某商業項目推廣策略(專業版)

　　

【正文】 年度營銷活動的策劃項目整體開業后，為整合項目商業資源，提高商業項目知名度，擴大項目的區域市場影響力，應制定一份詳細的年度營銷計劃。員工培訓作為高品質商業物業，需要優質的服務配套。5. 保安人員通過突發事件應急處理培訓。6. 項目區域市場主入口處設有項目區域平面示意圖。2. 應制定日常的商業物業管理制度。其中由策劃部、推廣部和市場部組成的商業服務部分是整個管理公司的核心運營機構。? 促銷開業法開業時集中項目內的商家統一對消費者實行大幅度的優惠，吸引消費者到來，打開項目經營的局面。開業前 35 天左右集中推出商家的促銷內容，以超低價格搶占市場，進行商品促銷的突然襲擊，避免其他相關餐飲、酒店等旅游接待行業提前知悉促銷力度后針對性的降價而影響項目形象，形成高價格、東西貴的印象。? 定期組織專業培訓，不定期根據招商中的具體情況及時溝通交流，強化、提高每位員工的專業技能和綜合素質，提升整個團隊工作效率和能力。一個大型品牌店的入駐，常常能帶動整個項目的順利招商與管理。? 特殊商戶招商優惠原則。? 川菜由于用料及口味之關系，成本較低但利潤頗高；形成穩定客戶群后租金承受能力較高，有利于長期經營管理需要。21 / 65第三部分 中國水街項目商業業態規劃一、商業業態定位與功能區域定位業態規劃的目的? 為項目提供合理的商業組合方案，奠定繁榮持久經營的基石。 《馬可目的：提升中國水城商業形象——世界自然文化雙遺產城市的城市名片，借以提升商業價值。河渠書》中記載了李冰創建都江堰的功績。18 / 65第二部分 中國水街項目商業定位一、商業形象定位商業形象定位的目的? 符合項目基本建筑特征與文化內涵? 滿足目標客戶群心理需求與經營、消費需求? 商業項目在城市商業中的惟一性、排他性需求商業形象定位的原則? 準確性原則準確表達項目地理位置、經營方向、商圈地位、結構特點、文化內涵。通過一樓的整體業態布局帶人流向各個方向分散，為樓上商家提24 / 65供隨機性客源支撐。為實現以上兩點本項目的營銷遵循兩大原則：? 銷售與有投資意向客戶銷售結合采用整體業態規劃，通過主力店定向招商帶動銷售，實現項目利潤指標和業態規劃目標。同業差異、異業互補同業差異就是市場不能盲目招同一層次同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經營特色。? 根據引進的主力商家及品牌商家業態的實際情況，靈活調整業態，并實施定向招商，提高招商的成功率。開業當天正常營業的要達到 75%。促銷活動的參與條件設置要非常清楚明白，并且在現場公示。43 / 65三、開街組織策略現場布置 包括現場氣氛的營造、開業慶典和促銷活動的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布置； 通道走廊、商鋪內部、POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對長期的內場地景觀布置。竣工驗收和接管驗收組織后期商業經營管理處全員參與，會同開發商、建設單位、施工方、監理方、設計方及政府有關部門一起進行竣工驗收，便于全面掌握項目情況。11. 建立財務制度，每年一次或按合同約定時間公布商業物業管理費的收支狀況。8. 保持設備房整潔衛生，制定設備房管理制度。2. 草坪內常年清除雜草，有效控制雜草孳生。對入駐商家進行評級工作評級標準：租賃面積（m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元/） 租金交納及時率水電費交納及時率 經營情況/配合情況等對優秀的商家給予獎勵和一些優惠措施。這種方式管理和運作有一定難度，使用時要慎重。58 / 65本項目商業用房后期補位招商工作后期補位招商目標：自正式開業起 8 個月后，項目開攤率保持在 80％以上；自正式開業起 12 個月后，項目開攤率保持在 90％以上。三、 排水、排污管道暢通1．項目區域市場內公共雨、污水管道 疏通 2 次/年2．雨、污水井 清掏 2 次/年3．化糞池 清掏 1 次/年四、二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥，水質符合衛生要求，定期巡查。