房地產集團戰略策劃方案(文件)

　

【正文】 崇文、宣武等區則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖（USD/平方米）在租務市場上，對于外銷高檔物業需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業更是成交活躍。但真正高檔次的住宅項目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當一部分為投資。 區域分析 1)東二、三環地區東二、三環地區是人所共知的高檔公寓聚集區，此地區高檔公寓供應量最大，約為369萬平方米，而且此地區外銷公寓所占比重最大，達78%。東二、三環的開發早于京城其它方位，其可供土地相對減少， 但還會有部分高檔公寓繼續建造。目前西二、三環地區高檔公寓的平均價格為9156元/平方米， 元/天由于這一地區以內銷公寓為主，主要面向國內客戶，屬于中低檔次。該地區可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。．5市場預測由于供應量較大，市場總體的供大于求狀況會在23年后，才有可能改變，近一兩年內價格仍將繼續下跌，但由于受宏觀形勢好轉的影響，跌幅不會很大。此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項目，近期北京市場上在售的別墅項目基本上是一些老項目的后期供應。別墅的售價差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機場路附近的外銷別墅一般售價在1600USD以上；價格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠郊區縣，并且多數為非法開發的項目。2. 寫字樓市場分析與預測. 供給分析 由于前幾年的過度開發，市場供應量過大，同時宏觀經濟的軟著陸，亞洲金融危機的影響，造成市場一蹶不振。 租售情況分析 租務市場95年以來，寫字樓租金持續下跌，但從去年下半年起，寫字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅達47%。IT公司的發展方式和發展速度是以前傳統公司所無法比擬的，特別是去年下半年至今年上半年，迅速壯大起來的網絡公司陸續搬進高檔寫字樓，成為近期寫字樓市場的主力軍。 3）內資公司也開始注意企業形象。近年來高檔寫字樓平均售價走勢（USD/平方米）但在目前市場上，寫字樓銷售的實際成交量很少，需求主體為實力強大的中資企業，主要是一些大的銀行和保險公司，他們為了樹立公司形象，更是不惜斥巨資購買寫字樓。故WTO對寫字樓物業市場的刺激將在一段時期內表現為循序漸進。北京市高檔寫字樓區位分布圖1)東二、三環地區該區域是本市高檔寫字樓最集中的地區，主要分布在CBD、國貿商圈和亮馬河三元橋一帶，約占全市供應總量的47%。隨著經濟的進一步發展，市政建設的逐步改善，該區域尤其是位于該區域中的CBD將會因其獨特的地理位置和客戶群構成而吸引更多的實力雄厚的客戶。 由于長安街沿線置業更能體現公司形象，該區域也集中了一部分實力雄厚的大型國企或外資企業，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區現在基本找不出上千平方米的空余面積。3) 金融街地區 據統計，該區域寫字樓項目17個，供應總量約70萬平米，約占全市供應總量的17%。4) 中關村地區 目前該區域高檔寫字樓供應量較小，約占全市的6%。 自去年6月21日，國務院批準加快建設中關村科技園區后，中關村地區已成為京城房地產業的熱點地區。另一方面，導致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業，由于受網絡經濟的重新調整的影響，估計將大批企業將倒閉，故對寫字樓的需求量將產生重大影響。另外，據中房指數最新調查分析及對政府相關部門的訪談，普通商品住宅的年成本利潤為15%，房地產行業收益率為10—15%。這種政府行為的危害和對房地產市場產生的不利影響已在幾年前推行后已取消的康居工程政策上得以驗證。 政府嚴格限制經濟適用房的售價，開發商不得不想盡辦法壓低成本，最終可能導致劣質樓的出現，損壞開發商聲譽。月收入5000元以下的家庭以購買經濟適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（%）；月收入50007000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（%），經濟適用房次之（%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進軍。