商品房銷售培訓相關問答(留存版)

　　

【正文】 中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。 ）（點評：3 問：商品房現售應當符合的條件？答：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗收（五）拆遷安置已經落實（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實（點評： ）同時廣告中，應載明開發企業名稱、代理銷售機構名稱和銷售許可證書號。由于是統一監制、獨家印制，保證了權證的規范、標準、統一，增強了權證的權威性。　　團花。14購買手續不全的商品房會有什么風險現實中，在市場上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現得最為突出。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。23什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，()的永久性建筑24什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，()的永久性建筑。 31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？問：您好，我想問以下幾個問題：個人住房公積金余額的查詢方法新出臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計算方法公積金貸款的借款申請表一定要到管理中心領取嗎？是否可到就近的管理中心領取？一些代辦機構在網上發布的借款表是否可用？公積金貸款的流程及各階段?　　答：(1)請撥打電話67606291或67606292查詢。16為什么要辦理商品房預售、預購登記手續辦理商品房預售、預購登記手續，可以通過房地產管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權益。21什么是套內墻體面積商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理條例》規定，住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 36交納公積金1年，現計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？問：我即將要出國留學，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。　　(2)各實施單位應按規定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以職工本人名 義開設住房補貼專用帳號，每月自發放工資之日起在10日內將職工的住房補貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。　　住房補貼發放的對象是職工。41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。抵押權實現后的登記可分為抵押權因債務如期被履行時的注銷登記，與房地產權因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴格來說不屬于抵押登記，而是產權變更登記。　　但是，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實無法按期歸還貸款。可見，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。該保險主要為保障貸款銀行利益，當發生連續3個月借款人無法按合同規定履行還本付息時，保險公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務，則保險公司有權處置抵押住房。定金應于簽定合同時交付。　　財產保險費計算：　　保險費=保險金額(即所購房款)%保險期限 　　對申請人的調查，還包括與房產商簽定的購房合同或協議，并要有購房交款證明。　　貸款利息分兩檔，即15年是一檔，630年是一檔。一般來說，年輕、高學歷、專業前景好、單位效益好的家庭成員收入預期較高。但因為貸款所需的材料較多，如身份證、戶口本、各種發票、證明文件等，買房人往往會因為材料帶不全跑冤枉路。所以當抵押房地產發生損毀、滅失時，抵押權人要采取一定的措施，來保障它的利益：　　(1)如果是由于抵押人的行為，使抵押房地產發生損毀、滅失的，那么抵押權人有權要求抵押人停止其行為，并有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。各方的共有權均應得到尊重與維護。　　綜上所述，物業管理公司確實無權實施罰款等行政處罰行為。　　但如果該住戶已經按照物業管理合同的規定交納了物業管理費等，這就意味著他在物業管理法律關系中已經履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。　　上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業管理關系的主體。　　其一，很多物業管理企業的心態和指導原則不對，沒有把自己當作提供服務者而當作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。如果非所有權人未得到所有權人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權能，就構成了對所有權人的侵害。據了解，一些精裝修樓盤業主在驗收時發現防盜門、衛生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現了與原來合同約定的品牌不符的問題。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。 　這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。　　(4)外商投資企業和股份制企業以其房地產設定抵押時，必須經過企業董事會或聯合管理機構的書面批準，這類抵押所設定的抵押期不應超過企業的營業期限和土地的使用年限。無論在何種情況下，抵押房地產的殘余價值仍作為債權的擔保。因為公積金貸款的利率遠比商業性貸款要優惠。后者又涵蓋了有價證券、現有住房置換等。北京銀行現在也可以實現提前部分或全部還款。如果配偶不在同一戶口內參與借款，還需提供結婚證。　　根據有關規定，保險財產限于被保險人合法擁有產權的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險人購買的商品房中計入房屋銷售價格、在銷售合同中列明的房屋附屬 設施和其他室內財產，但該房屋附屬設施和其他室內財產不屬于本保險財產范圍。 49看中一套商品房并準備購買，該交定金還是訂金？按《擔保法》規定，定金是指合同當事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數量貸幣金額的擔保形式，合同履行后，定金應當收回或抵作價款。投保抵押住房保險對銀行對個人 都有利。 無論是抵押權人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關問題。　　這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。　　(2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標準，逐步發放基本補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標準之差形成的差額，在購房時一次性發放。 39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。我老公現有公積金5000元，繳費已兩年多；我現有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒有規定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，國有土地使用證，建設工程開工證，商品房預(預)售許可證。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。　　答：可以。在京單位聘用外地非農業戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調入單位，單位均應為其建立住房公積金。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內除墻體厚度外全部的凈面積的總和。即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。發證編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統一編號。 ）13巧識房產證的真偽首先，格式內容不一樣。（點評：11 問：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人沒有在合同中約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，根據法律規定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給賣受人,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。4 問：房地產開發企業應當在商品房現售前將哪些文件報送房地產開發主管部門備案？答：房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件。但是，該規定第六條第二款又規定，“廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項”。其次，權證印制質量上乘。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。購房者若不經意或由于其他原因購買了手續不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險。 　　商品房分攤的公用建筑面積計算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。25什么是使用率？什么是實用率？住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。如已發到住房公積金繳存卡的交存人可 通過工、建兩行的自動取款機查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一般應到資金管理中心領取申請表，一些代辦公司在管理中心領取申請表后發給個人也是可以的，但應用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時問分中心。對買方來說，預購的商品房是一種期得利益，通過辦理預售，預購登記手續，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。市政府明確規定，除離退休職工、1993年以前按照標準價優惠辦法購買住房且未按有關規定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區域內所有黨政機關、群眾團體、事業單位、企業單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業及其他進行工商稅務登記的企業和中外機構駐京辦事機構)的中方固定職工，勞動合 同制職工，均應按照規定比例建立住房公積金。請問我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。　　(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向市公積金中心申請提取本人名下的住房補貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規定申請職工政策性住房抵押貸款。目前，行政機關和事業單位已經實施，企業根據自身的條件參照執行。由于商品住宅的總價格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數額對于購房者而言還是有相當大的壓力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步。　　抵押當事人應自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到登記部門辦理抵押登記。　　作為貸款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負擔減輕50%左右。　　作為購房貸款須保險的，銀行方要求保險手續在貸款發放以前辦妥。定金雖有預付款的性質，卻與預付款有本質的區別：在不履行經濟合同時，預付款沒有擔保作用，不產生定金的法律后果；而付款方不履行合同時，有權要求返還預付款。目前個人先交房款的30%，也有可能今后會降到20%，但再降低銀行的風險就大了。現行的年利率是：貸款期限為5年以內(含5年)的，%；貸款期限在5年以上的，%。個體經 營者和規模較小的私營業主應該對經營風險有充分預期，謹慎制定貸款及還款計劃。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財務章、有的要蓋公章，問不清楚就得 一切重來。　　(2)如果抵押人對抵押房地產的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供新的擔保，抵押房地產價值未減