doc)-蘇州歐尚超市公司超市項目建議書(66頁)-超市連鎖(專業版)

　　

【正文】 項目主要設備采購清單詳見表 6－ 1。 1995 年 集團在上海設立了第一 個出口代表處，目的是為了在世界各地的各大產區設立采購點，并將產品直接從產地直接出口到世界各地的 大型超市中心銷售。本項目進口商品規模符合《外商投資商業企業試點辦法》中的有關要求。 水文 大運河從 1919 年至 1971 年 43 年的平均水位（黃海高程，下同）為 米，歷史 最高水位為 米（ 1954 年 7 月 28 日），歷史最低水位 米（ 1934 年 8 月 27 日）。 1994 年 2 月 11日，國務院下達《關于開發建設 蘇州工業園區有關問題的批復》。目前，全市實有公路 1815公里，其中國道 306公里，省道 256公里，二級以上公路 ，占全市總里程的 49%，位居全省第一。年接待境外旅游者 44 萬人次，旅游外匯收入 億美元；接待國內旅游者 1142 萬人次，旅游收入 91 億元。 第四章 項目選址與建設條件 第一節 項目選址 蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東經 120207ˊ，北緯 31039ˊ。根據《中國— 新加坡蘇州工業園二期建設指導詳細規劃》，中新合作園區最終用地為 公頃，人口達 60 萬人。從遠期發展和當前狀況來看，蘇州工業園區都具有較好的商業投資環境。一類區作為城市商業中心，是城市的象征，對外的窗口和最繁華地段，該區域內商業網點集中，商店門類齊全，以大型、專業、名店傳統“老字號”店以及設立國際名牌跨國商業企業為主，是中外顧客主要購物消費的商業區。將蘇州及江蘇省的產品通過 集團在國外的配銷網絡銷往國外，用好兩個市場，用足兩種資源，以增強合作企業發展后勁。出口代表處的任務是：尋找生產優質商品的廠家，要求廠家生產產品；協商出口產品的條件；給供應商下定單；產品生產質量監控；向供應商解釋 的規范和質量要求。 （ 5）市區居民的收入增長對商業的影響 伴隨著生產的發展和收入的多元化，城鄉居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產總值的增速。蘇州目前處于工業化中期，蘇州市第八次人民代表大會提出本世紀末國民生產總值達到 1500 億元以上，人均 萬元左右 ， 比1994 年的 720億元增長一倍多。 ?服務。 大型超市的組成同時包含了多樣商品的提供、優質服務的提供、管理模式的運用等， 集團不僅把自選、廉價和服務放在同一建筑物中，同時把服務與管理融為一體（ 超市的組成詳見圖 2－ 1）。它是一種現代化大型商業形態，具有自選購物、流通成本低、節約購買時間等優點，因而即使在新商業經營形態層出不窮的發達國家，它仍占據著不可替代的地位，成為現代大型零售業的主要形式。 《外商投資商業企業試點辦法》要求開設 3 家以下分店（包括 3 家）的合作商業企業和連鎖方式經營的便民店、專業店、專賣店，中國合作者出資比例應不低于 35％。 蘇州工業園區南光進出口有限公司是南光集團在蘇州地區唯一的公司。 1997 年 4 月上海 超市有限公司正式成立，這是一家由法國 公司與中方合作伙伴上海市食品 (集團 )公司、上海楊浦區五角場工業總公司共同組建的以經營大型超市為主的中外合作企業。 集團公司以經營大型超市為主，首先在 法國國內發展壯大，并于 1981 年以西班牙、意大利為起點開始進行國際化發展。集團的營業額達 20億美元。其中：甲方投入相當于 5200 萬元人民幣的歐元，占注冊資本的65%，以現匯投入；乙方投入 2800 萬元人民幣，占注冊資本的35%，用人民幣現金出資。因此，越來越多的外國零售企業進入中國零售市場。眾所周知，現代商業的競爭已經不單純是商品本身的競爭，經營方式、服務理念、管理模式等競爭的延伸已成為在商業競爭取勝的關鍵。 ?選擇。蘇州商業發展已具有一定的規模。目前全市旅游經營單位 150 多家，擁有接待外賓的定點飯店賓館 89 家，其中星級飯店賓館 34 家，游覽觀光的名園、景點區共 60多個。本項目利用 集團的大量外資，將創建內資、外資合作商業的成功典范，為蘇州商業利用 外資提供有效的示范效應，對加速蘇州商業利用外資，從而促進蘇州商業的現代化發展具有較為明顯的意義。 集團公司具有世界一流的營銷技術和十分廣泛的國際銷售網絡。 到蘇州地區投資商業企業符合該市城市和商業發展規劃。決定重點發展連鎖經營、倉儲式商場、專業店等。目前園區常住人口已超過 18 萬，再加上附近的里河、東環、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區人口將更多。商品價格低廉、品質優良、商品繁多，成為 超市在全球廣受歡迎的關鍵因素。蘇州市國民經濟得以快速穩定健康的發展。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網絡。 蘇州工業園區社會經濟條件 蘇州工業園區位于蘇州老城以東金雞湖地區，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉鎮，總面積約 200 平方公里（不含水面），其中中新合作開發區規劃面積約 74 平方公里（包括 平方公里金雞湖在內），規劃人口 60 萬人。 蘇州工業園區擁有良好的社會經濟條件。 經營規模 項目正常經營年達到零售額 40248 萬元，其中，進口產品所占比例為 5%。 二、出口商品貨源及采購 集團在中國專門設立了出口代表處。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項目建立的蘇州分配送中心將與上?？偣韭摼W，合用電腦系統，降低成本。該地為中新合作蘇州工業園區啟動區和蘇州古城區的交界處，蘇州城 東交通主干道東環路邊，距蘇州－上海虹橋機場快速道路只有 200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側通過，且在一公里外有互通出口。 第六章 技術設備 一、計算機管理系統 合作公司將采用計算機管理。 出口商品品種及規模一覽表 表 5－ 3 單位 :萬美元 序號 年份 產品目錄 2020 2020 2020 年起 1 紡織品、各類布、服裝面料 60 100 150 2 各類服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農產品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計 500 750 1000 銷售渠道及銷售區域 利用 集團龐大的國際營銷網絡優勢，組織蘇州及江蘇省的產品出口至相應國家和地區。