樂山房地產業的現狀和問題分析doc71)-房市分析(留存版)

　　

【正文】 也來自銀行貸款，最后也只好把開發商抵押給他的房子再抵押給銀行。樂山市現有本地房地產開發企業 46 家， 2020 年開發投資約 7 億元，開發面積近 萬平方米。 2 酒店房地產檔次較低，未形成合理的結構體系 樂山市的酒店以三星級以下為主，中高檔次設施較少。 此資料來自 , 大量管理資料下載 26 樂山市商業物態及價格 2020 年，樂山市商業零售額達到 億元人民幣，較 2020 年增長了 12％，發展的勢頭強勁。 樂山市房地產產業現代化發展的主要內容是：提高房地產建設的工業化、集約化水平和勞動生產率，提高房地產規劃、設計水平，基本解決房地產質量通病，提高房地產建筑材料、產品質量，提高房地產工程質量、功能質量與環境質量，節能降耗，保護環境，依托科技進步，增加房地產科技含量，提高科技進步對房地產產業的貢獻率，加快房地產產業改造升級，優化房地產產業和產品結構。 樂山市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。進一步提高市民素質，營造良好的城市 房地產發展環境。 要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。樂山市房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。積極引入商業化經營機制，在業務發展和能力建設上增強效益意識，重視投入產出，加強科學管理，優化網絡結構，控制成本，努力提高企業的經濟效益和社會效益，不斷增強企業的自我發展能力。樂山市房地產項目應與樂山市景區密切聯系，同時也是城區的一部分，這使它不可能僅是一個居住區、服務接待區或城市商業功能區、而是一個多功能有機整合的系統，是一個新型的旅游城市的形態縮影。 此資料來自 , 大量管理資料下載 46 組織各方面專家對文化（尤其是佛教文化）進行全面的研究、交流，努力形成獨立的主題文化，并且與峨眉山的佛教文 化相呼應。 在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業已經探索出路徑，如首創的經驗就值得借鑒。由于房地產業的投資回報率相對較高，民營企業家們希望介入房地產領域，但因專業知識和經驗不足，畏縮不前。這種方法，一方面能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業的良好聲譽吸引購房者。 以此提升樂山市整體的居住環境和舊城外圍的土地價值，從而緩解城市用地的不均衡狀態，凸現樂山市城市的歷史文化特色、休閑特色和生態環境特色。這是一種具有極強包容性和體驗價值的文化，而水文化作為區域文化主題，則最能為現代社會和市場普遍感知，并最能體現城市的文化核心，從而產生持久的吸引力和生命力。 環境保護的的重要性勿庸置疑，樂山市房地產業發展不僅應 注重對樂山市的自然和生態環境，如水環境、空氣環境、地質環境、生物環境的保護，還應強調對當地社會環境、人文環境、歷史環境的有效保護，甚至是改善和提升；必然要講究人、自然、社會三者之間的協調與平衡，這是廣義的房地產業可持續發展的思想。應用新技術、新工藝、新的生產方式和管理模式發展生產力，提高企業效益和房地產業的現代化水平。政府相關部門要加大對前幾年用公有住房出售收入 發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。樂山市政府人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢做出準確判斷，對存在的問題及時 處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考慮游客的多種需求，增加城市休閑觀光景點，完善城市交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等設施，大力發展城市的房地產業。 例如為了保護樂山市的自然資源和特有的古城風貌，在樂山市城區除了開發樓盤的容積率必須達到 、綠地率必須達到 40％以外，開發樓盤的建 筑高度都控制在 1 日米以內，而一些靠近青城山的項目，除了建筑高度限定在 9 米外，容積率也必須達到 。 