【住宅地產營銷策劃】2006年九江香榭麗舍可行性研究報告(專業版)

　　

【正文】 疊翠長堤項目第二次創意表現及創意說明》46頁 ppt2010年09月更新《2009年南京新景祥營銷事務流程》46頁 word2010年09月更新《思源經紀2009年11月奧克斯天津武清泉達路項目發展策劃案》141頁 ppt2010年09月更新《世聯2008年武漢復地）（4）進行財務核算、整理：本期的銷售目標統計資金回籠總額大概為住宅樓9000平方╳2309（元/平方米）+商鋪2000平方╳5000（元/平方米）(通差價)=占總案量的：17 .68%累計完成總銷：香榭麗舍銷售進度表階段內部認購期開盤熱銷期續銷期收盤期合計比率日期　　主推單元商業商業一區一層+地下一層商業二區+辦公辦公+規劃段辦公+規劃段　　住宅住宅16號樓住宅1015號樓9號樓余下房源　　目標商業1200平方3500平方3800平方2000平方10500平方　預期銷售額1200萬1980萬960萬1000萬5140萬%住宅8000平方17600平方12000平方9000平方46600平方　預期銷售額1847萬%總銷售比率%%%%　%注：（1）根據許可證申請日期、工程進度及當地房款預收制度，銷售進度需作出調整。目標：住宅：7600平方。（二）推盤時機的控制策略在本案拿到預售證的時候，可根據前期推廣的客源進行內部認購。強化項目進程中的投資、質量、進度控制。市場風險 本案的定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區。在小區整體綠化設計上體現均好性和可入性原則：均好性：環境設計將根據園區地理特色，注重環境對每位住戶的均好性。抓住這類消費者還可帶動農村消費群體。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達到95%以上，空關情況相當少，商業氣氛較濃，我們對承租業主進行的調查中，普遍認為經營狀況不錯。（5）商品房價格水平低，有一定發展空間2005年九江商品房均價為1800元/平方米左右，與國內發達城市的房價相比較，還有極大的發展空間。從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。● 土地價格上漲，成本提高，%，剝去長江大道與八里湖之間地塊，較04年剝去“柴桑春天”，%附：九江市2005年國有土地出讓一覽表序號受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價(萬元/畝)成交價(萬元/畝)土地出讓收入（萬元）簽訂出讓合同時間1九江市潯陽房地產開發公司十里大道323321企業委托掛牌商住681202九江市潯陽房地產開發公司南湖路57號企業委托掛牌居住70713九江市潯陽房地產開發公司北司路68號企業委托掛牌居住53553634江西京九裝飾材料大市場開發有限公司三里街支巷儲備掛牌市場倉儲5王 剛人民路569號企業委托掛牌居住6九江市派拉蒙房地產開發有限公司九瑞大道2號企業委托掛牌商住70707九江柴桑房地產開發有限公司九蓮北路332號儲備掛牌居住2532328008江西省高氏置業有限公司九瑞大道轉盤南側儲備掛牌商住44449江西運通汽車貿易有限公司九瑞大道汽車城西側A地塊儲備掛牌市場用地10九江金泰房地產開發有限公司九瑞大道汽車城西側B地塊儲備掛牌市場用地1018811九江潯海實業有限公司向湖一路28號儲備掛牌居住484812九江聯泰實業有限公司長江大道與八里湖之間儲備掛牌120042425040013九江市房地產測繪隊九江市房地產建筑公司潯陽路95號委托掛牌商業0．377594．593（總價）94．593（總價）94．593（總價）94．5932005．10．18 市場總結l 整體市場發展相對比較健康，價格上漲較快l 土地供應市場充足，未來開發量大l 樓盤品質提高，市場競爭開始激烈l 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質好、價格優的樓盤成為追棒的對象。銷售均價：2500元/平方米以上；l 長虹大道兩側。但本項目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區基礎建設的投入巨大，街區面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。2005年九江城鎮居民家庭恩格爾系數為４４．２％，%。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京珠海)、316國道(福州蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運上通重慶，下達上海并延伸海外。第一部分 決策背景一、 九江概述概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。二、 經濟發展統計指標分析收入快速穩步增長，處于小康階段　　2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城市居民可支配收入可達14000元。南門湖——八里湖）之間再造一個新九江的發展方向。從市場數據得出結論，現階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。%附：商品房成交單價比較表 單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房17912146%其中：住宅12991871%商鋪56585053%2）、土地市場分析● 土地供應不平衡，%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達1200畝，%。盡管本案的周邊景觀環境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業配套及管理等方面，本案仍可做出當地品質一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當地市場中樹立起第一品牌、第一品質的堅實形象。（3）居民對住宅品質需求提高隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產開發勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規劃、綠化、配套等不盡人意。房地產市場價格水平低，目前九江房地產成交均價相對較低，給市場足夠的發展空間。