doc)-《蘇州歐尚超市公司超市項目建議書》(66頁)-超市連鎖(文件)

　

【正文】 最大月降水量 mm 最小月降水量 mm 濕度 年平均相對濕度 % 年平均最大相對濕度 85% 年平均最小相對濕度 78% 最小絕對濕度 12% 年平均絕對濕度 最大絕對濕度 最小絕對濕度 蒸發量 年平均蒸發量 年最大平均蒸發量 年最小平均蒸發量 852mm 月最大蒸發量 月最小蒸發量 氣壓 年平均氣壓 年平均最高氣壓 年平均最低氣壓 最高氣壓 最低氣壓 日照 年平均日照小時 小時 年平均最多日照小時 小時 年平均最少日照小時 地震 蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。 經營品種 超市入選商品 20200 余種，經營品種分類詳見表 5－ 1。 《外商投資商業企業試點辦法》要求合作商業企業年度商品進口總額不得超過本企業當年商品 銷售額的 30％。 出口商品品種及規模一覽表 表 5－ 3 單位 :萬美元 序號 年份 產品目錄 2020 2020 2020 年起 1 紡織品、各類布、服裝面料 60 100 150 2 各類服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農產品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計 500 750 1000 銷售渠道及銷售區域 利用 集團龐大的國際營銷網絡優勢，組織蘇州及江蘇省的產品出口至相應國家和地區。 集團采購中心負責超市貨源采購。本項目為 集團的蘇 州店，具有獨立的法人地位，除利用 集團在上海的主配送中心外，在蘇州另設一配送中心，以方便商品的及時配送。出口代表處的任務是：尋找生產優質商品的廠家，要求廠家生產產品；協商出口產品的條件；給供應商下定單；產品生產質量監控；向供應商明釋 的規范和質量要求。 第六章 技術設備 一、計算機管理系統 合作公司將采用計算機管理。 由于 集團公司已在上海成立了合作經營的超市公司，完成了總公司和采購中心的電腦配置。 配送中心計算機配置 配送中心在功能上是一個商品物流的過程，下設多個倉庫、加工車間和運輸車隊。 二、其它設備 表 61 考慮 本項目特點，特別是項目建設方案，其它主要采購設備還包括：中央冷暖空調、監控報警系統、自動噴淋滅火系統、通訊設備、計算機設備等。該地為中新合作蘇州工業園區啟動區和蘇州古城區的交界處，蘇州城 東交通主干道東環路邊，距蘇州－上海虹橋機場快速道路只有 200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側通過，且在一公里外有互通出口。本項目主入口位于基地的西正角，超市前設 27 米寬的大型多功能廣場，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了超市的功能需求，又形成了較大的氣勢和商業 氣。項目基址總占地面積約 45800平方米，為園區內已成片開發的地塊，已經辦妥建設用地手續，待項目啟動后即可正式使用。 主要設備采購清單 序號 項目名稱 單位 數量 主要參數 來 源 1 冷水機組 套 2 350RT 進口 2 燃氣全自動無壓熱水鍋爐 臺 2 40＊ 104Kcal/h 中外合資 3 盤管及新風機組 套 1 中外合資 4 冷卻塔 臺 1 國產 5 監控報警設備 套 1 國產 6 自動噴淋滅火設備 套 1 國產 7 通訊設備 套 1 法國 8 計算機設備及配件 臺 35 進口（法國或日本） 9 2t 熱水鍋爐 臺 2 國產 10 干式變壓器 個 2 每臺 1600kVA 國產 11 柴油發電機組 套 1 國產 12 手推車 輛 3000 進口 13 冷藏柜及配件 套 40 進口（法國） 14 排水機泵及配件 套 2 進口（法國） 15 標簽條 套 8000 進口（法國） 16 面團、糕點設備 套 2 進口（法國） 17 各種貨架 套 600 進口（法國） 18 部門標志牌 個 80 進口（泰 國） 19 收銀設備及配件 套 60 進口（法國） 20 切面包片機架及配件 套 2 進口（法國） 21 熟食加工設備及熟食柜 套 50 進口（法國） 22 手扶梯 部 4 進口（法國） 23 電梯 部 2 進口 (德國、日本或美國 ) 24 貨梯 部 2 國產 第七章 項目建設方案 第一節 總平面布置 一、總平面設計原則 全面規劃，利于實施； 功能分區明確、合理、得當，布局緊湊，節約用地，管理維修方便； 與外界保持良好的交通和運輸聯系，出入口和內部道路符合人流與車流 的集散要求，道路保持順暢、便捷； 滿足項目在朝向、光線、安全、防護、通訊、照明等方面的要求； 符合并充分利用自然條件，包括地形、地質、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積； 考慮項目所地地段的總體景觀，場地布置與建設能夠美化城市； 便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎設施； 符合城市規劃、交通、消防、綠化園林、環保、衛生等方面有關規定的規范要求。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項目建立的蘇州分配送中心將與上海總公司聯網，合用電腦系統，降低成本。 超市的計算機配置 合作公司通過服務器 IBM AS400， PC+DOS 機的獨立局域網系統，利用服務器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數據的安全性。 總部的計算機配置 合作公司主要采用組主機系統或 PC局域網系統。隨著 集團在中國的發展，該集團表示，對我國商品的出口額將持續增長，并且隨著出口業務的發展將在中國設立更多的出口代表處。 二、出口商品貨源及采購 集團在中國專門設立了出口代表處。配送中心在功能上是一個商品物流的過程，下設多個倉庫、加工車間和運輸車隊。隨著合作公司的發展，該中心將負責 在整個江蘇地區及中國其它地區的商品采購及配送。 進口商品目錄表 序號 商品名稱 備注 1 鞋類 2 鐘表類 3 化妝品 4 護發用品 5 護膚用品 6 香水 7 體育用品 8 游戲及玩具 9 大家電 10 小家電 11 學習辦公用品 12 箱包珠寶 13 照相 14 酒類 15 其它 二、出口 經營品種與出口規模 本項目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產品、小五金、農產品、食品、副食品、 家用電器、日用雜品等出口到世界各地的 大賣場銷售，起步階段擬定為年出口500 萬美元，第二年為年出口 750 萬美元，第三年起年出口在 1000萬美元以上。 