住宅物業管理存在問題及對策畢業論文(文件)

　

【正文】 .......................................................................................................... 22 建立一支專業的隊伍，走專業化發展道路 ................................................. 22 抱團發展，形成集團公司 .......................................................................... 22 更加注重品牌文化，增強服務意識 ............................................................ 23 充分利用現代科技，走智能化發展道路 ..................................................... 23 社會方面 ............................................................................................................ 24 充分發揮行業協會的指導促進作用 ............................................................ 24 引導公眾改變對物業的認識 ...................................................................... 24 逐步引進高素質人才，為物管行業發展提供持續的人才資源 ..................... 24 ......................................................................................... 24 國民經濟的快速發展必然會為物業發展帶來契機 ................................................ 24 物業行業 加大創新力度，運用現代科技，發展智能物業 ...................................... 25 延長物業服務產業鏈 .......................................................................................... 25 ............................................................................................................................ 25 參考文獻 26 6 住宅物業管理存在 問題及對策 伴隨著改革開放以來我國經濟社會的迅速發展，各行各業都取得了不錯的發展成績，也誕生了一批新興行業，物業管理就是其中之一。隨著行業的發展，我國物業管理行業的發展方向也越來越清晰，展望未來其發展 方向主要有從建管分離到強強聯合、從兩極分化到規模化經營、從售后服務部門到系統集成商、從物業管理到資產管理。 選題背景 和意義 本文主要研究住宅物業管理，這也是我國覆蓋面積最廣，涉及人員最多的一種物業管理形式。北京市規定，舊住宅小區必須在 20xx 年前全部實行物業管理。它也推動了政府配套設施的建設和城鎮化的進程，對于提高人們的生活質量，促進社會和諧起著重要的作用，然而隨著社會的不斷前進，物業管理發展顯得有些滯后，近年來也暴露出一些問題，比如服務意識不強、組織架構不明確、從業人員素質偏低、專業化程度 過低等一系列問題。 物業的概念 “物業”一詞譯自英語 property 或 estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產 、地產、房地產、產業等。根據使用功能的不同，物業可分為以下五類：居住物業、商業物業、工業物業、政府類物業和其他用途物業。國家《十五計劃發展綱要》中，已經明確地提出，要規范發展物業管理業。 。 、社會化、專業化、市場化的經營型服務。 8 常規性的公共服務是物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務，目的是確保物業完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環境，是物業內所有業主每天都能享受到的服務。主要內容有： 一、為業主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內衛生清掃、代購代訂車船飛機票、接送小孩上下學； 二、開辦各種商業服務項目，如小型商場、美發廳、修理店等； 三、開辦各種文化、教育、衛生、體育類場所； 四、代辦各種保險業務，設立銀行分支機構等； 五、經濟代理中介服務，如物業銷售、租賃、評估、公證等； 六、提供帶有社會福利性質的各項服務工作。 企業發展情況 根據中國物業管理協會于 20xx 年底得出的調查報告，我們來綜合分析物業管理行業的現狀，參加調查的有 4600 多家企業，基本分類情況如下： 以企業成立時間劃分 9 1981 年至 1994 年 13 年間，只有 268 家企業成立，占企業總數的 %， 1994 年至 20xx年 13 年間，共有 4332 家企業成立，占總企業數 %。 20xx 年以后，企業數量的增長速度放緩。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。 以上數據表明，物業服務企業的數量與經濟發展水平成正相關關系，沿海發達地區物業服務企業的數量明顯多于中西部和東北地區。 管理 人員 秩序維 護員 清潔工 工程維修 人員 車輛管理 員 綠化養護 人員 其他 勤雜工 調查人數 119978 250392 161998 88912 37113 28921 84718 配比情況 1 （以管理人員為基數 1，和其他工種的比例關系） 從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤 其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業受用工成本影響顯著，反映了行業處于發展初級階段的現狀。企業操作人員有高級技工 18873 人，占操作人員總數 %，中級技工 46498 人，占 %，初級技工 80071 人，占 %，無技術人員 506612人，占 %。 