但在建安成本上，中高檔公寓比普通住宅要高；另外，高檔公寓的價位高，投資購房者選擇它將更為慎重，因此購房者作出購買決定的時間相對長，這樣對于開發商而言，他的投資回收期也相對延長。具體到亞運村地區的物業開發上，建議北辰公司不要“將雞蛋都放在一個籃子里”，由于北辰公司在亞北區的土地儲備充足，可以以普通住宅開發為先導，普通住宅的開發規模可以適當擴大，再試探性地展開高端物業的發展，條件成熟時，開展適度規模中高檔公寓的開發。位于朝陽CBD的甲級寫字樓嘉里中心的租金是22美元/，而位于朝陽區北四環小營路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/，前者是后者的 ；同樣位于朝陽CBD區域的陽光100的平均售價是7200元/平方米，位于亞運村附近的風林綠洲的均價是7000元/平方米，這兩個地區住宅的價格差別不大。長遠而言，住宅市場隨著我國福利分房制度的終結和房改的深化、宏觀經濟的好轉和居民預期收入的增加，住宅的有效需求會越來越大；而寫字樓市場盡管短期內受網絡新經濟和入世利好形勢的影響，需求有所增加，但這種影響只會在長期表現出來。由此可見，對于開發商而言，應以住宅開發為主，當政策與經濟形勢利好且有優良的地段時，便可適時投資寫字樓。 雖然在CBD和中關村地區普通寫字樓市場形勢尚好，但隨著高檔寫字樓的數量增多，企業對寫字樓形象、配套設施以及現代化辦公條件的要求越來越高，普通寫字樓最終會被逐漸淘汰。 今年政府調控土地的主要措施有： 地價管理 通過合理制定土地地價，推進土地有償使用，并防止低價出讓土地。最近，國土資源部又頒發了《國土資源部關于加大補充耕地工作力度確保實現耕地占補平衡的通知》,重申了 “占補平衡”原則。 （4）禁止土地炒賣。　（6）北京市實行綠化隔離帶政策。綠化、環境是小區永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區的大環境。目前，國土資源部正進行有關土地儲備制度的研究。隨著市區產業的疏散和遠郊城鎮的開發，遠郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。北京市國土房改局正加緊改造龍潭西里、金魚池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點危改項目，改造完畢后將騰出大量存量建設用地。市區邊緣集團用地也較浪費。劃撥地的對象主要是行政事業單位用地、公益事業用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。尤其是在協議出讓價格明顯偏低的情況下，為通過協議出讓方式取得土地的開發公司提供了炒賣土地的市場基礎。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。真正對房地產開發有意義的土地供應主要集中在城區和近郊的1000平方公里的面積。而在市區，還有大量的存量建設用地，即危舊房改造、實施“退二進三”戰略而騰出來的建設用地。此外，北京市各郊區、縣還設立了30個各種類型的開發區，（，）。舊城區改造一般有兩種形式：危舊房居住區（成片危改區）改造和市中心區的工廠、單位按規劃要求搬遷或騰退后的原用地的再開發（分散改造項目）。市級開發區的供地由市級開發區管理委員會招商部門負責；邊緣集團的開發一般由具有一級開發資質的綜合城建開發公司（經市建委審查通過）負責。同時，通過實施“退二進三”戰略，調整工業布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區的工業，為第三產業提供發展用地。(注:房地產統計年鑒一般將北京市的四個舊城區列為市區,將朝陽、海淀、豐臺、石景山列為近郊區)（1） 朝陽區土地開發潛力分析： 朝陽區作為北京市最大的城鎮郊區，擁有豐厚的土地資源、雄厚的轄區綜合資源和優越的區位優勢。42家企業中占地5萬平方米以上的有13家，占地面積共計1455992平方米，為CBD內主要可規劃用地。（2） 海淀區土地開發潛力分析 海淀區位于北京西部和西北部。,是32個獨立地段的工廠及其附屬設施。第三部分是萬柳、八家綠化隔離地區，,其中,(含耕地205公頃)；,其中,()。 中關村高科技園區發展潛力無限，土地供應較充足，未來土地升值極具潛力，北辰集團可重點關注這一地區的發展，儲備一定數量的土地，延伸北辰品牌。因此，開發商獲取土地應走內涵挖潛的路子，為城市建設做出貢獻。 北京市準備實行土地收購儲備制度，對土地實行統一出讓，這一政策將會堵截低價出讓的渠道，使土地開發商之間的競爭更加公平。根據“園區”的發展規劃，預計滿足全部的建設規模將需要約40500畝的建設用地，其中通過對存量建設用地的集約化改造，可以整理出20000畝左右，占用農地約20500畝。第二部分是居住區，,約8705戶,22356人。 A、中心區中心區南起西外大街，北至規劃公路一環，西起京密引水渠，東至八達嶺高速公路，總占地面積約75平方公里。