中鐵軌道交通高科技產業園可行性研究報告(留存版)

　　

【正文】 1 號線和北新干線及大豐商住新區。 項目總凈用地 平方米（ 1432 畝），容積率 ≥；規劃總建筑面積約 160 萬平方米， 土地用途為工業。 項目規模較大，綜合效益高，利于中鐵企業在成都的戰略布局 :項目規模較大，品質較高，利于中鐵企業順利進軍工業地產市場，并樹立一定的品牌影響力。 （四）前期市政狀況 目前園區內規劃的市政主干道及管網都已修建完成，已基本達到“三通一平 ”水平。目前其 城鄉統籌發展，已形成了良好投資環境，相信未來成都更美好！ （三）城市發展定位 2020 年末，成都提出了建設 “世界現代田園城市 ”的發展目標。成都市把城市四環線以內區域確定為城市的主城發展區，未來項目的土地升值潛力較大。但其所占比例不高。 2）出租 出租模式的后期回收成本并實現盈利的周期較長，是對開發商資金鏈的一種考驗。 （ 2）工業園區產品模式 雖然工業園 區的各種產品構成復雜，在建筑類型、園區功能、園區配套和園區規劃上都有不同。 5）地價參考 19 對于入園企業，土地價格原則上為 65 萬元 /畝，可根據企業效益及影響力等實際情況考慮入園地價，但最低土地價不能低于 40 萬元 /畝的區域工業基準地價。產業園取得土地的價格遠低于土地整理成本價，物業開發的總成本也相對較低，同時在物業設計規格上可根據入園企業要求，在整體規劃基本保持不變的原則下，量身定做。 六、項目所在區域未來規劃發展 （一）全域成都規劃 圖 23 工 業園所處大成都 位置 圖 根據成都城市總體規劃，至 2020 年整個成都市 3681 平方公里的都市區，它將包括今后的新都區、溫江區、郫縣等地，與金牛區、青羊區等同屬于城區范圍。其中施工準備關注前期咨詢設計工作；施工過程關注安全施工技術、能源供給技術、施工設備的技術、施工材料技術、施工環保技術等；調試運行過程重點關注智能化的調試技術。需要建筑面積 5000 平方米。 交通新材料產業：將重點引進土建、彈性原件、減震降噪、軌道樹脂合成軌枕、車輛車體等新材料方面的企業； 光機電與系統集成產業：將重點引進光學、機械、電子電路、計算機交通系統、通信信號新產品制造及非晶合金變壓器制造等方面的企業； 交通技術咨詢產業：將重點引進巖 土測試、勘察設計、工程監理等設計類咨詢企業； 交通節能環保產業：將重點引進環保、給排水、采暖通風、電氣化、電力等專業方面的企業； 交通信息化及智能化產業：將重點引進線路、軌道、地質、橋梁、隧道、弱電、信息等專業方面的企業。 產業園規劃設計理念如圖 51 所示： 圖 51 產業園規劃設計理念圖 （二）產業園的建筑設計理念 在建筑設計上，使用綠色可持續能源 LEED 建筑標準，營造綠色生態建筑模式。建筑風格 意向 如 圖 54 所示 ： 圖 55 產業園建筑風格意向圖 39 （二）園區鳥瞰 圖 56 產業園鳥瞰圖 40 六、首期 500 畝初步設計后的主要經濟技術指標 科研辦公 首期 500畝初步設計后的主要經濟技術指標 表 表 51 序號 首 期 項 目 數 值 一 總占地面積（㎡ ) 。 技貿聯動：在核心區域構筑產業服務及公共服務核心。 第二代是在空間上呈現圍繞一個核心企業產業鏈延伸布局。預計在未來五年內占有國內 15%的鐵路相關產品市場率。其中，運營方面主要關注交通能源 環保技術；控制和維保方面重點關注智能交通 系統等技術。 在大成都總體規劃影響下，本產業園的建設和發展符合成都市總體規劃。 政策優勢 2020 年初，成都市政府已確定金牛區高科技產業園北區（約 5700畝）規劃定位為 “軌道交通產業集中發展區 ”，在政策上保證了軌道交 21 通相關聯的企業集聚到本產業園。 2）直接購買樓宇 企業根據自身發展需要，在園區內購買、租賃辦公樓和廠房。本產業園區必須順應這一產品發展模式，打造環境友好型，更為人性化園區。目前，市場上采取此類運營模式的項目數量比較有限。與別墅式的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區間較小，更加適合新興的中小型企業入駐辦公。 從國家中長期基礎設施投資計劃來看，到 2020 年有近 8 萬億元的現代化交通基礎設施建設，其新技術、新工藝、新產品、新材料方面的產業發展將帶動相關工業地產的蓬勃發展。