平均水位 米，百年一遇洪水位 米。 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉鎮分別從郊區和吳縣劃歸蘇州工業園區管理。年末全市擁有機動車，完成客運周轉量 億人公里，貨運周轉量 ，分別比去年增長%和下降 %。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內生產總值的增長情況詳見表 4－ 4－ 2。境內河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接東西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。隨著園區的開發建設，古城區人口向園區的遷移，該地區的人氣將越來越旺。目前在蘇州的連鎖業中，形成 規模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司（主要經濟數據表詳見表 3－ 1）。根據蘇州商業網點布局規劃要求，在市內建立 6個一類商業區即：觀前、石路、工業園區、蘇州新區、城南區、城北區。 合作商業企業計劃采購出口產品的主要品種 表 2－ 9 單位 :萬美元 序號 年份 產品目錄 2020 2020 2020 年起 1 紡織品、各類布、服裝面料 60 100 150 2 各類服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農產品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計 500 750 1000 資料來源：合作雙方提供資料 第三章 市場分析 第一節 投資市場分析 一、蘇州整體投資環境 蘇州，我國著名的歷史文化名城，風景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。 集團駐中國出口代表處的長期目標是：在 5 年內達到 3 億至 5 億美元的出口額。設想到 2020 年，市區第三產業比重提高到50％，商業占第三產業比重達 42％。這一切都將為蘇州商業的發展提供有利的條件，同時也相應要求蘇州商業向現代化方向發展。 的管理模式較為先進， 集團特別注重經營中的每一個環節的協調與有序的連接，對于經營中的每一個環節都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進行科學管理。因此， 在經營發展中，一直把向顧客提供最佳服務作為最重要的工作。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯營，以尋求更大的發展空間。同時通過本項目的實施，推動蘇州商業同國際市場接軌，促進蘇州商業向現代化水準發展，擴大蘇州產品出口，以適應蘇州這個歷史文化名城、國家級旅游城市的發展需要。近三年公司的自營進出口總額均在 5000萬美元以上， 1999年的自營進出口總額為 5450 萬美元，其中自營出口 3325萬美元。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營業面積 8000 多平方米，經營商品品種達 2萬多種，銷售的商品 60％為食品。1998 年的營業總額高達 231 億歐元（ 235 億美元） ， 注冊資金為 億美元。 多年來南光集團，按照貿工、貿銀、貿農、貿技、貿商結合以及進出口結合的原則，以進出口貿易為主同時積極開展多種經營，已逐步發展成為國際化、多元化、實業化的綜合性集團公司。 二、合作企業基本情況 合作公司名稱 ：蘇州 超市有限公司 英文名稱 ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公 司地址： 蘇州工業園區金雞湖路 企業性質 ：中外合作商業企業 經營范圍： 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。 項目主要技術經濟指標表 序號 指標名稱 單位 數量 備 注 一 經營場所規模 1 總占地面積 m2 45800 2 總建筑面積 m2 33710 其中：超市賣場 m2 8750 二 經營規模 1 零售 萬元 40248 正常經營年 2 出口 萬美元 1000 正常經營年 三 勞動定員 人 585 四 項目總投資 萬元 19500 合 2358 萬美元 1 固定資產投資總額 萬元 16209 合 1960 萬 美元 其中 :建設投資 萬元 15963 合 1930 萬美元 建設期利息 萬元 246 合 30 萬美元 2 流動資金 萬元 3291 合 398 萬美元 續上表 序號 指標名稱 單位 數量 備 注 五 年總成本費用 萬元 44032 計算期年平均 六 年銷售稅金及附加 萬元 1006 計算期年平均 七 年利潤總額 萬元 877 計算期年平均 八 主要財務評價指標 1 全部投資財務內部收益率 評價基準 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設期 所得稅后 年 含建設期 3 長期借款償還期 年 含建設期 第二章 項目背景及必要性 第一節 項目背景 隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內商業流通領域吸引外資進入了一個新階段。目前在蘇州的連鎖業中，形成規模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。在與供應商的關系中， 堅持的道德準則是同供應商建立一種互利坦誠的關系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應商贈送 的禮物和好處，對供應商， 一直把他們視為企業的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態度，在他們面前保持良好的信譽。 顧 客 商品自選部門員工 收銀部門員工 其它服務部門員工 奶制品 面包 糕點 自助熟食 肉類 魚類 冷凍食品 蔬果 干果／南北貨 成品 洗滌菜 美容美發 清潔護理 小吃早餐 餅干 飲料煙酒 團購 家用五金 工具 像 制品 游戲及玩具 體育用品 廚房與餐桌用品 學習辦公用品 清潔整理用品 箱包珠寶 照相 音像 家具 大家電 小家電 通訊 男裝 兒童用品 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