6. 路燈、樓道燈等公共照明設備完好率 95%以上，按規定時間定時開關。9. 每年與 50%以上商家作有效溝通；年有效投訴處理率為 100%。因為隨著商業物業本身檔次的不斷提高，結構、管道、布線都十分復雜，在安裝施工過程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負責任的現象都將給商家今后順利使用設施、設備帶來極大的困難，甚至造成很大的浪費，也給后期商業經營管理帶來一些難以解決的問題。因為本項目商業體量較大，涉及商業品種繁多，建議開業演藝活動持續 35 天，每天都有不同的節目，以此吸引不同類型的客戶。促銷內容由市場部提前 23 周開始向商家收集，統一登記制作包裝宣傳。開業需要具備的條件? 試營業前半個月商鋪的簽約率至少要達到 70%，裝修施工率要超過 50%。商家策略? 定向為主，整合實施定向招商（具體執行策略進行執行環節后提交）以商引商（具體執行策略進行執行環節后提交）廣告招商 （具體執行策略進行執行環節后提交）? 主次分明，把握節奏? 依據商家資源儲備和優化目標客戶層，從餐飲娛樂和休閑業態入手，先易后難，嚴格控制和把握項目業態定位，完成區域主力商家的招商工作。個性鮮明有特色商戶商戶結構的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了項目整體的經營特色。B 區? 主要業態：酒店商務區? 輔助業態：美容美發、按摩、銀行? 細分業態：三星級以上酒店與快捷酒店? 備選業態：寫字間、旅游公司、旅行社? 操作思路：? 滿足細分市場需求，打造都江堰最高檔的酒店與惟一的國際性快捷自助酒店（旅館）? 首選委托知名酒店管理公司或商業經營管理公司管理。商業區域的劃分根據項目的建筑情況，業態規劃將按照建筑特點劃分為三個主要區域一個輔助區域，各個區域都獨有特點，連接后可以相互銜接協調。三、項目競爭力總結三性分析? 唯一性? 中國最富歷史沉淀的水文化街區；? 以水文化為主題，秦漢文化及道教文化為輔助的文化綜合體街區；15 / 65? 中國最具特色的活水街區；? 水、道、民俗、歷史多主題的泛博物館；? 權威性? 世界自然文化雙遺產? 都江堰古水利工程在世界水文化歷史上的地位；? 道教文化與古文化的融合；? 排他性? 主題不可復制；? 業態具有原創性；? 環境特色不可復制；吸引力構成? 水文化、道教文化、民俗文化展示區；? 都江堰唯一的旅游核心服務區；? 特色商業業態、特色主題活動；四、項目城市貢獻力總結社會效益? 健全城市功能? 城市競爭力更強? 帶動多種行業健康發展? 提供更多直接就業機會與間接就業機會16 / 65? 創造更多利稅經濟效益? 項目年零售總額分析? 按 2022 年都江堰統計局統計數據——2022 年餐飲及酒店住宿業實現零售總額 108538 萬元，項目投入運營后第一年的消費總額如可占全市餐飲住宿業消費市場的 30%份額；即可實現 3 億元消費總額? 按 2022 年都江堰統計局統計數據——2022 年餐飲及酒店住宿業同比增長%，項目年度消費總額以此為計算基數：? 投入運營后的第二年預估可實現消費總額： 億元? 投入運營后的第三年預估可實現消費總額：4 億元? 投入運營后的第四年預估可實現消費總額： 億元? 投入運營后的第五年預估可實現消費總額： 億元? 項目利稅分析? 零售企業營業稅按 6%計算? 項目運營后預估第一年可實現利稅：1800 萬元? 項目運營后預估第二年可實現利稅：2100 萬元? 項目運營后預估第三年可實現利稅：2400 萬元? 項目運營后預估第四年可實現利稅：2820 萬元? 項目運營后預估第五年可實現利稅：3300 萬元17 / 65? 項目就業機會分析? 直接就業機會：以項目總建筑面積及建筑格局分析，預估項目可容納 400 家經營業主在此經營；取經營商工作崗位用工平均值為 5，可創造 2022 個直接就業崗位。? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區域經濟的發展創造條件；? 整合資源，引導和吸引投資者與經營商、消費者共同參與城市功能區內的項目開發，創造市場，擴大市場，并從創造市場、擴大市場的過程中求得城區的發展； 二、項目主題概念定位的提出? 