)防止：本工程振動(dòng)源主要是制冷機(jī)組、風(fēng)機(jī)、水泵及電梯等，設(shè)計(jì)中將以上設(shè)備布置在單獨(dú)房間內(nèi)，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。水池上部無排水管道通過。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設(shè)備具有以下保等級(jí)：建筑一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)開關(guān)。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉的單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量40升/秒。三層為KTV夜總會(huì)、桑拿等休閑娛樂空間。項(xiàng)目在具體開發(fā)內(nèi)容上，主要建設(shè)四星級(jí)旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。政策支持：政府有改善XX現(xiàn)有接待設(shè)施和接待水平不足的愿望，有建設(shè)高星級(jí)酒店、提升城市形象的迫切要求。2009年，XX地區(qū)規(guī)劃確定建設(shè)XXX產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)XX被列入XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)，同年10月，XXX景區(qū)被國家旅游局評(píng)為國家AAA級(jí)旅游景區(qū)，XXX文化旅游景區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖得以完美實(shí)現(xiàn)。（三）項(xiàng)目主要建設(shè)的有利條件豐富的旅游資源是四星級(jí)酒店建設(shè)最可靠的依托 XXX文化旅游景區(qū)始建于2008年，經(jīng)過近3年的開發(fā)利用與保護(hù)，已經(jīng)成為國家3A級(jí)景區(qū)，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人民生活水平的提高，加上國家推行長(zhǎng)假休息制，景區(qū)的人氣逐年上升，整個(gè)旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模一年一個(gè)樣，從而推動(dòng)相應(yīng)的服務(wù)業(yè)的巨大需求，特別是以食宿為主的接待條件是旅游地不可缺少的硬件建設(shè)。”⑵、《長(zhǎng)沙市XX區(qū)旅游發(fā)展總規(guī)劃》⑶、《長(zhǎng)沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》⑷、《長(zhǎng)沙市XX區(qū)東北片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》⑸、《長(zhǎng)沙市XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究》⑹、中共XX區(qū)委XX區(qū)人民政府貫徹《中共湖南省委、湖南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快湖南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》的實(shí)施意見項(xiàng)目提出的理由與過程XXXX是典型的農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。XXX作為國家AAA級(jí)旅游景區(qū)，景區(qū)的配套功能還不完善。因此，在XXX文化旅游景區(qū)建設(shè)一個(gè)旅游接待中心，深厚的旅游資源是旅游酒店的最可靠客源保證。XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)跨越式的發(fā)展機(jī)遇，前景無可估量。周邊配套：毗鄰15平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及XXX產(chǎn)業(yè)園，是未來XX區(qū)東北片區(qū)各種大型政府活動(dòng)、旅游活動(dòng)、民俗活動(dòng)的主要場(chǎng)所；項(xiàng)目周邊聚集了XXX新街、湖南旅游商品購物中心、工藝美術(shù)村和湘繡產(chǎn)業(yè)配套基地，和本項(xiàng)目一同構(gòu)成了一個(gè)集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁文化風(fēng)情的旅游接待中心。項(xiàng)目為XX區(qū)政府和XX鎮(zhèn)政府傾力打