渡假村可行性研究報告(專業版)

　　

【正文】 45 表 81 因定資產投資估算表（單位：萬元） 序號 工程 或費用名稱 金額 1 工程費用 16495 一期工程總費用 7782 一期工程完成費用 2650 一期二次裝修及家俱 5132 二期工程總費用 8105 二期工程建筑地上主體 2422 其中：地上建筑 1856 地下建筑 566 電梯 105 室內給排水 44 電氣 73 弱電 29 消防 15 二次裝修及家俱 5417 室外工程 607 室外管線工程 114 污水處理、垃圾、灌溉 96 道路工程 287 綠化景觀工程 91 大門及圍墻 20 2 工程建設其他費用 1768 土地出讓金 600 建設單位管理費 247 臨時設施費 165 前期咨詢費 33 勘察設計費 165 工程監理費 247 工程保險費 82 城建配套費 228 3 預備費用 548 建設投資小計 18811 4 建設期利息 1210 費用總計 20211 46 ?建設期利息估算 該項目 建 設資金由建設單位籌集，其中資本金 7021 萬 元 ， 擬 銀 行貸款13000 萬元 ， 于計算期第 1 年開始分 2 年貸入， 第 1 年貸入 8000 萬元，第 2年貸入 5000 萬元； 于計算期第 3 年開始 分 6 年 不 等額償還， 按照現行銀行 3～5 年期貸款 基準利率 為 %計算。二期工程尚未開始，現已經完成 勘察 、設計任務，目前正在進行 審圖 及 資金籌措等前期工作， 計劃 2021 年 11 月開始進入工 程實施階段，預計總工期 20 個月 ，自 2021 年 11月至 2021 年 6 月。 167。 167。 ? 施工揚塵 施工揚塵主要產生于裝載車行駛產生的路面揚塵以及施工 場地 內裝卸土方、泥沙時產生的揚塵。經計算應建民防建筑面積 ，實建民防面 積 。設有監控值班室。 本工程最高日熱水用水量 m3/d，最大時熱水用量 m3/日 制 集中熱水供應系統，系統選用電加熱半蓄熱式供水系統，并設置熱水循環系統。 167。 （ 1）建筑布局及立面造型 酒店布局皆為南北朝向，同時爭取景觀面的利用，以圍而不合的布局及錯落的布置，有利于夏季東南風向 的 疏導與共享。規劃通過基地南側入口進入的道路將高層酒店、獨棟式酒店與聯排酒店有機分隔開來，獨棟式酒店依地勢錯落布置，結合基地原有樹木、景觀，使每個單棟都能享受獨立的自然風景。 給排水 城區有日供水 4 萬噸的自來水廠，日處理能力達 5 萬噸的污水處理廠，給排 水已能滿足生活及各種開發建設的需要 。 24 地基土層工程特性分析 根據 野外鉆探結果，結合標貫試驗及土工試驗統計成果，對各巖土層進行綜合分析： ?素填土：未經專門壓實，未完成自重固結， 呈松散狀態， 均勻性差，工程性能差； ?粉質粘土： 可塑～硬塑狀態 ，具中等壓縮性，標準貫入試驗修正擊數標準值為 擊， 除局部缺失外分布尚均勻，力學性能較好，工程性能較好。 22 167。黃褐、紅褐色（局部灰白色 ），可塑 ~硬塑，主要由粘粉粒組成，中粗砂含量約 15%，搖震無反應，干強度 中等 ，韌性 中等 ，切面稍有光澤 ，坡積成因 。 ? 擬建場址 早 已完成了拆遷安置工作，場地已平整， 一期工程主體已經完工， 進入二次裝修階段， 目前正在 籌備二期工程的建設。 區內有兩處水庫， 石壟、竹壩兩水庫各具風姿。 根據 廈門 市旅游局統計， 2021 年廈門市五、四、三、二星級酒店包括團隊在內全年的平均房價為 62 42 24 129 元 /間 對廈門城鎮居民的抽樣調查資料顯示， %的被調查者參與過廈門的鄉村旅游；而 2021 年實行小長假以來，在選擇旅游度假的居民中， %的被調查者選擇到廈門的鄉村旅游度假，鄉村休閑旅游已經成為市民閑暇生活的一個重要組成部分。 