中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告(專業(yè)版)

　　

【正文】 遵從整體功能結(jié)構(gòu)，注重組團(tuán)聯(lián)系，營(yíng)造富有特色與吸引力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)及面積建議：本園區(qū)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)上，將采用框架和框剪結(jié)構(gòu)，針對(duì)入園企業(yè)的大小差異性特征，內(nèi)部實(shí)行未封閉的敞開式布局結(jié)構(gòu)，根據(jù)入園企業(yè)需求面積分割封閉。 已確定入駐的 24 個(gè)公司或項(xiàng)目成立新公司擬進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園的第一年業(yè)務(wù)效益和空間需求面積匯總情況 表 。 （ 6）其他彈性產(chǎn)業(yè)：關(guān)注其它新技術(shù)所導(dǎo)向的新興產(chǎn)業(yè)類型，在空間上預(yù)留足夠的彈性。本產(chǎn)業(yè)園位于該區(qū)域內(nèi)，它的建 設(shè)符合金牛區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃。月，市場(chǎng)最低租金平均水平約為 23 元 /㎡ （ 5）優(yōu)惠政策（購(gòu)置科創(chuàng)孵化樓） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)：按定價(jià)購(gòu)置科創(chuàng)孵化樓面積在 2020 平方米以上的世界 500 強(qiáng)企業(yè)，公司按定價(jià)的 30%～ 50%給予優(yōu)惠。 （ 3）開發(fā)模式 龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)采用工業(yè)園區(qū)的綜合開發(fā)模式。 2）開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及項(xiàng)目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，通過土地溢價(jià)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利目的。目前將住宅納為配套設(shè)施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。 13 圖 21 成都主要工業(yè)集中區(qū)位置圖 在政府規(guī)范下，成都市區(qū)工業(yè)園已經(jīng)呈現(xiàn)向 三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢(shì)，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。 二、區(qū)域工業(yè)園土地市場(chǎng)供應(yīng)分析 （一）區(qū)域供應(yīng)量分析 本產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于成都城北區(qū)域，該區(qū)域在近一年內(nèi)沒有工業(yè)土地出讓。 10 第二部分 區(qū)域工業(yè)園市場(chǎng)分析 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 （一）城市概況 成都市是四川省省會(huì)，國(guó)務(wù)院確定的西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通通信樞紐，中國(guó)歷史文化名城，全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，全國(guó)文明城市，人口 1300 多萬(wàn)人。 宗地位置如圖 1 12 所示： 圖 11 宗地位置 圖 6 圖 12 宗地位置 圖 （二）項(xiàng)目用地范圍與四至 地塊呈倒鉤形狀，西至九道堰，南至九道堰和規(guī)劃道路 (用地界限 )，東至寶成鐵路，北至園區(qū)天斑路 ，萬(wàn)石路從北到南橫穿本項(xiàng)目 ，項(xiàng)目用地范圍如圖 13 所示，項(xiàng)目首期用地范圍如圖 14 所示 。年。而到 2020年近 8 萬(wàn)億元的現(xiàn)代化交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將帶動(dòng)交通高科技新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料的研發(fā)、生產(chǎn)和制造等市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)將有條件完成交通高科技的產(chǎn)業(yè)集群和集聚，形成產(chǎn)業(yè)園。 五、本報(bào)告的編制依據(jù)及限制性因素 （一）編制依據(jù) 《成都市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化工業(yè)布局規(guī)劃促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集約集群發(fā)展的通知》成辦發(fā)（ 2020） 51 號(hào)； 《關(guān)于同意建立國(guó)家火炬計(jì)劃成都電子信息產(chǎn)業(yè)基地的復(fù)函》國(guó)科火字（ 2020） 4 號(hào)； 金牛區(qū)天回萬(wàn)圣、甘油及石門片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃； 3 成都市大豐 ——天回片區(qū)城市分區(qū)規(guī)劃調(diào)整； 成都鳳凰山城市規(guī)劃方案概念性綱要規(guī)劃； 《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（ 2020）； 《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》； 關(guān)于印發(fā)《中國(guó)中鐵股份有限公司 投資管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【 2020】 389 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)《中國(guó)中鐵股份有限公司項(xiàng)目投資評(píng)審管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【 2020】 390 號(hào)文件）； 關(guān)于印發(fā)《中國(guó)中鐵股份有限公司投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引》的通知（中鐵股份資【 2020】 177 號(hào)文件）； 1關(guān)于印發(fā)《中國(guó)中鐵股份有限公司投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)指引》的通知（中鐵股份資【 2020】 178 號(hào)文件）； 1關(guān)于印發(fā)《中國(guó)置業(yè)集團(tuán)有限公司市場(chǎng)開發(fā)工作管理辦法（試行）》的通知（中鐵置市【 2020】 56 號(hào)文件）； 1《中鐵二院與金牛區(qū)人民政府投資合作的框架協(xié)議》。 （二）建 議 建議本項(xiàng)目在推進(jìn)過程中，要充分爭(zhēng)取地方各級(jí)政府在政策、宣傳推廣、建設(shè)環(huán)境等方面的支持。 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊規(guī)劃有：位于產(chǎn)業(yè)園北面是金牛區(qū) “198”非物質(zhì)遺產(chǎn)生態(tài)公園；位于產(chǎn)業(yè)園南面的鳳凰新城將打造為中高檔住宅區(qū)；位于項(xiàng)目東邊的天回鎮(zhèn)將著力打造天回古鎮(zhèn)，集旅游、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型度假區(qū)，同時(shí)以成都軍區(qū)總醫(yī)院為核心，打造醫(yī)療康體中心，項(xiàng)目周邊配套正在逐步完善。它集中了包括中鐵二院、中鐵二局、成都鐵路局等在內(nèi)的覆蓋軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈上、中、下游的眾多企業(yè)，高素質(zhì)人才群集，人力資源豐富。 四川省、成都市、金牛區(qū)對(duì)于軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃為本項(xiàng)目的建設(shè)和交通領(lǐng)域的企業(yè)集聚提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。目前的武侯工業(yè)園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產(chǎn)品存在。如倍科國(guó)際新城、多元總部國(guó)際 1 號(hào)、 IP 科技中心及西部智谷等項(xiàng)目均可租可售。該工業(yè)區(qū)位于成都市龍?zhí)秷?chǎng)鎮(zhèn)南 , 18 工業(yè)區(qū)共分為三個(gè)片區(qū)進(jìn)行建設(shè)，一區(qū)是都市工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里；二區(qū)是總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，占地 6 平方公里；三區(qū)是綜合配套區(qū)，占地約 平方公里。 （ 3）運(yùn)作模式 搭建平臺(tái)，按 “六統(tǒng)一 ”原則，做好載體建設(shè)。 五、區(qū)域價(jià)格分析 下表是目前成都市工業(yè)園區(qū)的信息表。北部新城規(guī)劃圖如下 24 所示： 圖 24 北部新城規(guī)劃圖 產(chǎn)業(yè)園位于北部新城起步區(qū)，它的建設(shè)對(duì)提升整個(gè)城北及成都市的功能結(jié)構(gòu)具有重要作用，項(xiàng)目符合北部新城整體規(guī)劃。 （ 3）交通技術(shù)咨詢產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注施工 準(zhǔn)備階段的巖土測(cè)試、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理等設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)，同時(shí)關(guān)注中介服務(wù)領(lǐng)域的技術(shù)咨詢提供。 中鐵天寶數(shù)字工程有限責(zé)任公司（合資） 產(chǎn)業(yè)方向：為交通工 程領(lǐng)域開發(fā)提供數(shù)字化設(shè)計(jì)施工全過程的產(chǎn)品與服務(wù)，預(yù)期 6 年?duì)I業(yè)收入 16 億左右，約需要建筑面積 6000 平方米，還需要一定規(guī)模的演示場(chǎng)地。根據(jù)都市型園區(qū)的定位，項(xiàng)目定位有科技研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、總部商務(wù)和園區(qū)配套四大功能區(qū)。 綠色交通：以內(nèi)部閉合的綠色交通系統(tǒng)環(huán)通各組團(tuán)，提高園區(qū)運(yùn)行效率。 以交通高科技研發(fā)區(qū)、科技交流綜合區(qū)為功能及景觀標(biāo)志核心，向西、向東南延展相關(guān)功能區(qū)。產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心定價(jià)為 3232～ 4040 元/平方米。 30 第四部分 項(xiàng)目初步定位分析 一、項(xiàng)目或地塊 SWOT分析 項(xiàng)目或地塊 SWOT 表 表 41 二、市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位：國(guó)家級(jí)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地 國(guó)家級(jí)基地體現(xiàn)為國(guó)家認(rèn)定，一流的技術(shù)，并輻射國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)；以軌道交通領(lǐng)域的前沿、創(chuàng)新技術(shù)為主要導(dǎo)向；聚焦軌道交通領(lǐng)域的高科技研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化綜合服務(wù)；成為軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同共生發(fā)展，軌道交通產(chǎn)業(yè)化培育基地。 