清華大學(xué)教授仝允桓-項目投資融資決策培訓(xùn)資料(專業(yè)版)

　　

【正文】 PB3 ?2＝ ?A1 ∩ ?B2 ； P2＝ PA1 由于 (1＋ i *)－ t 為正數(shù)，非常規(guī)項目內(nèi)部收益率通過檢驗的條件亦可表述為： ? ? ? ? ? ?? ????????????????tjjjttjjtjtttiNCFiiNCFiFP0**0 **1 111? ? ? ?? ??????????01,2,1 0**iPntiPnt ?（三） 投資回收期 投資回收期是兼顧項目獲利能力和項目風(fēng)險的評價指標(biāo)。 – 以短壽命方案的壽命期為計算期，假定長壽命方案在計算期結(jié)束時將資產(chǎn)余值變現(xiàn)回收； – 以長壽命方案的壽命期為計算期，假定短壽命方案的接續(xù)方案凈現(xiàn)值為零。租入資產(chǎn)改良費(fèi)按租賃期限攤銷 成本費(fèi)用要素及其現(xiàn)金流屬性 經(jīng)營成本 ＝總成本費(fèi)用－利息支出－折舊、攤銷費(fèi) 總成本費(fèi)用 外購材料 外購燃料 外購動力 工資及福利費(fèi) 修理費(fèi) 其它費(fèi)用 利息支出 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 不屬于現(xiàn)金流出 經(jīng)營成本 （三）銷售收入、利潤及稅金 銷售收入 － 總成本費(fèi)用 － 銷售稅金及附加 _____________________________________________________________________ ＝ 銷售利潤 － 所得稅 _____________________________________________________________________ ＝ 稅后利潤 － 公積金 － 公益金 _____________________________________________________________________ ＝ 可分配利潤 ? 計入成本的稅 – 房產(chǎn)稅 – 車船稅 – 土地使用稅 – 進(jìn)口材料關(guān)稅等 ? 銷售稅金及附加 – 增值稅 – 營業(yè)稅 – 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅 – 教育費(fèi)附加 – 消費(fèi)稅 – 資源稅 ? 所得稅 資金等值計算 ? 不同時間發(fā)生的等額資金在價值上是不等的，把一個時點上發(fā)生的資金金額折算成另一個時點上的等值金額，稱為 資金的等值計算 。 市場預(yù)測方法 ? 定性預(yù)測 通過分析歷史資料和研究未來條件 ， 憑借預(yù)測人員的經(jīng)驗和判斷推理能力進(jìn)行預(yù)測 。項目投資融資決策 仝允桓 教授 清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 課程主要內(nèi)容 ? 項目可行性研究的內(nèi)容 ? 項目現(xiàn)金流量構(gòu)成 ? 投資項目財務(wù)分析 ? 不確定性分析 ? 技術(shù)改造項目財務(wù)分析 ? 房地產(chǎn)項目投資決策 ? 資產(chǎn)評估 ? 公共項目投資決策 ? 先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用項目投資決策 ? 項目投資與融資結(jié)構(gòu) ? 項目融資風(fēng)險管理 第一部分 項目投資決策 項目周期 ? 投資機(jī)會研究 ? 初步可行性研究 ? 詳細(xì)可行性研究 ? 投資決策 ? 項目實施 ? 項目后評估 投資項目進(jìn)展過程 初步可行性研究 更新改造 項目建議書 可行性研究 項目評估 投資決策 工程設(shè)計 談判簽約 施工安裝 試運(yùn)轉(zhuǎn) 竣工驗收 生產(chǎn)經(jīng)營 機(jī)會研究 投資前階段 投資階段 經(jīng)營階段 投資決策所要考慮的主要問題 ? 投資者自身的條件； ? 投資的外部環(huán)境 ? 投資者的目標(biāo) ? 與目標(biāo) 、 條件和環(huán)境相聯(lián)系的投資策略 ? 投資的收益 ， 費(fèi)用及相應(yīng)的風(fēng)險 影響投資決策的主要因素 Should do Might do Can do Want do 可能做什么 外部環(huán)境： 規(guī)劃 /控制 、 政策 、 競爭 應(yīng)該做什么 社會規(guī)范： 道德 、 習(xí)俗 、 價值判斷 能夠做什么 資源條件： 資金 、 時間 、 知識 、 才能 想做什么 個 人 意 愿 ： 信念 、 目標(biāo) 、 思想意識 投資決策的層次 ? 戰(zhàn)略層次的投資決策 – 戰(zhàn)略指高層次的全面計劃 。 可采用 Delphi法 、 組織專家小組進(jìn)行分析判斷等 。 ? 把將來某時點發(fā)生的資金金額折算成現(xiàn)在時點上的等值金額，稱為“ 折現(xiàn) ”或“ 貼現(xiàn) ”。 – 以備選方案壽命期的公倍數(shù)為計算期，假定一個或若干備選方案可重復(fù)實施。 ? 靜態(tài)投資回收期 不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項目投資之日算起，用項目各年的凈收入回收全部投資所需要的時間。 PB2 各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率 現(xiàn)金流量 ( 萬元 )序號 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 Pj0 年 1 － 5 年N PV（j）( i ＝ 1 2 % )1 0 .0 8 － 1 0 0 0 3 7 5 3 5 1 . 8 82 0 .0 8 － 1 0 0 0 4 5 0 6 2 2 . 1 53 0 .0 4 － 1 0 0 0 5 1 0 8 3 8 . 4 44 0 .2 4 － 1 0 0 0 3 1 0 1 1 7 . 4 85 0 .2 4 － 1 0 0 0 3 5 0 2 6 1 . 6 76 0 .1 2 － 1 0 0 0 3 9 0 4 0 5 . 8 67 0 .0 8 － 1 0 0 0 2 3 0 － 1 7 0 . 9 08 0 .0 8 － 1 0 0 0 2 5 0 － 9 8 .8 19 0 .0 4 － 1 0 0 0 2 7 0 － 2 6 .7 1?A1∩ ?B1 ?A1∩ ?B2 ?A1∩ ?B3 ?A2∩ ?B1 ?A2∩ ?B2 ?A2∩ ?B3 ?A3∩ ?B1 ?A3∩ ?B2 ?A3∩ ?B3 投資項目風(fēng)險估計 上例中項目凈現(xiàn)值的期望值及標(biāo)準(zhǔn)差 假定項目凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出 該項目凈現(xiàn)值大于或等于 0的概率為 ? ? ? ? 1??? ??jjj PNPVNPVE ? ? ? ?? ? 12 ???? ??jjj PNPVNPVD? ? ? ? ??? NP VDNP V? ? ? ??NP VP各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計概率 序號 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 PjN PV（j）累計概率1 0 .0 8 － 1 7 0 . 9 0 0 .0 82 0 .0 8 － 9 8 .8 1 0 .1 63 0 .0 4 － 2 6 .7 1 0 .2 04 0 .2 4 1 1 7 . 4 8 0 .4 45 0 .2 4 2 6 1 . 6 7 0 .6 86 0 .0 8 3 5 1 . 8 8 0 .7 67 0 .1 2 4 0 5 . 8 6 0 .8 88 0 .0 8 6 2 2 . 1 5 0 .9 69 0 .0 4 8 3 8 . 4 4 1 .0 0?A2 ∩ ?B3 ?A1 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B3 ?A2 ∩ ?B1 ?A2 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B2 ?A3 ∩ ?B3 項目風(fēng)險估計的圖示法 01200 100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900凈現(xiàn)值累計概率六、技術(shù)改造項目財務(wù)評價 ? 技術(shù)改造項目費(fèi)用與效益的識別 – “ 有無法”與“前后法” – 沉沒成本 ? 技術(shù)改造項目費(fèi)用與效益的計量 – 邊際分析原理 – 增量分析法 – 機(jī)會成本、追趕成本 七、房地產(chǎn)項目投資分析 房地產(chǎn)投資考慮的因素 ? 投資盈利性方面的因素 投資的盈利性取決于項目實施所需的費(fèi)用和可帶來的收益； ? 投資安全性方面的因素 投資的安全性取決于項目自身的風(fēng)險和投資者所作的財務(wù)和法律等方面的安排； ? 其他因素 企業(yè)目標(biāo)往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標(biāo) 。 PB2 ?9＝ ?A3 ∩ ?B3 ； P9＝ PA3 ? ? ? ?? ??????????01,2,1 0**iFntiFnt ?? ?010 ??????nttt iNCF非常規(guī)項目內(nèi)部收益率的檢驗 令 顯然， Pt 是 項目在第 t 年以 i * 為折現(xiàn)率的累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多方案比選 ? 壽命期不等的互斥方案比選 壽命期不等的投資方案不具可比性，若要用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行比選，需要根據(jù)決策需要和備選方案的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)特征引入相應(yīng)的假定，設(shè)定一個共同的計算期。