此資料來自 , 大量管理資料下載 29 下篇 樂山市房地產業發展對策 第三章 理清總體思路，創造有利于房地產發展的環境 第一節 總體思路 按照國家產業政策，樂山房地產業發展的指導思想是：以鄧小平理論和江澤民“三個代表”重要思想為指南，深入貫徹四川省“三個轉變”戰略決策，按照樂山市委、市政府努力建設“中國第一山”的戰略部署，以全面建設小康社會的戰略目標為導向，以體制創新為切入點，以房地產融資體系建設為推動，以高素質的房地產企業培育為重點，充分發揮房地產業的先導性與支柱性作用，促進國民經濟的持續穩定健康發展。由于城市發展區域的限制，核心的商業區域位于城市中心地帶。 目前成都在此領域的開拓已經開始：置信 的芙蓉古城、芙蓉漢城，樂山市天下青城的半山酒店，龍泉陽光體育城等都開始了旅游房地產的積極嘗試。二是外部融 此資料來自 , 大量管理資料下載 22 資。在當前 樂山 金融市場融資格局中，貸款所占的比重已經由 2020 年的%上升到 2020 年末 %。 “121 號 ” 文件出臺后，這樣的房地產企業要么發展壯大自己，要么與其他企業合作，要么被淘汰。因此，房地產開發資金約有 85%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。 第二節 樂山房地產存在的問題 一、 中心城區商品房供求矛盾突出，開發結構不合理 據相關資料顯示，進入 2020 年以來，由于受房地產需求的影響，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房者隨處可見，購房成了搶房，消費在一定程度上失去了理性。其主要原因是花城左岸 推出“ 10 年 7%保底投資計劃”和時代廣場二期呈現交房，刺激了商鋪投資，帶動了商鋪等非住宅銷售。市內旅游配套設施不足，娛樂和購物活動單調，缺少有地方娛樂特色的民俗娛樂活動和專營旅游商品和土特產的購物街區。 同時房地產業對于人們生活水平的提高和居住環境的改變發揮著直接的作用。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個性，塑造風格獨特的城市品牌，創造人與自然的和諧 ?！? 三、通過房地產業的發展，可以拓展融資渠道，引入民間資金加強城市基礎設施建設。 本文是作者結合自己的調查實踐，在參考了相關的資料的基礎上寫成的。究竟原因何在 ?通過筆者的調查，原因有很多，其中從重要的房地產業角度來看，樂山房地產業的市場化程度還不高， 此資料來自 , 大量管理資料下載 2 市場還不規范；樂山房地產企業規模小，短視現象嚴重；樂山現代化的房地產業體系還沒有建立；樂山市市區的旅游休閑地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區，其房地產產品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配等等。 但同時必須冷靜的看到，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到 3 成。 下篇則是根據上篇對樂山房地產業發展問題的分析，重點對對策進行了闡述。初步搭起了我現代旅游城市的框架。 2020 年，省委、省政府 做出 了把峨眉山建設為 “ 中國第一山 ”的重大戰略決策，這是對樂山發展的新要求，是 實踐 “ 三個代表 ”的新舉措，是區域旅游經濟的新整合，是樂山發展的新機遇。 第三節 滿足人民日益增長的居住環境需要 從 2020 年樂山市獲得聯合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環境優勢進一步顯現，加之城市化進程的推進，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產業帶來了廣闊的發展空間。旅游過境地的市場地位勢必會制約旅游產業的發展。據市房地產 交易市場統計，今年 12 月，中心城區現房交易 1737 宗、 27 萬平方米，交易總額達 億元，成交數量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長 95%、 200%、170%。全 市 商品房銷售均價 1407 元／平方米，其中住宅銷售均價 1274 元／平方米，市場價格與去年同期 略有上漲 。 開發資金仍以銀行貸款 —— 間接融資為主。 其三 ，樂山 房地產行業有可能重新洗牌。 。內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。