另外本地的私營業主二次購房的意愿較強。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、電話三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區實行24小時實時監控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。因此，在項目的開發經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現。 ?項目所處地塊的發展前景較好。商鋪銷售應和住宅推廣分步進行。執行計劃及目標：（1）8月25日—10月底推住宅為主，媒體上輔以商鋪招商，售樓處對商鋪只進行內部預約，造成商鋪熱銷現象。花都房地產開發項目可行性研究報告》61頁 word2010年09月更新《2009年10月綠城湖城大境階段執行策略案提報》109頁 ppt2010年09月更新《思源經紀2010年7月天津房地產市場研究報告》64頁 word2010年09月更新《世聯2010年第34周（）無錫房地產市場周報》4頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年第34周（）上海房地產市場周報》7頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年第34周（）南京房地產市場周報》5頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年第34周（）合肥房地產市場周報》4頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年7月上海房地產市場運行監測報告》20頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年7月合肥房地產市場月報》23頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年5月北京房地產市場發展概況》10頁 pdf2010年09月更新《中原2006年深圳佳兆業中心全程整合匯報》200頁 ppt2010年09月更新《萬達集團商業物業建筑設計規范要求》65頁 word2010年09月更新《世聯2007年深圳金地梅隴鎮2期價格策略報告》93頁 ppt2010年09月更新《世聯2007年惠州市水口項目前期定位與規劃建議報告》230頁 ppt2010年09月更新《黑狐奧美2007年中山遠洋城青山湖整合推廣方案及創意表現》155頁 ppt2010年09月更新《仲量聯行2010年2月天津泰安道項目定位報告》299頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年聯東集團無錫北塘產業園項目整體定位與一期產品建議》163頁 ppt2010年09月更新《世聯2010年8月20日安徽新華綜合體項目定位報告》24頁 ppt2010年09月更新《2010年青銅騎士內參（公關媒介部7月份綜合報告）》103頁 ppt2010年09月更新《中原2010年3月北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報告》71頁 ppt2010年09月更新《易居2010年7月南京建鄴萬達廣場營銷推廣大綱》105頁 ppt2010年09月更新《德思勤2010年4月28日房地產開發企業取地策略發展研究報告》69頁 pdf2010年09月更新《2010年4月23日無錫保利花園營銷執行方案及開盤前工作計劃》122頁 ppt2010年09月更新《綠城集團2010年5月別墅景觀設計管理淺析》107頁 ppt2010年09月更新《策源2010年無錫蘇寧環球北塘項目定位建議》78頁 ppt2010年09月更新《2010年武漢萬科城二期營銷推廣計劃》39頁 ppt2010年09月更新《中原2010年北京中建大興棗園路項目簡報》146頁 ppt2010年09月更新《中原2010年6月無錫融僑（具體視前期銷售情況而定）。開盤后主推715號樓，因當地多層的樓層系數相差不大，原則對三四層部分銷控。具體的數據及時間將根據以后之實際操作情況作出準確更正。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場的同時，還須更加把握開發的進度。（6）、其他建筑外觀——是消費者購房心理的重要因素之一，應注重建筑的圍合，建筑、園林風格的和諧統一；其它方面——會所是未來社區檔次的標志之一，建議設置社區會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。l 本地塊原有業主本地塊原有商業街的經營戶原來就經營良好，因此在商業街重新建立后會考慮重新進駐。從龍鑫花園的價格走勢來看，2003年底到2004年底之間由于受房價整體上漲和區塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度達到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。經濟指標：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業面積：7930M2 社區服務配套用房：971M2 設備用房：402M2 商業（辦公）面積：7626M2 商業建筑內停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數：388戶 多層住宅內停車庫：1165M2二、項目資源分析周邊環境資源l 區域位置：本項目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區域內企事業單位眾多，發展潛力巨大l 自然環境：本項目區塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。 區域房地產市場特點本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產開發中的熱點區域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應開始緊張，目前新開發的項目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項目和信華寫字樓項目，綜合起來有以下幾個特點：● 新開發項目較少，住宅供應稀缺●