城市的歷史是什么？? 秦：公元前 256 蜀郡太守李冰建都江堰? 漢：漢武帝元鼎六年（前 111） ，司馬遷奉命出使西南，實地考察了都江堰。 7 / 654. 運用泛地產理論精髓，將健康產業、旅游產業、零售業、房地產業有效嫁接，我們構思將“中國水城”項目打造成成功的復合型旅游地產項目，將旅游產業中的“吃、喝、購、住、玩、民俗、文化”融入整個項目，利用功能布局合理搭配，不使項目產生“優” 、 “良” 、 “劣”的投資者地段錯覺；以提升價值，吸引經營商，籠住投資者。? 民國：黃炎培都江堰辦學、林森主持都江堰開水典禮、馮玉祥捐資建亭。? 為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業前景。火鍋抗租金能力也較高，且經營商眾多，招商方面可使投資者更主動。二、招商總體策略立足都江堰，面向成都、重慶，輻射全國大型商業物業的招商要求是“無大不穩、無小不活” ，以都江堰為重點，完成本項目小部分餐飲、旅游購物、旅游接待的招商，而對品牌餐飲、酒店、消閑配套招商則要面向成都、重慶及國內，完成大型知名主力商家品牌的引進工作。 前期只招名牌、品牌、優質、特色商家進場保證項目的惟一旅游服務核心區概念，在前期實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進場。七、價格策略（具體執行策略進行執行環節后提交）八、招商促進策略（具體執行策略進行執行環節后提交）38 / 65九、分階段控制策略（具體執行策略進行執行環節后提交）十、大商戶營銷策略（具體執行策略進行執行環節后提交）39 / 65第五部分 中國水街開街策略一、開街總體策略先試營業后正式開業一般情況下根據裝修進度、業主要求、開發商要求等為了早日計算租金，擇日進行試營業，以便商家和運營公司進行調整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優惠。開業活動持續性和廣泛性原則能夠引起各層次消費者持續關注和互動參與的活動作為開業的主打活動之一。? 特殊開業法針對項目特色來制定，如某些高檔百貨商業樓可以通過舉辦消夏音樂會來代替開業典禮。管理公司下面直接設置各個職能部門，部門下設專業組，專業組直接管理所有員工。4. 管理人員應統一著裝。 設施設備維修養護1. 供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。保潔服務一、 項目區域市場的公共場所、公共綠地、主次干道、商鋪的公共部位保潔1．公共場所、公共綠地、主次干道（1）公共綠地 1 次/天 清理（2）硬化地面 2 次/天 清掃（3）主次干道 2 次/天 清掃（4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1 次/天 擦拭（5）水池、溝、渠、沙井表面 1 次/天 清理2．公共部位（1）樓內通道、樓梯 2 次/天 拖掃（2）消防通道 1 次/天 拖擦（3）共用活動場所 1 次/天 清掃（4）樓道玻璃窗 1 次/周 擦拭（5）室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施 1 次/天 擦拭（7）公共衛生間 10 次/天 清潔（8）及時清掃積水等清潔完成后，清潔區域、部位無垃圾、雜物。員工培訓主要有如下內容：? 后期商業經營管理內容簡介(包括人事組織及結構)；? 管理員工職責；? 管理員工在商業物業管理中扮演的角色；? 員工守則、行為及紀律；? 商業物業專門名詞介紹；? 商業物業保安措施及輔助巡邏設備；? 商業物業設施的定義及應用；? 管理服務的目的及重要性；? 商業用房商家置換的移交程序；? 防火知識及消防裝置；? 無線電通話機的應用；? 商業物業管理的基礎；? 緊急事件處理程序；57 / 65對于上述培訓計劃，本公司計劃在后期商業經營管理營運前為管理員工提供訓練課程，務求使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業管理模式及工作執行取得系統的、深入的認識并獲取應