考慮到占從業人員總數 38%的秩序維護員主要為男性，以上數據表明從業人員的男女比例大體相當，女性略占多數（與清潔工主 要為女性有關）。 以上數據表明，目前物業管理項目中居住物業仍占據市場的主流，物業管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業市場反映出來。月 序號 物業類型 /收費率 全國平均 東部地區 中部地區 西部地區 東北地區 1 房改房（多層） 房改房（高層） 收 繳 率（ %） 2 經濟適用房（多層） 經濟適用房（高層） 收繳率（ %） 3 商品房（多層） 商品房（高層） 獨立式別墅 收繳率（ %） 4 辦公用房 收繳率（ %） 5 工業用房 收繳率（ %） 從以上數據可以看出，從全國情況看，居住物業的物業服務費標準和收費率均明顯低于辦公物業和工業物業，其中 房改房和經濟使用住房的收費標準和收費率更低，今后這部分物業管理的問題會更加突出。從地域分布看，東部地區的盈利狀況優于中、西和東北地區，東北地區的虧損面和虧損額相比其他地區都是最大的。具體情況是： 企業管理人員收入情況 單位：元 /人 保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資 % 地區 基本醫療 保險 失業保險 養老保險 工傷保險 其他保險 住房 公積金 全國 東部地區 中部地區 14 西部地區 東北地區 以上數據表明，全國各地區交納各類保險和住房公積金的標準大體一致，但由于未對交納保險人數占員工總人數的比例，以及農民工的社會保險情況進行調查統計，此表未能反映被調查企業的實際繳納情況。 我國物業管理行業的立法明顯滯后： 20 年的時間，沒有國家級行業法規可以遵循。 因此，加快物業管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為保障行業健康發展的當務之急 。以物業管理收費為例：既要報物業主管部門的資質檢查證書；又要按照物價部門規定的等級打分確定收費標準，還要邀請行業主管部門、物價部門到小區現場查驗通過，最后才能確定收費標準，領取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。我國目前大多數物業服務企業都是開發商自持， 作為市場主體的業主對物業管理企業的選擇缺乏話語權和選擇權，加之又對物業管理 缺乏足夠認識，業主委員會組建難度大，自治能力弱，作用 還未真正發揮。 物管企業沒有實質性權力，管理難度大 物管企業實質上還是 服務企業，它的側重點是服務，在現實情況下，存在著很多業主不配合工作、不繳費等問題，而物管在面對這些問題的時候只能采取勸告引導的措施，沒有實質性的權力，所以管理難度大，很多時候不是物業不想做好，而是它們也沒有有效的辦法去應對業主的不配合。 再著有的業主的消費觀念不正確。只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決。也有個別業主以不在小區住為借口不交物業費。還有的部分物業 公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。下面是 20xx 年由中國物業管理協會發布的《物業管理行業發展報告》前 200 名企業管理規模及分布狀 況。 然而物業企業面臨的風險不僅如此，很多業主已經把物業當成小區的政府了，不管遇到什么事都去找物業，車子丟了，家里被盜了等等問題都去責怪物業，導致物業企業很是頭疼，如果物業不給他們處理，他們就以不交物業費來要挾物業， 我們在震驚之余，更應重新進行審視和思考，物業管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業管理企業的權力是有限的；另一方面就是物業管理行業特征是 “ 取之于民 ,用之于民 ” 、 “ 保本微利 ” ，物業管理公司的經濟實力都很有限。根據浙江紹興市消保委 20xx 年做的的一份調查問卷統計結果顯示，占被調查總人數 ％的居民，明確表述對小區物業不滿意。 而在管理服務的“軟件”方面，小區居民不滿意的前三位分別為停車、衛生和綠化。 物業管理業從業人員素質的相對低下首先是由其先天不足引起的。同樣，由房地產公司派生出來的物業管理公司，一開始主要也是由房地產公司的“冗員”組成的，而且物業公司還要不斷地“收容”上級房地產公司分流下來的人員。 另外 由于物業管理 仍屬一個 新興行業，目前尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，物業從業人員良莠不齊。此外，一線員工流動率不斷走高，也是當前企業遇到的難題。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146 家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7。 其次，政府往往出于自身利益考慮，對物業服務企業干涉過多，壓制了它們的積極性，導致物業企業競爭力不強。第三，由于法規不完 21 善，經營風險意識不強，導致物業管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業。再者，社會對于物業已經形成了一種認知，一旦出現問題，矛頭都指向物業企業，從來不站在物業企業的角度思考問題。 而對于物管行業需要什么樣的法律，首先，從物業管理的業務來看，物業的業務無非是房屋維修、保安保潔、環境綠化維護、設施設備的管理以及一些 其他的附加服務，政府在這些方面都應該一一對應的建立相應的法律法規和規章制度，讓物業企業有法可循，不至于在工作中摸不著頭腦。另外政府在加強服務的同時也應該出臺更多的政策扶持行業的發展。物業管理公司依法取得相應的資質等級，是從事物業管理的基本條件。對開發商的前期建設以及物業公司的引進中加強引導，使物業在前期建設中充分參與進來；在物業后期管理中加強監督，充分發揮政府的監督職能。我國的物業公司 70%都是房地產公司派生的，房地產開發與管理黏在一起，沒有真正施行分業經營。全國 70％以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，物業管理企業要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業人才培訓力度，吸引和留住人才，發揮和調動他們的積極主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業 管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路 。 組建物業企業集團應做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適