房地產集團戰略策劃方案(留存版)

　　

【正文】 減輕了個人買賣普通住宅的稅收負擔，既有利于投資又有利于消費。房屋拆遷是城市建設和發展的重要內容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應當服從首都建設和發展的需要。由于綠化隔離帶的建設，將改變周邊土地環境，把原來基礎設施差，環境惡劣，人口稠密的城鄉結合部改變成環境優美，基礎設施齊全的可用來開發居住小區的優等地。我國住宅產業的增加值到2010年將達13800億元，%。在經濟周期的低轉折點來到之前，把握好投資機會和項目，保證在經濟擴張期和高峰期能得到較大發展，在高轉折點到來時能及時采取調整措施，使投資項目、投資結構和經營期限長短等得到合理匹配和較好組合，優化新開發與再開發投資的選擇。根據中房指數最 新調查顯示，87%的被訪者能承受的價格在4000元/平方 米以下，其中20003000元這個區間的人數最多，為27%。因此，中關村地區的物業價格保持穩中有升，尤其是位于核心區的項目，由于其周邊商品房供應量將會越來越小，需求會大于供給，因此其價格有進一步上升趨勢。這部分需求主要來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實現，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大。1999年已銷售的經濟適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000年起，經濟適用房的銷售可能不會再有99年的“火爆”場面了。現在本市在售的高檔外銷公寓平均售價1800美元左右，與去年同期基本持平。從99年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個熱鬧地段整體供應量逐漸增大，新項目數量增多。、別墅市場．1 市場供應自95年起，別墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現大量積壓。近年來寫字樓平均租金走勢圖（USD/平方米）近期高檔寫字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發展迅猛。當前最有發展潛力的商務區為CBD和中關村地區。另外，由于中關村核心區的寫字樓尚不能滿足許多實力雄厚的國內外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內部設施齊全的甲級寫字樓，距離中關村又較近，從而吸引一部分IT行業的公司。 風險分析經濟適用房是國家房改過程中，為適應新的社會經濟形勢，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預房地產市場的產物，不符合市場經濟運行規律，其價格也不符合產品定價原則。綜上分析，開發普通住宅比開發中高檔公寓更穩妥；開發中高檔公寓比開發普通住宅風險大，但是盈利機會也存在，這要求開發商付出更多的精力，在經營管理上，在營銷方式上，在物業品質雕琢上下更大的工夫。但在這兩個地區以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。最近，國土資源部頒發了《國土資源部關于利用衛星遙感檢測技術開展土地執法檢查工作的通知》。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內危改區、珠市口危改小區、法院寺危改小區、廣安危改小區等。《國土資源部關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》（國土資廳發〔1999〕第30號文）進一步明確了這一點。： （1）、參加舊城區改造。 其重點發展區域CBD內共有工業企業42家，調查結果顯示：42家企業總占地面積為2547027平方米，%。被占用的農地中5000畝用于發展生態農業、觀光農業；10500畝轉為非農建設用地，這部分將通過農地整理達到“占補平衡”。其中主要是平房且相當一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區域容積率低下、建筑密度高、環境較差。近郊區中朝陽區和海淀區的土地開發潛力最大。屬于實施“退二進三”、。拍賣、招標方式有利于形成公開競爭、平等的機制，促進優勝劣汰；而協議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價格具有一定的隨意性，不利于公平競爭。 （10）國家鼓勵住宅郊區化。最近國土資源部起草下發了《關于建立土地有形市場促進土地使用權規范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場。一個住宅項目的開發周期相對較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對也較短；相對而言，而寫字樓的開發周期長，主要通過出租而實現投資的回收，故投資回收期長，占壓巨額長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。 ，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費用基本相同。在項目的具體運作上稍有不慎，利潤將小于3%，甚至會出現虧損。該地段在未來幾年將處于比較平穩的狀態。另外，中國加入世貿組織后首先開放的是保險、金融、通訊以及銀行業等，傳統上都是甲級寫字樓市場的主力，而代表新經濟的互聯網公司在經歷了99年及2000上半年的迅猛發展帶動了對寫字樓的需求后，受全球網絡趨勢和中國實際狀況的影響，在入關之后將面臨更大的競爭，大批該行業的公司將倒閉重整，對寫字樓的需求將小于其釋放量。目前市場上寫字樓總存量約為425萬平方米。從區域本身情況來看，該區域的項目仍將有一定的漲價空間。 較早推出的項目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿國際公寓、陽光100、現代城、嘉里中心、國貿公寓等。海淀區是高檔公寓市場的一個新興地區，很有發展潛力，但其高檔公寓主要面向國內客戶。但必須看到經濟適用房真正熱銷的是位于市區邊緣地區，房價大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。根據對85年以來住宅竣工面積的回歸分析，預計2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米。目前中關村地區的項目均呈現不同程度的熱銷場面，隨著中關村科技園的建設，該地區基礎設施的進一步完善，其將成為本市最熱的地區之一。二環內住宅平均價格為7760元左右，二三環間為6000~8000元左右，三四環之間為4000~6000元。房地產的周期波動包括膨脹、收縮、停滯、調整、恢復等一系列自我平衡機制，具體說來它的周期波動大致如下：經濟增長對物業的需求——刺激建筑業的發展——經濟繁榮進一步刺激物業需求——新建物業超過實際需求——產生過剩物業積壓——物業需求迅速退進入調整期——物業需求逐步消化現存量進入恢復期——物業供求關系達到平衡階段——新的經濟增長使物業需求大于供給——開始新一輪市場周期運動。世界部分國家或地區1988年房地產占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區高達30%，在這些國家或地區，房地產已經成為國民經濟的支柱產業。這些政策規定有利于深化住房制度改革，開放住房二級市場，規范房屋租賃市場，按照市場經濟原則改革公房租賃關系；對城市房屋拆遷實行貨幣補償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規定的出臺和實施，對于擴大房地產投資，轉變在計劃經濟體制下長期形成的住房消費觀念，增加居民住房消費支出，發展和規范房地產市場，都有著重要的現實意義，并對房地產業的發展產生長遠的影響。第三，促進住房市場化的原則。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣分配、住房二級市場開放和公房上市交易減免稅費的好處。