住宅物業管理存在問題及對策畢業論文(專業版)

　　

【正文】 目前，我國城鎮居民住房嚴重短缺的問題基本解決。 第四：管理服務網絡化、信息化。只有這樣，組建起來的物業企業集團才能適應物業管理新形勢、新情況、新任務的要求，擔負起時代賦予的歷史使命。這就要求成立物業管理企業具備辦公地點和條件，具有相當數量的資金，依法建立章程和相應的機構，擁有各類相當數量和資格的技術、專業管理人才，建立健全會計制度等。第四，由于物業管理在國內尚屬新興行業，缺少完善規范的教育培訓體系，許多從業人員都 是“半路出家”，導致物業管理的服務質量不盡如人意。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。 從物業的總體服務質量上看，認為服務質量好的有 30 份，占總數的 20％；服務質量較好的有 48 份，占總數的 32%；服務質量一般的有 59 份，占總數的 ％；服 務質量差的有 10 份，占總數的 ％；認為服務質量很差的有 3 份，占總數的 2%。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。而且，物業管理企業與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經濟上的依賴關系， “ 誰開發、誰管理 ” 的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。 法律法規滯后，體系體制不完善 其實物業服務企業與業主本就是一對矛盾體，物業想多收錢，少花錢，而業主想以較低的價格享受高品質的服務，這就導致了物業企業與業主的矛盾越積越深。 12 按項目獲取方式分 以協議方式取得項目 22409 個、建筑面積 132473 萬㎡，分別占總項目數 %和 %；其中接管上級開發單位項目 6335 個、建筑面積 萬㎡，分別占 %和 %；以招投標方式取得 8422 個、建筑 面積 萬㎡，分別占 %和 %。 從業人員情況 被調查企業的從業人員總人數 772032 人。 委托性的特約服務是為滿足業主的個別需求，受委托而提供的服務。 而我們通常說的物業管理是狹義上的物業管理，更加側重物業服務，強調的是服務的內容，它具有以下特點： ，指己建成、驗收合格、己投入或即將投入使用的物業。僅按北京物業管理費最低水平（經濟適用房）每平米 元 /月計算，全國每年單此項收費就達 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、 維修等服務算上，這個市場將更加龐大。 本文將從企業、社會、政府、業主四個角度出發，通過提出物業管理中存在的問題以及進一步分析、研究這些問題，力爭提出一些有針對性的建設性的建議和對策，期望對物業管理行業有所幫助。 二、 關鍵詞：物業管理 存在問題 解決方法 未來前景 The problems and Countermeasures of residential property management 一、英文摘要 ： With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce petition, large and small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion. Granted, good property management, not only can meet the needs before checkin customer expectations and occupancy, but also can bring good economic benefits for the real estate developers and property management panies. But the property management in our country is still in initial stage, there are still many problems, according to statistics, at present, China39。 近年來，伴隨著經濟社會快速發展，物業管理作為城市管理的一種新形勢和市場經濟的新興服務產業，在我國沿海以及經濟發達地區獲得了較快的發展。其管理規模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位 的大型物業。實際上是專項服務的補充和完善 ,通常指在物業管理委托合同中未要求，物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理企業應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。基本分類情況如下： 以工作崗位劃分 從事管理崗位即企業管理層人員 119978 人，占總人數 %，從事操作崗位即企業一線操作工人 652054 人，占總人數 %。 以上數據表明，雖然 20xx 年《物業管理條例》明確推行前期物業管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業管理市場尚未形成，行政主管部門的執法監督有待加強。 從體制上考察我國 兩萬余家物業管理企業， 80%以上的是國有體制；如果我們再從物業管理企業產生的來源來分析，全國有 70%以上屬于房地產開發商自辦的企業， 20%屬于房管所或后勤單位改制，只有 10%屬于產權自主型的物業管理企業。 物管行業市場化程度不高還體現在服務標準和收費標準上，物業服務企業提供的服務都是企業說了算，業主參與不進去，只能被迫接受，而對于收費標準，業主就更加沒有話語權了，這也導致了現在業主維權問題不斷。 20xx 年長豐縣縣物管小區收費統計表明，長豐縣 100 家物業管理企業，目前收費率最高的達 ﹪，收費率低的只有 ﹪ .盈利企業只有 20﹪。（見圖表） 至于小區物業存在的問題，在硬件設施上，主要集中在小區綠地質量和小區配套上面，％的人認為小區綠地質量不合格， ％的人覺得小區配套不到位，特別是隨著居民對小區功能要求的越來越高，小區里可以活動、健身的休閑場 所太少。 20xx 年國家開始全國物業管理師職業資格考試，截止到 20xx 年底，全國共有 43919 人獲 得物業管理師資格，占全國 萬從業人員的%，全國平均每家物業服務企業 名物業管理師。 社會方面 首先，一部分業主仍然對物業管理不買賬，他們認為買了房子就應該享受服務。并經房地產管理部門資格審查取得物業管理行業許可證后取得工商管理部門核發批準的營業執照，才具備相應的經營資格。 