因此成都作為西部中心城市，未來的經濟發展空間毋庸置疑。 （二）大市政配套 該園區作為省級高新園區，水、電、氣等資源完全能滿足園區的 9 開發和經營需要。按項目全部自有資金由股東方提供、項目全投資財務內部收益率 %，項目自有資金投資內部收益率 %、投資動態回收期 年。 四、項目取得條件 項目用地通過與政府協議鎖定其范圍和土地價格，首期 500 畝土地為 16 萬元 /畝（凈地價格），后期土地價格視先期項目建設進度、投資強度及對區域經濟的貢獻等情況在基準地價內給予最大優惠。 中鐵置業和中鐵二院深度合作開發 “中鐵軌道交通高科技產業園 ”項目，將會成為各自新的利潤增長點。交通路網通達，交通便捷。 地下情況：據初步勘察，地下沒有影響項目開發的不利因素。第二產業實現增加值 億元，增長 %。項目 作為 “北區 ”的核心區域，將先行進入園區，發展軌道交通產業，不存在與其他項目的同質競爭。 由于工業地產項目具有建設規模大、招商范圍廣、資金需求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上 建設開發的進度，還要有運營工業地產項目的經驗保證。差異僅僅在于設施的種類以及場地的大小。 17 總結 （ 1）工業園區開發模式 開發模式分為工業地產商開發模式、政府獨立開發模式、綜合開發模式。 2）入駐企業要求 要求入駐企業的投資強度在 500 萬元 /畝 (含地價 )以上，稅收 30萬元 /畝 工業園市場對比優勢分析 通過對國內產業園調查綜合分析得出，本產業園項目集聚了目前市場上眾多成功開發園區的優點，它是一個集主題、產業、品牌和市場導向四大優勢于一身的產業園。 40005000 元 /平方米的工業園大多位于成都三環路與四環路（又稱 “繞城高速 ”）之間。 一、軌道交通高科技產品產業內容 （一）軌道交通高科技產業鏈的需求分析 設備制造環節的高新技術需求 軌道交通產品的制造包括從材料生產，到零部件生產到整車制造三個部分。 （二）產業用地規模 按產業園占未來高科技產業總體目標市場 5%的市場份額，每年單位地均產出 5000 元 /平方米 (2020 年 54 個國家高新區平均地均產值為 5000 元 /平方米 )，同時結合產業規模預估方法得到的產業規模高值和低值，分別為 102 公頃（ 1530 畝）和 90 公頃（ 1350 畝），因此規劃的本產業園用地范圍可控制在 1400 畝左右。 定位于國家級軌道交通高科技產業創新與服務基地，它將成為成都、乃至全國 /國際范圍內軌道交通高科技產業經濟的交匯點，對區域軌道交通高科技產業價值鏈的協同具備良好的輻射、示范和帶動作用，是促進國家級軌道交通高科技產業和世界軌道交通經濟發展的 助推器。 綜合各因素考慮，本產業園主要物業的保守定價為： 科研辦公物業： 4100～ 4300 元 /平方米 配套商業： 5500～ 5600 元 /平方米 產業綜合技術服務中心： 3200～ 3400 元 /平方米 本產業園內涉及有面積較少的商務會所物業類型，由于其區域市 34 場沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結合成本、園區品質及商業屬性等因素， 該產品價格初定在 6000～ 6500 元 /平方米之間。通過水系廊道串聯，在各地塊中形成空間節點。 生態串聯：從北側景觀綠地至九道堰之間，規劃一條串聯各功能組團的生態景觀綠地，加強組團聯系，營造良好的生態景觀環境。 從目前國內外高新技術產業園的發展特征分析，結合調研分析得出，本產業園初期定位將選擇高科技園區的第三代承接發展，逐步向第四代高新技術園區轉變，建設以信息和技術為先導、市場為導向的 32 復合型現代科技都市。 2020 年已簽合同額 2020多萬元，需要 4000 平方米的建筑面積。 25 （ 2）光機電與系統集成產業：關注光學、機械、電子電路、計算機系統四個領域在交通產業方面的應用。北部新城將形成生態 廊道、物流商貿廊道、 23 生活廊道 3 條廊道格局，它們將承擔起 “大成都 ”區域的工業、商貿、物流等重要職能。以中國中鐵成員單位為核心基礎，拓展至與中鐵有業務合作的企事業單位，擴展至國內外交通行業的其他企業。 （ 2）產業定位 東區以發展高新技術產業為主線 ,以航空產品、電子信息與精密加工及信息產業為主導產業。 （三）重點個案分析 龍潭都市工業集中發展區 （ 1）園區概況 成都市龍潭都市集中工業區，占地面積 12900 畝，于 2020 年 9月被批準設立為 “總部經濟實驗區 ”。目前市場上以此類運營模式較為流行。產品的面積大，環境較好，同時價格相對低廉。 為順應西部綜合交通樞紐和承接產業轉移及 升級換代的時勢，成都市出臺了工業園 “一區一主業 ”的發展政策，并把金牛區高科技產業園二期北區定位為 “軌道交通產業集中發展區 ”。 成都是除北京之外擁有交通資源最聚集的城市，區域內產業資源豐富，被譽為 “鐵半城 ”。 金融機構配套：建設銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行、成都商業銀行等在該區域均有分支機構。憑借中鐵股份在行業內的品牌號 召力和競爭優勢，加之各級政府對發展交通行業的大力支持和優惠政策，本產業園項目有能力、有條件形成產品產業的集群和集聚。土地摘牌價格高于與協議中承諾的 16 萬元 /畝，則差額部分由金牛區人民政府扶持 （詳見附件）。 （二）業務背景 中鐵置業是中國中鐵股份房地產板塊的旗艦企業 ,要積極利用中國中鐵在區域、城 市軌道交通領域獨特優勢，進一步完善自己的物業開發類型，在條件成熟時進軍工業地產，從而在房地產開發領域更具競爭力，在 3～ 5 年內形成中鐵股份新的利潤增長點。 園區內產業為交通領域上中下游相關聯企業，且入園企業的稅收必須在金牛區解繳。 圖 13 用地范圍 圖 7 首期首期 500 畝用地畝用地預預 留留預預 留留畝用地畝用地預預 留留預預 留留 圖 14 首 用地范圍 圖 二、用地性質與規劃指標 項目用地性質與規劃指標 表 表 11 項目技術經濟指標 中鐵軌道交通高科技產業園地塊 用地性質 工業 規劃凈用地面積（畝） 1432 畝 容積率 ≥ 建筑 密度 ≤40% 綠化率 ≥30% 綠地率 30% 限高 76 米 三、地塊現狀及交地條件 （一）宗地現狀 地勢情況：地勢平坦，與周邊無高差。成都被譽為一座來了就不想離開的城市，擁有國家高新技術產業開發區和國家經濟技術開發區，聚集了 15 家金融后臺服務中心， 130 多家世界五百強企業在蓉落戶，美國、德國、法國、韓國、新加坡、泰國、巴基斯坦、菲律賓 在成都設立領事館，先后被評為環境模范城市，國家園林城市，中國最具經濟活力城市，被世界銀行評為內陸投資環境標桿城市。目前項目所在的 “北區 ”土地均未有企業權屬，本項目作為首家入園項目，除確定凈用地 1432 畝范圍外，還可延伸到 “北區 ”的其他區域。 如圖 21 所示： 通過實地調查錦江工業總部基地、青羊工業集中發展區、金牛高科技產業園、武侯工業園、龍潭工業集中發展區等五個大型工業集中發展區后，對目前成都工業園區的開發模式、產品模式、運營和盈利模式進行如下歸納。 如：青羊工業總部基地 ——青年時尚城 另外西部智谷的人才公寓也是為園區工作人員打造 ——兩棟小高層項目。 3）開發商通過向入住園區的企業提供某些服務，以服務費的形式實現盈利目的，如物業管理及延伸服務等。 簡單流程： ① 政府 → 投資公司（管委會） → 開發項目 → 招商入駐；② 政府 → 投資公司（管委會） → 開發商 → 開發項目 → 招商入駐 （ 4）政策優勢 1）規劃條件優越 對于入園項目，建設項目容積率 以上，原則上不限高；建筑密度 ≤40％；綠化率 ≥30％。 國內行業前 100 強企業：國內行業前 100 強企業，按定價購置科創孵化樓，面積在 2020 平方米以上，且固定資產投資超過 5000 萬元，給予 20%～ 35%的優惠。月，綜合平均指數為 元 /㎡ 綜上所述，產業園的規劃符合成都市、北部新城及金牛區總體發展規劃，這些規劃對產業園未來發展提供了良好發展平臺。 二、產品產業的市場容量預測 通過投 資拉動法和分項預估法對以上五大類產業的市場容量進行了分析預測，投資拉動數據顯示未來交通投資帶來的交通高科技需求到 2020 年 2020 年約 5150 億元；分項預估數據顯示五大產業市場需求規模 2020 年～ 2020 年約 4500 億元。 產品產業效益及空間需求表 表 31 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產值