本項目地處廈門島核心城區輔城的城郊，項目內容含五星級賓館、配套休閑娛樂設施、鄉村生態景區建設等，屬于鄉村旅游類別。以旅游商品為例，即有果酒、果醋及聯合國難民署援建的竹壩華僑酒廠原產的、被法國調酒師稱之 為“在中國喝到的最好的白酒” —— 竹壩米酒，以及香甜的糯米酒、桂圓 酒等，形成了竹壩獨特的酒文化。 二、建設情況： 豪生美廬大酒店分為兩 期進行建設，目前一期已完工建筑面積 平方米，共有單棟別墅 15 套及聯排別墅 68 套，此 83 套別墅式酒店具有獨立產權，可分割轉讓；二期規劃建筑面積 平 方米，計劃建設商務酒店。 圍及內容 本報告主要通過對項目建設的背景、意義、需求分析、建設條件、建設規模與方案、環境影響、總投資和綜合效益等進行分析預測，對項目建設的技術、經濟、環境可行性做 出評價。 其中一期工程建筑面積 m2， 含有單棟別墅 15 套及聯排別墅 68 套。 167。 預計 二期工程 總工期 為 20 個月 ，自 2021 年 11 月至 2021 年 6 月。今后廈門總體發展策略 為 “ 優化本島，整合灣區，拓展同安和翔安東部 ” 。 豪生美廬大酒店定位于會議度假酒店，致力于打造 廈門島外休閑獨家第一品牌度假村 。 ?滿足廈門市社會經濟發展的需要 12 廈門城市發展的目標是現代化港口風景旅游城市。如今，廈門正進一步整合農村旅游資源，規劃建設新的鄉村旅游示范點。其中，接待入境旅游者 萬人次，增長 %，入境旅游者在廈門過夜 萬人次，增長 %。 廈門的五星級賓館主要有悅華、 翠豐溫泉 、 日月谷 等 14 家。 這里空氣新鮮，沒有工業污染。 167。該層層頂 21 埋深 ~，層頂標高 ~，厚度 ~。 ? 腐蝕性 評價 據國標《巖土工程勘察規范》（ GB500212021）的有關規定，本場地環境 類型屬 Ⅱ 類，地下水類型屬 B 類，根據本次勘察所取地下水的水質分析結果判定，場地內地下水對砼結構無腐蝕性，對 鋼筋砼 結構中 的鋼 筋 在長期浸水 及干濕交替 條件下 無 腐蝕性， 對鋼結構具弱 腐蝕性。 地基均勻性評價： 擬建場地內除分布有分布一 定厚度的素填 土外，其下粉質粘土與殘積 砂質粘性土力學性能及壓縮性相差不大，整體分布較均勻且厚度較大，故擬建場地地基均 勻 性 較 好。 同安區已規劃竹壩變電站，可供本工程使用。 總建筑面積 。 以人為本、最大程度地為人們提 30 供便利的交通組織。抗震設計基本地震加速 度值為 ，設計地震分組為第二組。 二期 用電負荷為： 序號 建筑用途 面積 （ m2） 用電指標 （ kW/ m2） 總容量 （ kW） 需要系數 計算容量 （ kW） 1 二期酒店 12375 1113 890 2 二期地下室 2264 45 45 3 匯總 935 （ 2）供配電 根據上述的用電負荷預測，本擬于 A01樓一層設置配變站，設置 1臺1250kVA干式變壓器供給二期用電，按此配置，變壓器負荷率預測約 75~80%。 客房、活動室等均采用分 體空調。 167。 ? 施工固廢 本項目沒有拆遷工程，施工 固廢主要為 余泥、廢棄磚石、木材 、竹料 等建筑垃圾和施工單位生活垃圾 。 廚房排出的廢氣，要經凈化處理 裝置處理 后由專門的排氣筒引至屋頂排放， 油煙廢氣基本能達到《飲食業油煙排放標準》（ GB184832021）的排放標準。 運營節能 ? 充分利用市政水壓，低區采用市政供水，高區給水從水系統采用變頻供水。 主要依據： ?《福建省工程綜合預算定額》； ? 《廈門建筑工程工程量清單計價參考價目表》 ? 《廈門市安裝工程工程量清單計價參考價目表》 ? 福建省工程建設施工階段監理收費標準； ? 項目建設方案； ? 一期工程竣工結算； ? 當地實際情況。資金根據建設進度計劃分年投入。建設投資內容包括場地平整、 建筑工程、設備購置安裝、征地費用、勘察設計、建設單位管理費、臨時設施費等 。 