經營規模 項目正常經營年達到零售額 40248 萬元，其中，進口產品所占比例為 5%。 表 51 第五章 經營規模和營銷方式 第一節 經營規模 本項目總體經營思路為：準確定位、特色經營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。地下水一般無侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產用水的工廠、礦區及其周圍，地下水需要進行分析、確定其侵蝕性。大運河的平均流量約為 立方米 /秒。 蘇州工業園區擁有良好的社會經濟條件。 近年來，蘇州工業園區社會事業有了較大的發展。 近年來，蘇州工業園區招商引資和項目建設進展可喜，到 1999年 6 月，已批準進 入中新合作開發區內的外商投資企業有 158 家，其中工業企業有 132 家，累計已開工的工業企業有 104 家，投產的工業企業有 80 家。2 月 26 日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京簽署了合作開發建設蘇州工業園區的協議。 蘇州工業園區社會經濟條件 蘇州工業園區位于蘇州老城以東金雞湖地區，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉鎮，總面積約 200 平方公里（不含水面），其中中新合作開發區規劃面積約 74 平方公里（包括 平方公里金雞湖在內），規劃人口 60 萬人。城市管理水平進一步提高，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近 400家單位限期實現了達標排放。內河港口吞吐量 4787萬噸，比上 年增長 %。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達到二級以上，公路密度每百平方公里 公里。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網絡。據海關統計，全年加工貿易進出口總值比上年增長 %，占全市對外貿易出口總值的%，技術含量高、附加值大的機電產品出口產品比重已占加工貿易出口總值的 48%，成為全市出口的第一大類產品。 1998 年，全市對外貿易繼續保持較快增長，出口商品結構優化，出口創匯 能力增強的勢頭。全市職工人均工資 9401 元，農民人均收入 5089 元，城市居民可支配收入為 7812 元。蘇州市國民經濟得以快速穩定健康的發展。周圍有東環、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區內新建的新城花園、新加花園、都市 花園等住宅小區，常住人口近 20 萬。地 處長江下游的張家港、太倉港、常熟港 3 個國家一類口岸已初具規模。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。商品價格低廉、品質優良、商品繁多，成為 超市在全球廣受歡迎的關鍵因素。此外，由于 集團公司是一家跨國商業集團，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經銷網。 三、 超市的市場競爭優勢 超市商品供應優勢 隨著商品經濟的發展，國內市場商品繁多，供應充足。近幾年內將有大批大型工業企業和大量人口進入蘇州工業園區；同時 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉鎮分別從郊區和吳縣劃歸蘇州工業園區管理，其在開發區以外的用地作為園區周邊地區的性質存在，范圍約 200 平方公里，根據其后制定的蘇州工業園區周邊地區五鄉鎮（鄉）鎮域規劃，遠期發展規劃 (2020 年 )其鎮域人口從 96年的 萬人增加到 萬人，其中鎮區人 口為 萬人。目前園區常住人口已超過 18 萬，再加上附近的里河、東環、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區人口將更多。詳見表 3－ 2： 表 32 表 33 蘇州人口、人均收入和人均消費支出現狀及 2020年預測表 年 份 項 目 單位 1996 1997 1998 2020 全市人口 萬人 － 市區居民人均可支配收入 元 6165 7479 7812 10454 農民人均收入 元 4574 4924 5089 6810 市區居民人均收入 元 5264 5955 6289 8027 資料來源：《蘇州利用外商投資發展商業總體規劃》 從發展的觀點看，伴隨著蘇州經濟的發展和收入的多元化，城鄉居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產總值的增速。 蘇州主要超市經濟數據一覽表 項 目 名 稱 單位 美佳 百匯 華潤 分店數量 個 32 35 51 資產額 萬元 12500 16000 營業面積 m2 4076 15052 15500 配送中心面積 m2 2500 15000 11000 銷售額 1997 年 萬元 3500 13480 14500 1998 年 萬元 6025 13127 15800 1998 年利潤 萬元 － 147 300 資料來源：《蘇州利用外商投資發展商業總體規劃》 蘇州居民收入的日益提高為超市業的發展提供了較大的發展空間 蘇州市統計局的資料顯示， 1998 年蘇州市人均可以支配收入為 7812元，全市城鄉居民儲蓄余額 ，人均儲蓄額 11284元。 表 31 第二節 消費市場分析 一、蘇州整體消費環境 蘇州目前超市業的發展規模存在較大的市場容量 超市作為商業領域的新型業態，在其他大、中城市異軍突起，發展迅猛，成為商業的重要組成部分。決定重點發展連鎖經營、倉儲式商場、專業店等。到 1999 年底，全園區累計實現合同外資 ，實際利用外資 億美元，批準外商投資企業超過 400 家，名列世界 500強的著名跨國公司已有 35家在園區投資，單項平均投資超過 3000萬 美元，其中超 1億美元的項目有 8個。該規劃明確提出要在工業園區建立一類城市商業中心，到蘇州工業園區去投資商業企業符合蘇州城市和商業發展規劃的要求。二類區主要為城市商業鬧市地段，商業網點相對集中以中、小型商店和綜合商店為主。 到蘇州地區投資商業企