在長期的傳統體制下，人們把住房只看作是消費品，這種看法是不正確的。恢復征收利息所得稅，可以從三個方面發揮作用。居民個人住房抵押貸款雖然有了一定程度的發展，但是還不夠理想。下一步的政策立足點要加大對住宅建設用地的管理力度，在節約用地的基本原則下，保障住宅建設用地。《決定》對于建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度的一系列問題作出了明確的規定。而我國政府是決心通過住宅產業解決內需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明了中國政府決意樹立房地產業在國民經濟中的重要地位。農業和農村經濟發展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊下，資本市場發展平穩，國際經濟，尤其是東南亞、韓國經濟有根本好轉，這一切都是國民經濟繼續向前發展的有利條件和重要因素。多方調查前期準備模型設計樣本模型數據處理模型調研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國家及北京相關產業政策及宏觀經濟形勢研究1 國家宏觀經濟形勢及政策分析、我國宏觀經濟運行態勢改革開放的深入進行，極大地促進了我國經濟的發展。．關于房地產產業政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產業培育成為國民經濟新的增長點。這種住房制度，嚴重地制約了住宅經濟的發展和居民住房狀況的改善。住房貨幣分配方案的實施，雖然在執行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴大住房投資和住房消費。1989年12月中國人民建設銀行頒發了《住宅儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，1992年９月，中國人民建設銀行又頒發了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》。恢復征收存款利息所得個人所得稅，是經濟發展的需要。第一，投資房地產具有雙重效應：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導的方向。住房既可以作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現保值增值的功能。一方面管理程序公開，對建設單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規定；另一方面對拆遷補償的相關內容，包括拆遷補償的對象和方式，拆遷補償款的具體標準和計算公式，都有作了比較詳細和明確的規定。根據北京市統計局公布的數據得知，上半年全市實現國內生產總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。3 國家及北京宏觀經濟發展對房地產業的影響 國民經濟發展水平與房地產業 根據世界各國房地產業的發展歷程來看，當人均國民生產總值進入500－1000美元時，住宅建設與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產總值的增加而增加，直到人均國民生產總之達到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產總值為1000美元左右，是住宅發展的增長期。房地產業始終是國民經濟的先導產業和基礎產業并將發展為支柱產業。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。從價位來看，本地區居住物業整體檔次水平較高，以內外銷公寓為主，普通住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區的人口密集，市政基礎設施落后，造成改建這些地區的高難度和高成本，同時成本的上升，又導致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區，地理位置優越的土地越是有限，部分開發商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。．經濟適用房市場分析．1供應分析 北京市經濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經濟適用房150萬平方米，2000年經濟適用住房計劃開復工面積918萬平方米，因此在今后23年內全市的經濟適用房供應量將會大大超過去年。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區，其中以朝陽區最多，占46%。 區域分析 1)東二、三環地區東二、三環地區是人所共知的高檔公寓聚集區，此地區高檔公寓供應量最大，約為369萬平方米，而且此地區外銷公寓所占比重最大，達78%。該地區可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。2. 寫字樓市場分析與預測. 供給分析 由于前幾年的過度開發，市場供應量過大，同時宏觀經濟的軟著陸，亞洲金融危機的影響，造成市場一蹶不振。近年來高檔寫字樓平均售價走勢（USD/平方米）但在目前市場上，寫字樓銷售的實際成交量很少，需求主體為實力強大的中資企業，主要是一些大的銀行和保險公司，他們為了樹立公司形象，更是不惜斥巨資購買寫字樓。 由于長安街沿線置業更能體現公司形象，該區域也集中了一部分實力雄厚的大型國企或外資企業，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區現在基本找不出上千平方米的空余面積。另一方面，導致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業，由于受網絡經濟的重新調整的影響，估計將大批企業將倒閉，故對寫字樓的需求量將產生重大影響。月收入5000元以下的家庭以購買經濟適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（%）；月收入50007000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（%），經濟適用房次之（%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進軍。長遠而言，住宅市場隨著我國福利分房制度的終結和房改的深化、宏觀經濟的好轉和居民預期收入的增加，住宅的有效需求會越來越大；而寫字樓市場盡管短期內受網絡新經濟和入世利好形勢的影響，需求有所增加，但這種影響只會在長期表現出來。最近，國土資源部又頒發了《國土資源部關于加大補充耕地工作力度確保實現耕地占補平衡的通知》,重申了 “占補平衡”原則。目前，國土資源部正進行有關土地儲備制度的研究。劃撥地的對象主要是行政事業單位用地、公益事業用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。而在市區，還有大量的存量建設用地，即危舊房改造、實施“退二進三”戰略而騰出來的建設用地。同時，通過實施“退二進三”戰略，調整工業布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區的工業，為第三產業提供發展用地。,是32個獨立地段的工廠及其附屬設施。 北京市準備實行土地收購儲備制度，對土地實行統一出讓，這一政策將會堵截低價出讓的渠道，使土地開發商之間的競爭更加公平。隨著北京中心商務區概念的形成，CBD區域地價升值，因此成為眾多開發商爭奪的目標。 （2）、參加新區建設。北京市全市土地總面積16800平方公里。今后城市開發的重點將逐步轉向遠郊地區。隨著綠化隔離帶地區建設的進程，在未來4年內，保守估計：60平方公里的綠化隔離帶能帶動周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設。