組 織機構與人力配置 該項目由 廈門蓮福投資有限公司 開發，并委托 世界 500 強企業豪生集團合作進行 經營 。為盡一步減少噪聲，本項目設計時要求對主要設備均設置減振和消音裝置。 37 可在施工點建干廁，定期清掏，糞尿熟化消 毒后施于林地做肥料。以下分幾個方面簡述： ? 施工噪聲 噪聲擾民是施工工地的污染因素之一，主要有挖掘機、裝載車、打樁機、鉆機、 壓路機、砼泵車、攪拌機、震搗器、空壓機、發電機 等設備 的 發動機噪聲、裝卸材料、拆模、澆搗混凝土等機械噪聲，其噪聲聲級最高可達 115dB。 ?消防電氣： 本工程的消防用電負荷 為一級負荷，包括火災應急照明、火災報警系統、消防電梯、防排煙設備、 消防泵、 電動防火卷簾、火災時用于組織排水的潛水泵等用電設備，應急照明采用單獨回路供電并自帶電池作為備用電源。 ? 火 災自動報警系統：采用集中報警系統，設置 1個消防控制室。 本工程局部設一層地下室，地下室層高為 米，地下室民防設計等級為 6 級。 ? 景觀 設計 園林設計依托場地現有的天然環境，強調景觀的綠色主體與休閑功能 。 一期建筑占地面積 m2， 客房數 83 間，停車位 83 位（室內車庫）。 27 第五章 建設方案 167。 167。 ?軟土震陷 及砂土液化 場地 內無軟土 及砂土 、 粉土 分布 ， 可 不考慮 軟土震陷及砂土 液化影響。該層未 發現有洞穴、臨空面及軟弱夾層，巖石堅硬程度屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質量等極為 V 類 ,力學強度較高，但具浸水易軟化的特點。 擬建 二期工程 場地已于 2021 年 10 月 完成 了工程地質勘查工作，以下分析結 論來源于該勘查成果。該選址已獲得 廈門 市規劃局批準（詳 見附件 2：建 設用地規劃許可證 （ 2021）廈規同用地第 0226 號 ）。 該地塊位于 廈門市同安 區大同鎮東北竹壩華僑經濟開發區 內 ， 同安南洋美食街以北，竹壩中學以南，地勢西高東低，周邊環境優美，景色宜人，是旅游度假很好的選擇點。 就酒店的出租率而言， 從 1999 年開始，廈門酒店出租率一直保持在 50%以上，即使在 2021 年受非典影響的情況下，出租率也達到 %。 2021 年度廈門城鎮居民人均文化娛樂服務支出達 元 /人，同比增長 %；其中團體旅游人均支出 元，增長 倍。 13 第三章 市場分析 167。 （ 1）該項目符合 《廈門市城市總體規劃（ 2021— 2020 年）》 和《 廈門市同安區國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 》 要求。旅游業的發展應把著力點放在服務于廈門城市和周邊城市居民休閑度假旅游的市場上面，開發休閑旅游產品，健全各種旅游設施。 項目開發單位 廈門蓮福投資 有限公司成立于 2021 年 2 月， 最初名稱為廈門蓮福旅游發展有 限公司，于 2021年 10 月更名為廈門蓮福投資 有限公司 。 ?項目負責人： 蘇聰凱 。 由廈門蓮福投資有限公司聯手 世界 500 強企業豪生集團合作開發 。 表 11 項目技術經濟指標匯總表 序號 項目 單位 數量 備注 1 工程指標 總用地面積 ㎡ 總建筑占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 一期建筑面積 ㎡ 一期建筑占地面積 ㎡ 二期建筑面積 ㎡ 其中：地上建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 二期建筑占地面積 ㎡ 新建筑層數 層 建筑密度 % % 容 積率 倍 綠化率 % % 總客房數 間 194 其中：一期客房數 間 83