23 更加注重品牌文化，增強服務意識 一個企業的生存離不開企業文化的支持，而品牌 是一個企業區別于其他企業最鮮明的標志。 完善的計算機網絡系統配置，使得物業管理服務與被服務雙方的信息交互溝通更加便捷。居民住房需求進入面積增加與質量提高并重的階段，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的階段，在今后很長的一段時期內提高居民居住質量將是人民消費的熱點，將強有力的刺激 25 以住宅為主的房地產業的發展，房地產業的蓬勃發展就意味著有更多的物業管理參與其中，這將極大的推動物業管理行業的進步，對于提升整個行業的服務水平有著直接的影響。 國民經濟的快速發展必然會為物業發展帶來契機 經濟發達國家的經驗表明：當人均 GDP 超過 800 美元之后，人們對住房面積的需求將持續增加，居住質量將快速提高。水電氣三表自動計費好處明顯，但是要統一到一卡通里面還是有不小的難度，因為這不是物業企業一家能做主的，還需要有關部門的配合。 組建物業企業集團應做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發展規模，防止盲目擴大；四是要保持適度的經營領域，防止過分追求經營多樣化；五要規范化運作，防止簡單化草率組合；六是要強化內部管理，防止忽視自身建設。物業管理公司依法取得相應的資質等級，是從事物業管理的基本條件。第三，由于法規不完 21 善，經營風險意識不強，導致物業管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業。 另外 由于物業管理 仍屬一個 新興行業，目前尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，物業從業人員良莠不齊。根據浙江紹興市消保委 20xx 年做的的一份調查問卷統計結果顯示，占被調查總人數 ％的居民，明確表述對小區物業不滿意。也有個別業主以不在小區住為借口不交物業費。我國目前大多數物業服務企業都是開發商自持， 作為市場主體的業主對物業管理企業的選擇缺乏話語權和選擇權，加之又對物業管理 缺乏足夠認識，業主委員會組建難度大，自治能力弱，作用 還未真正發揮。 保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資 % 地區 基本醫療 保險 失業保險 養老保險 工傷保險 其他保險 住房 公積金 全國 東部地區 中部地區 14 西部地區 東北地區 以上數據表明，全國各地區交納各類保險和住房公積金的標準大體一致，但由于未對交納保險人數占員工總人數的比例，以及農民工的社會保險情況進行調查統計，此表未能反映被調查企業的實際繳納情況。 以上數據表明，目前物業管理項目中居住物業仍占據市場的主流，物業管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業市場反映出來。 以上數據表明，物業服務企業的數量與經濟發展水平成正相關關系，沿海發達地區物業服務企業的數量明顯多于中西部和東北地區。主要內容有： 一、為業主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內衛生清掃、代購代訂車船飛機票、接送小孩上下學； 二、開辦各種商業服務項目，如小型商場、美發廳、修理店等； 三、開辦各種文化、教育、衛生、體育類場所； 四、代辦各種保險業務，設立銀行分支機構等； 五、經濟代理中介服務，如物業銷售、租賃、評估、公證等； 六、提供帶有社會福利性質的各項服務工作。國家《十五計劃發展綱要》中，已經明確地提出，要規范發展物業管理業。北京市規定，舊住宅小區必須在 20xx 年前全部實行物業管理。直至 20xx 年，統一的行政法規《物業管理條例》才出臺， 20xx 年進行了修改，這一法規的出臺，結束了物業管理法規缺失的狀況，規范了物業管理活動，也將會對物業管理行業的發展起著長遠的引導作用。s property management practitioners has more than 1000 people, output value of more than 30 billion, has gradually bee pillar industry in the service industry, pared with developed countries, China39。在其發展過程中，這一新興行業所展現的蓬勃生機，廣闊的發展空間，強烈的現代化氣息，被公認為是一種朝陽行業。 ，即物業使用人，包括業主、同住人、承租人和實際使用物業的其他人。如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人上下樓梯、為業主代購生活物品等。操作崗位人數中 %是秩序維護員， %是清潔工， %是工程維修人員， %是車輛管理人員， %是綠化養護人員， %為其他勤雜工種。 企業經營與效益情況 物業服務費價格水平 單位：元 /㎡這就嚴重制約了物業服務企業的積極性，導致物業服務企業在服務過程中不站在業主角度，處處維護開發商的利益，制約了物業企業的服務質量提升。而另一方面物業企業迫于經營壓力，沒有辦法提升服務質量，進一步惡化了與業主的矛盾。微利保本企業達 55﹪，虧損企業達 25﹪。另外，小區道路質量不好、下水管道經常堵塞都成為小區居民不滿意的問題。這遠遠不能滿足行業發展需要。其次，業主法律意識淡薄，總是有很多無理取鬧的要求，物業滿足不了就以不交物業費來要挾物業，他們往往只注重自己的權利而忘了自己應盡的義務，這給物業服務企業不小的壓力。 （ 2） 加強前期引導和質量監督。物業服務企業要想在市場站位腳跟就必須重視企業文化和企業品牌的建設。物業公司可以快速查、記用戶網上提出的服務要求（報修各種代辦服務項目） 與投訴，及時給予答復；可以網上發布通知、公告，催交費用，催辦有關事項，征集管理意見、建議，組織網上文娛活動等。 物業行業加大創新力度，運用現代科技，發展智能物業 伴隨著科技的發展 ，一些新的科學技術運用到物業管理行業中，例如：智能監控、智能繳費、智能看管等等，但是這些從目前看來還不夠，提供的只是基本的物業服務，沒有上升到服務人居的高度，隨著生活質量的提高，人們越來越注重居住品質，為此，物業管理行業必須充分認識到這點，加大創新力度，走差異化道路，廣泛運用現代科技，用智能化替代人工，從長遠看也是節省企業運營成本；另外還要拓展物業經營的領域，盡可能的滿足業主的需求，只有這樣，物業才有長久的活力。加速提高物業管理服務的水平和質量，努力為人們創造更加舒適、優美、安全的生產、工作和生活環境 。 第三：三表自動計費，配備一卡通自動繳費。要改變物