三、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量和用地規(guī)模 （一）產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè) 預(yù)估產(chǎn)業(yè)園五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占未來(lái)總市場(chǎng)容量將 大于 5%，產(chǎn)業(yè)園年產(chǎn)業(yè)規(guī)模在 50 億元以上。 24 第三部分 軌道交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求 本部分對(duì)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容以及由產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的企業(yè)入駐、空間需求等情況作必要的說明。 從上表看出，目前成都工業(yè)園區(qū)物業(yè)價(jià)格主要維持在 40005000元 /平方米及 60006500 元 /平方米之間。由于其在中國(guó)乃至世界交通領(lǐng)域中都具有舉足輕重的作用，完全有能力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外與中國(guó)中鐵有業(yè)務(wù)合作和聯(lián)系的企業(yè)入駐本園區(qū)，共同打造中國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園。用地性質(zhì)不變?nèi)詾楣I(yè)用地性質(zhì)。而項(xiàng)目本身的盈 利主要來(lái)自園區(qū)后期的商務(wù)休閑及住宅項(xiàng)目。 休閑娛樂配套：無(wú)論園區(qū)大小，基本上每個(gè)園區(qū)都擁有自成一體的休閑娛樂配套。 （ 3）綜合開發(fā)模式 流程：政府 → 投資公司（管委會(huì)） 1） → 開發(fā)項(xiàng)目 → 招商入駐 2） → 開發(fā)商 → 開發(fā)項(xiàng)目 → 招商入駐 代表項(xiàng)目：龍?zhí)犊偛炕? 綜合開發(fā)模式是指對(duì)集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行綜合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。本項(xiàng)目所在金牛高科技產(chǎn)業(yè)園二期北區(qū)被確定為成都市以及四川省的 “軌道交通集中發(fā)展區(qū) ”，這從政策上保證了園區(qū)發(fā)展的主題性和排他性。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 宗地現(xiàn)狀見圖 15 所示： 圖 15 宗地現(xiàn)狀 圖 地面現(xiàn)有建筑物情況：地塊內(nèi)現(xiàn)有少量村民住宅，政府正在實(shí)施拆遷。 項(xiàng)目交通便捷 ： 項(xiàng)目位于成都市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西， 區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的地鐵 1 號(hào) 4 線和規(guī)劃中的地鐵 3 號(hào)線等。為實(shí)現(xiàn)中鐵二院的可持續(xù)發(fā)展，除了要不斷拓展交通勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)外，還必須緊密依托主業(yè)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從深度和廣度上拓展產(chǎn)業(yè)鏈，打造富有特色的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目每期用地取得方式均實(shí)行公開市場(chǎng)出讓，帶規(guī)劃方案、產(chǎn)業(yè)方向、投資強(qiáng)度掛牌。 經(jīng)保守估計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)符合公司決策要求，項(xiàng)目自有資金內(nèi)含報(bào)酬率達(dá)到股份公司要求的期望報(bào)酬率（ 16%），項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)可行。 （三）現(xiàn)狀生活配套及規(guī)劃情況 醫(yī)療配套：成都軍區(qū)總醫(yī)院、大豐鎮(zhèn) 醫(yī)院和天回鎮(zhèn)醫(yī)院等。 （四）西部綜合交通樞紐及 “ 鐵半城 ” 11 為加快建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地，四川將打造成為西部綜合交通樞紐，成都作為西部綜合交通樞紐的核心城市，已開展建設(shè) “兩樞紐、三中心、四基地 ”。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 為加快四川省軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，四川省和成都市已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于發(fā)展軌道交通產(chǎn)業(yè)的一系列政策措施。該類產(chǎn)品零星分布在各個(gè)工業(yè)園內(nèi)。根據(jù)調(diào)查，青羊綠舟稅 源總部基地主要采用此類運(yùn)營(yíng)模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在 8001800 萬(wàn)元，即有條件免租入住。 （ 3）工業(yè)園區(qū)盈利模式 目前的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)比較簡(jiǎn)單，分為出租 \只租不售、出售 \只售不租以及可租可售。 青羊工業(yè)發(fā)展區(qū) 青羊工業(yè)發(fā)展區(qū)位于日月大道以北，成飛生活區(qū)以南， A 線大道以西，項(xiàng)目占地約為 3453 畝，距三環(huán)路 公里，投資規(guī)模 66 億元，投資密度 400 萬(wàn)元／畝，建筑面積為 177 萬(wàn)平方米，容積率為 (凈地占總用地比例 90％ )。 綜上，本項(xiàng)目具有建設(shè)主體、工業(yè)園市場(chǎng)對(duì)比及園區(qū)特有的政策等優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景看好。 （二）北部新城規(guī)劃 成都市城北是進(jìn)出成都的主要交通要道。 （二）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇 基于軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈條各環(huán)節(jié)對(duì)高新技術(shù)的需求，通過市場(chǎng)導(dǎo)向、政策導(dǎo)向分析，結(jié)合中鐵自身優(yōu)勢(shì)，確定了產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)發(fā)展以下幾大類產(chǎn)業(yè)，同時(shí)為未來(lái)發(fā)展預(yù)留彈性產(chǎn)業(yè)空間： （ 1）交通新材料產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備制造領(lǐng)域和施工材料領(lǐng)域的技術(shù)提供。需要建筑面積 10000 平方米。 第三代是在空間形態(tài)的表現(xiàn)上是多個(gè)產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，形成產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展布局。 鏈條擴(kuò)展：完善產(chǎn)業(yè)鏈條，由核心向外圍結(jié)合周邊功能與資源條件拓展配套功能，完善功能組團(tuán)。如圖 53 所示： 38 圖 54 項(xiàng)目空間格局 五、建筑風(fēng)格及園區(qū)鳥瞰 （一）建筑風(fēng)格 產(chǎn)業(yè)園以小高層和高層及低密度生態(tài)獨(dú)立建筑群為主要建筑形態(tài)。 社會(huì)：承接前述對(duì)新一代產(chǎn)業(yè)園特征的研究，打造功能復(fù)合的產(chǎn)業(yè)都市，與城市有機(jī)融合； 經(jīng)濟(jì)：構(gòu)建完善可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，研究其空間發(fā)展需求，使空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度適配，最大化提供產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與展示平臺(tái)； 環(huán)境：關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境、技術(shù)運(yùn)用等不同層面營(yíng)造低碳型綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 在客戶細(xì)分上，將根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位分類引進(jìn)。 2020 年產(chǎn)值 3000萬(wàn)元，簽定合同額 9000 萬(wàn)元。 建設(shè)施工安裝環(huán)節(jié)的高新技術(shù)需求 交通產(chǎn)品的建設(shè)施工安裝分為施工準(zhǔn)備、施工過程和系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行三個(gè)階段。本產(chǎn)業(yè)園位于城北的三環(huán)路與四環(huán)路之間，處于房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，在物業(yè)價(jià)格上為 40005000 元 /平方米之間。 同時(shí)，本項(xiàng)目品質(zhì)較高，在物 業(yè)形態(tài)及價(jià)格上都具備優(yōu)勢(shì)。 4）產(chǎn)權(quán)可分割 對(duì)入駐園區(qū)的總部企業(yè) ,300 平米以上可根據(jù)需要將產(chǎn)權(quán)分割到戶。 本產(chǎn)業(yè)園采用政企合作、市場(chǎng)化運(yùn)作模式：以高科技產(chǎn)業(yè)為支撐，以企業(yè)為主體，以創(chuàng)新為理念，傾力打造中國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園。目前，采用此類運(yùn)營(yíng)模式的工 16 業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國(guó)際、青羊工業(yè)總部基地 3 期及慧谷總部辦公基地等。 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式 （ 1）建筑形態(tài) 1）別墅式 典型代表項(xiàng)目：青羊工業(yè)總部基地 （如圖 22 所示） 、西城國(guó)際等 圖 22 青羊工業(yè)總部基地獨(dú)棟樓效果圖 2）寫字樓模式 目前市場(chǎng)的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層 /高層寫字樓 15 產(chǎn) 品。同時(shí)本項(xiàng)目取得的土地成本價(jià)相對(duì)較低，具備較大的成本優(yōu)勢(shì)。 成都經(jīng)濟(jì)連續(xù) 6 年保持高位增長(zhǎng)，在汶川地震和全球金融危機(jī)下，仍保持了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，并抓住機(jī)遇及時(shí)出臺(tái)實(shí)施了一系列應(yīng)對(duì)措施。 （三）承諾交地時(shí)間 出讓合同簽訂后半年內(nèi)，具體交地、付款條件及細(xì)節(jié)在出讓合同中明確。 市場(chǎng)前景好，發(fā)展?jié)摿Υ?:本項(xiàng)目符合國(guó)家規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，滿足當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，填補(bǔ)了行業(yè)空白，具有良好的市場(chǎng)前景。 2 三、項(xiàng)目簡(jiǎn)況 項(xiàng)目位于成都市金牛區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)園二期內(nèi)，北靠繞城高速和成都國(guó)際商貿(mào)城，南靠金牛高科技產(chǎn)業(yè)園二期的起步園和即將打造的成都市鳳凰山休閑、運(yùn)動(dòng)、居住新城區(qū)，東靠寶成鐵路線和川陜公路及天回鎮(zhèn)，西靠地鐵