物業(yè)管理常見問題應(yīng)對技巧(留存版)

　　

【正文】 清潔、綠化用水和游泳池等經(jīng)營性用水。 收裝修押金及垃圾清運(yùn)費(fèi)有無依據(jù)，自己清運(yùn)裝修垃圾行嗎？答：不允許自己清運(yùn)垃圾便于小區(qū)的統(tǒng)一管理，其管理依據(jù)是《合肥市物價(jià)局196號文件》和《合肥市物價(jià)局99號文件》。如果用戶感覺合同中的建筑面積和實(shí)際面積相差太大，可以請供熱部門的人按建筑圖紙計(jì)算或進(jìn)行實(shí)地測量。畢竟，在我國的法律體系中，民事活動雙方約定優(yōu)于法定原則。(方文)我于今年年初購買了一套商品房，并于7月初辦理了入住手續(xù)，在我裝修房屋期間，發(fā)現(xiàn)樓上的房屋有水滲漏到我家墻上，這種情況我應(yīng)該怎么處理？讀者李軍李軍：您好！　　在開發(fā)商與購房者簽訂合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》。對于此類問題，視雙方有無約定，處理不同。如開發(fā)商不按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》和《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》對開發(fā)商的保修責(zé)任做了最低限度的規(guī)定，當(dāng)事人可以在此基礎(chǔ)上與開發(fā)商做另外約定?！　　！　〖热环课菀呀?jīng)交付，無論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。也就是說，并不會因?yàn)橛行┤瞬怀穗娞?，電梯的運(yùn)行維護(hù)成本會降低，電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)中，修理費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)和人工費(fèi)是剛性成本，只有電費(fèi)會因乘梯人數(shù)不同而略有不同，但是這種差異相對電梯整體運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是可以忽略不計(jì)的?！钡诙畻l明確規(guī)定：“契稅征收機(jī)關(guān)為財(cái)政機(jī)關(guān)。分?jǐn)傓k法：路燈樓道燈公用電費(fèi)由整個(gè)新加坡全體業(yè)主共同按建筑面積分?jǐn)?；未售房由開發(fā)商承擔(dān)；小高層的業(yè)主承擔(dān)二次加壓及電梯運(yùn)行費(fèi)用。如果業(yè)主還不放心，我們建議業(yè)主購買家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。 物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)取管理費(fèi)的。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第１６條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。（二） 物業(yè)管理費(fèi)如何交？答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在入伙時(shí)一次交半年，半年后可按季或按月交。高層住宅首層是否應(yīng)交電梯費(fèi)高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。（勁松）小區(qū)公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅看穑鹤≌瑯莾?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)?。在《房屋質(zhì)量保證書》中明確規(guī)定了購房者在正常使用情況下，商品房各部位以及各部件的保修內(nèi)容和保修期?！　?1)如雙方當(dāng)事人在購房合同中有特別約定，依約定執(zhí)行。如可以這樣規(guī)定：開發(fā)商經(jīng)兩次修理仍不能解決的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或買方有權(quán)要求更換或退房。　　律師建議：根據(jù)北京建設(shè)市場的實(shí)際情況，商品房交付使用后，主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題的并不多見，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問題，因此關(guān)于保修條款的制定就非常重要，建議購房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對所購房屋的實(shí)際情況與開發(fā)商約定詳細(xì)具體的保修條款。根據(jù)有關(guān)法律，對于質(zhì)量問題， 應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況進(jìn)行解決。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。 公共性服務(wù)具有非競爭性，非競爭性是指增加或減少一個(gè)人享用公共性服務(wù)時(shí)，其邊際成本為零。請問，契稅到底應(yīng)該由誰來收？讀者：周先生　　答：《天津市契稅征收實(shí)施辦法》第十七條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)交納契稅。至于責(zé)任問題，這要看物業(yè)公司與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽定的物業(yè)管理委托合同中是否有約定，否則在法律上