房地產開發項目的建設違反規定弄虛作假，干擾房地產市場的正常秩序，政府在管理上的混亂和 此資料來自 , 大量管理資料下載 23 市場服務上的缺位，危及到工程質量和安全生產，加大了房地產風險，抑制了市場化的發展。而隨著樂山市商業經濟的發展和旅游吸引力的提高，酒店的行業水平將會有較高層次的提升，尤其是高星級酒店、特色酒店，將逐步進入完全的市場競爭階段。 在樂山地段并不太好的舊大橋附近，開發商仿照成都春熙路的模式，開發的泌水院步行街，本來創意非常好，可是竣工以后，市場反映平平。通過調查，樂山城區商品房有 30％左右是由外地消費者購買的，在外地購買者中外省消費者占了近 60％，因此在戶型設計、功能布局上應充分滿足他們的具體要求。 三、強化城市特色建設、提高城市品味 在規劃建設管理和城市營銷中，突出樂山市自然環境特色、歷史文化特色。樂山市政府要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。 加強房地產金融管理力度，防范金融風險。 加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力 樂山市要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。 此資料來自 , 大量管理資料下載 41 四、運營方面應把后勤保障部門的工作視為與營業部門同樣重要的環節，如清潔部門、綠化保養部門、工程維修部門等，建立一線與二線部門的協調運作機制，貫徹利益共享意識。前年在樂山引起很大爭論的案例：某 此資料來自 , 大量管理資料下載 43 開發商擬在樂山大佛的對岸修建高檔公寓，方案未定就已經在樂山市民中間展開了激烈的討論?？梢?，它的旅游休閑和旅游功能是相輔相成的。該市將成為成都平原 2 小時都市圈的核心組成部分，可以說，樂山市的城市戰略定位直接決定了房地產業的功能定位，而房地產業的發展將影響樂山市城市的發展和經營理念。中小房地產開發企業面臨的最為現實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。總而言之，樂山市房地產企業在信貸緊縮的宏觀政策下要生存發展，掌握多元化、規模化的融資方式是保證企業的經濟命脈 資金暢通的關鍵。此次所募資金，公司準備投入 億元和 億元分別用于興建北京的京都商業中心以及呼家樓商務居住綜合區 ,。 調動當地居民對本地傳統文化的更大關注，鼓勵全民參與文化的保護和發揚，推動樂山市歷史文化復興工程得到廣泛的社會支持。 房地產業發展必須符合現代市場經濟發展規律，滿足消費市場和資金市場的需求。 樂山市房地產項目的文化主題應與樂山市的城市定位和特征相吻合的，它應該具備生態、環境、旅游休閑的元素，富于地方歷史文化內涵，同時具有衍生為全國性，乃至國際性文化的可能，能夠為所用，也能夠為造景、造環境所用，使之不是停留在概念上，而是能夠具化為實體，易于接受。 針對樂山市房地企業普遍存在大企業不強、小企業不專的問題，產業集中度低、行業競爭力低。樂山市要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設，鼓勵危舊住房的改造。實施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴格控制煙塵和噪聲排放，保護好樂山市優質的空氣和水源，創建國家環保模范城市和國家級生態城市。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。加快完善房地產規劃、設計、施工、物業管理和材料，部品等方面的標準體系，加強對房地產安全、健康、環保、節能等方面標準的研究、編制，推廣應用先進適用的技術。圖示： 通過對樂山市核心商圈不同地段的摸底調查，得出目前樂山市具有代表性商鋪租賃價格： 牛耳橋是進出樂山的北大門 ,其地理位置相當重要 ,每天的人流量非常大 ,此處目前是樂山商品批發的集散地 ,影響力輻射整個樂山 ,由于處于黃金地段 ,各商家爭奪很激烈 ,所以租金也很昂貴 .大致在100 元左右 /平方米 . 與牛耳橋地理位置相類似 的是高北門 ,也是黃金地段 ,唯一不同的是這里主要經營的是高檔品牌服裝 ,已經形成規模效應 .其租金和牛耳橋相當 . 玉堂街在樂山老城區由相當的影響力 ,但是隨著城市的拓展 ,影響力有所減弱 .其租金在 80100 元 /平方米之間 . 此資料來自 , 大量管理資料下載 2