【住宅地產營銷策劃】2006年九江香榭麗舍可行性研究報告(留存版)

　　

【正文】 區域內項目整體檔次、環境一般● 套型多在120平方米以上，設計一般● 與九江新開的幾個大盤相比營銷企業水平普遍較低● 項目規模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢● 多層尾房價格多在2000元/平方米以下，新房小高層價格在21002500元/平方米之間競爭對手分析本項目區域內目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發區內的幾個高品質大盤，以下是對本案競爭對手的詳細分析：主要潛在主力競爭對手：案名：新湖隨著九江城市西拓，環繞八里湖建設新九江發展戰略的確立，該區域將成為今后九江發展的主力區域。目前國家對于某些地區房地產過熱的情況在整體政策上處于調控狀態，這在一定程度上制約了房地產交易和投資的熱度。個私經濟發展迅速從上表可以看出，2005年，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對財政的貢獻率達到60．8％。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。同時結合本案的目標客戶，在對其行為特征的準確把握基礎之上，為本案制定了切實可行的開發方案。財政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達到３９．８１億元。九江市委八屆四次全會提出了“環繞八里湖，建設新九江”的經濟發展和城市建設的戰略構想。二、 九江房地產市場分析 整體發展概述⑴概況：目前，九江房地產開發呈現出三足鼎立的發展態勢，基本可分為老城區、長虹大道、九江開發區三大板塊。附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房%其中：住宅%商鋪%附：商品房成交金額比較表 單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品房14040384216%其中：住宅8738464441%商鋪4772017726%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套。由于本案的產品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出200元/平方米左右，雖然價格不高，但由于其產品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售情況并不樂觀。%。l 戶型設計：在戶型上表現多種平層、躍層形態，并在景觀、采光、通風等方面充分實現每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。雖然由于九江產業的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道——長虹大道，廣告優勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。(3.)物業管理人性化高品質的物業管理服務是物業售出后保值增值的關鍵籌碼 ，也是社區內外環境綜合素質營造的基礎。估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數（上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。而由于北側規劃路及東南側長虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側規劃路段商業人氣明顯不足，針對該部分商業如何推廣將成為本案運作順暢與否的關鍵。預計總銷：1847萬（注：以多層及小高層通差價：2309元/平方計）商鋪去化：商業一區一層+地下一層為主，約1200平方，預計總銷：1200萬合計總銷：3047萬占總案量的：%（占項目總銷量之比）（二）開盤熱銷期銷售部工作：計劃時間：——12月25日主要工作：(熱銷、滯銷、客戶抗性等)，總結交流會，評定暨表彰會，廣告策略擬定，分析討論后制定下一階段銷售策略銷售策略： 共計劃推出商鋪一區二至三層及商鋪二區一至二層（適量推出規劃路段部分）,二層商鋪(主要以沿街優勢配以底層大型專業市場，定位于低總價小辦公或商住型用型，以低價位來帶動二三層)。正式公開強勢推銷一段時間后，客戶對本案之認識程度已經較為深刻，銷售人員應配合廣告，重點追蹤，以期達到成交目的。