開辦費(fèi)按不少于 5年的期限攤銷?？衫玫馁Y料包括 宏觀社會 、 經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料 、公眾傳播媒介信息 、 專業(yè)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)信息等 。 理想的戰(zhàn)略決策應(yīng)是根據(jù)長期目標(biāo)需要制定最佳利用資源的全面計劃 。 ? 定量預(yù)測 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù) ， 運(yùn)用數(shù)學(xué)分析技術(shù) ， 建立表現(xiàn)變量間數(shù)量關(guān)系的模型進(jìn)行預(yù)測 。 ? 將來時點上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱為“ 現(xiàn)值 ”。 （二）內(nèi)部收益率（ IRR） ? 內(nèi)部收益率是項目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時折現(xiàn)率。 ? 動態(tài)投資回收期 考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時間。 房地產(chǎn)項目的費(fèi)用和收益 ? 財務(wù)收益 – 租售收入 – 財產(chǎn)升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財務(wù)收益 ? 開發(fā)階段費(fèi)用 – 土地費(fèi)用 – 建設(shè)費(fèi)用 – 財務(wù)費(fèi)用 – 銷售費(fèi)用 ? 經(jīng)營階段費(fèi)用 – 出租費(fèi)用 – 維護(hù) 、 管理費(fèi)用 – 財務(wù)費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 其它費(fèi)用 稅費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) 漲價預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 工程建設(shè)投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)項目 總 投 資 折舊的蔽稅作用 經(jīng)營成本 60萬元 20萬元 帳面 虧損額 年總收入 萬元 年折舊額 萬元 總會計成本 萬元 利息 30萬元 160 90 180 年凈收益 萬元 100 年債務(wù)支出 稅后凈現(xiàn)金流 年凈收益 萬元 100 萬元 70萬元 利息 30萬元 本金償還 10萬元 蔽稅收入 稅前凈現(xiàn)金 流 60 萬元 房地產(chǎn)項目初步財務(wù)分析過程框圖 單位面積 年租金水平 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營費(fèi)用占毛收入的比例 += 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營費(fèi)用 176218元 － 凈經(jīng)營 收入 162662元 年債務(wù) 支出 125125元 － 247。 PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ； P8＝ PA3 即：能滿足 及 條件的 i* 就是項目唯一的 IRR，否則就不是項目的 IRR，且這個項目也不再有其它具有經(jīng)濟(jì)意義的 IRR。（ Minimum Attractive Rate of Return , MARR） ? 決定基準(zhǔn)折現(xiàn)率要考慮的因素 –資金成本 –項目風(fēng)險 現(xiàn)實成本 機(jī)會成本 用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多方案比選 ? 互斥方案具有可比性的條件 –考察的時間段和計算期可比 –收益和費(fèi)用的性質(zhì)及計算范圍可比 –備選方案的風(fēng)險水平可比 –評價所使用的假定合理 ? 壽命期相等的互斥方案比選 在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負(fù)的方案為最優(yōu)可行方案。如開辦費(fèi)、租入資產(chǎn)改良費(fèi)。 ? 檔案研究：通過收集和查閱有關(guān)資料獲取信息 。 衡量戰(zhàn)略方案的標(biāo)準(zhǔn)是效益 ， 即計劃能滿足目標(biāo)要求的程度 。 ? 常用的方法 – 趨勢外推法：移動平均法 、 指數(shù)平滑法 、 季節(jié)指數(shù)法 、 包絡(luò)線趨勢預(yù)測法等 。 ? 與現(xiàn)值等價的將來某時點上的資金金額稱為“ 將來值 ”或“ 終值 ”。