隨著北京中心商務區概念的形成，CBD區域地價升值，因此成為眾多開發商爭奪的目標。豐富的涉外資源，完善的基礎設施，巨大的市場潛力，廣闊的發展空間和濃郁的商務氛圍使朝陽區初具國際商務區的雛形，成為國際大公司登陸京城的首選之地。,。總用地面積為324平方公里。 （2）、參加新區建設。這些土地都可供重新規劃建設。其中4個城區就有147片。根據《北京城市總體規劃（19912010年）》的規定，全市規劃建設用地面積610平方公里。北京市全市土地總面積16800平方公里。總的來說，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場的不斷完善，國家大力提倡土地出讓實行招標和拍賣方式，不鼓勵實行協議方式出讓土地。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標、協議。隨著經濟的發展，市區邊緣集團和遠郊區將成為人們生活的首選地，開發建設遠郊區，為適應住宅郊區化的趨勢而開發土地也是大有可為的。今后城市開發的重點將逐步轉向遠郊地區。 城市市區土地利用的趨勢是走內涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產業向外轉移等措施來增加存量建設用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設用地。 （9）北京市政府鼓勵利用城市地下空間。《北京市國土資源和房屋管理局關于收回閑置土地有關事宜的公告》中明確規定嚴格查處閑置土地。隨著綠化隔離帶地區建設的進程，在未來4年內，保守估計：60平方公里的綠化隔離帶能帶動周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設。 （5）嚴禁查處土地違法案件。 （3）遏制土地隱形市場。 進行土地的收購儲備 通過實施土地收購儲備制度，加大對存量土地供應的控制，形成“一個口子供地”、“一個龍頭供水”的集中供地模式。 4．1 政府調控土地措施 政府調控土地的措施主要有法律手段、經濟手段、行政手段、技術手段等。這些寫字樓多位于高檔寫字樓集中地區（如CBD）或寫字樓較少的商貿集中地區（如中關村地區），許多沒有實力進駐甲級寫字樓的小公司、小企業，紛紛選擇了該地區租金較低的寫字樓入住，在CBD和中關村地區，普通寫字樓的入住率并不差于高檔寫字樓，其租金為1014USD/平方米月。寫字樓物業受國內外經濟形勢影響明顯，寫字樓市場的景氣狀況隨經濟周期的波動呈現出高敏感性，寫字樓市場可以說是經濟增長和下降的晴雨表；而住宅產業無論是在經濟繁榮期還是在蕭條期都是政府支持的產業，衣、食、住、行都是人們永恒的需要。寫字樓的市場需求遠小于住宅市場。 住宅和寫字樓由于各自的功能不同，其受區位的影響程度就不同。高檔公寓對產品設計、品質、概念營造等方面要求不斷推陳出新，以贏取高關注，并最終轉為銷售量；而普通住宅的要求相對較低。如果沒有特別突出的優勢，中高檔公寓的銷售情況一般比不上普通住宅，這對開發商而言，投資中高檔公寓的風險大。. 1部分項目投資利潤率比較（以下數據為估算而得）普通住宅投資利潤率中高檔公寓投資利潤率農光里小區10%華陽公寓12%安慧北里小區8% 陽光廣場15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區12%希格馬公寓17%平均值11%15% 可見，中高檔公寓投資利潤率高于普通住宅 ：普通住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。目前正處在進退兩難的境地，對于開發商而言，選擇投資經濟適用房面臨著巨大的政策風險。若需要營造形象、取得一定的社會效益及保持與政府的互動，可以適量參與經濟適用房的建設，但開發量不宜大。3. 房地產投資方向比較分析 投資經濟適用房與投資普通商品房比較分析 收益比較亞北某項目投資經濟適用房與商品房的成本及收益單方比較表序號項目經濟適用房商品房備注1售價（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利潤（元/平方米）2606004成本利潤率10%17%5投資（元/平方米）250033406自有資金（元/平方米）93910027自有資金回報率28%60%8自有資金年回報率9%20%項目開發期按三年計國家限制經濟適用房利潤3%，盡管有可能實際取得高于3%，但開發商須具備高效運轉體制和精良的管理隊伍，北辰在這方面目前尚不具備優勢。2．5. 寫字樓市場的預測寫字樓市場供應量較大，今年將有近100萬平方米高檔寫字樓的竣工，使市場供應量明顯增加。 該地區寫字樓售價為1850 USD/m2，租金為19 USD/月m2，平均租金仍普遍比東部項目少3至5個美金。該區域主要為一些國內金融、保險行業的辦事機構及與其相關的機構。從