世紀新城項目定位報告總綱》85頁 ppt2010年09月更新《天啟開啟2009年12月大連琥珀灣項目市場研究報告》59頁 ppt2010年09月更新《世聯上海千畝大盤案例集》67頁 pdf2010年09月更新《世聯如何進行開盤前客戶摸排》26頁 pdf2010年09月更新《世聯2009年主題酒店研究及案例》44頁 ppt2010年09月更新《世聯2009年深圳寫字樓策劃經驗分享》74頁 pdf2010年09月更新《世聯2008年金地武漢京漢大道項目定位與物業發展建議》137頁 pdf2010年09月更新《世聯2007年淮南信誼營銷階段技術標》48頁 ppt2010年09月更新《世紀瑞博2006年萬科秘院517非傳統豪宅項目營銷提案報告》78頁 ppt2010年09月更新《青銅騎士武漢柒零社區戶型文案》1頁 word2010年09月更新《南京萬科金色家園三期項目高層住宅外墻裂縫、滲漏質量控制》26頁 ppt2010年09月更新《美聯物業2008年蘇州小泉品牌形象的延續與再造》62頁 ppt2010年09月更新《中原2010年8月13日—8月19日新房市場周報》1頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年8月26日未來一段時間房地產市場走勢與調控方向分析》39頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年7月無錫房地產市場月報》15頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年7月杭州房地產市場月報》10頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年7月北京房地產市場月報》42頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年6月國家調控政策對市場的影響》8頁 ppt2010年09月更新《世聯2010年6月北京房地產市場月報》43頁 pdf2010年09月更新《世邦魏理仕2010年2季度中國物業市場指數簡介》24頁 pdf2010年09月更新《成全機構2010年8月16日8月22日中國房地產行業動態》28頁 pdf2010年09月更新《博思堂2010年7月19日－2010年7月25日長沙地產廣告監控》75頁 ppt2010年09月更新《世聯物業代理部項目經理工作手冊》20頁 pdf2010年09月更新《世聯2008年成都Times北緯28176。（4）在推盤上，本階段主要精力集中在規則劃路部分及長虹路三層商鋪，三層將視二層情況結合購買客源及需求根據市場進一步定位。三、銷售控制執行方案（一）銷售部前期準備工作計劃時間：——6月15日執行內容：a、案場內外（售樓處和樣板房）所有布置完成，物品到位（電話申請，安裝完成，各類印刷品、銷售道具運至案場，擺放到位）b、業務員培訓計劃和內容編導c、銷講交資料的編導，初步銷售圖紙到位d、統一銷售說辭的編導e、人員進場，打掃衛生f、銷售講習g、銷售人員基礎培訓完成h、安排銷售人員進行市場調查，掌握當地房產市場最新動態，在匯總之后完成市場報告i、安排銷售人員熟悉當地的生活機能，交通路線j、在實際情況允許的條件下做好產品的亮相工作k、銷售演練（接待禮儀、銷控、說辭的運用以及各個注意事項）l、各種案場規章制度制定完成（權責范圍、衛生、紀律、接待流程等）m、銷售用各種表格落實完成（客戶資料登記表、案場報表、房源表、空白價目表、獎品領取登記表、合同領取登記表、工程聯系單）n、大定、小定單落實到位，規范合同草稿落實到位o、初步價格確定p、基價和差價系數確定q、付款方式和優惠條件、方式確定r、銷售人員優惠權力、額度確定、案場獎金制度確定完成s、銷售人員統一制服、胸牌、名片落實到位t、銷售人員熟悉本案、進行產品優缺點分析、答客問，產品賣點提煉u、開盤活動策劃，獎品選擇，贈獎品方式確定 v、開盤期間媒體宣傳活動策劃，擬定廣告預算(設計、文案、報紙版面設計、TV、公交車身廣告等)w、開盤必要證件落實x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效y、內部認購工作擬定(說辭、工作范圍、一定范圍內廣告宣傳活動)z、醞釀期上門客戶情況分析(購房目的、心理承受價位、購買力、客戶抗性、是否真正購買等)銷售配套工作內容確定(保安、財務、法律咨詢、銀行及各職能部門銜接工作等)內部客戶認購——8月15日執行內容：1） 內部認購工作展開，工作細則開始實施操作程序:6月17日(星期六)通知所有關系戶到售樓處進行選房.住宅定金:一萬,逾期不享受內部優惠價.2） 內部認購期優惠措施(待定)確定并在一定客源范圍內展開3） 內部認購期客戶情況分析,通過對客戶情況的分析以最后確定開盤時的最終價格(單價、上浮系數、總價)及商鋪的推廣方案修正4） 確定保留房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效5） 銷售人員培訓內容反復演練做到得心應手6） 開盤準備工作全面展開7） 廣告內容，費用最終確定8） 報紙廣告內容定位，報紙版面定位9） 電視廣告內容，時間段定位10） 公交車身廣告落實并投入運行11） 銷售道具到位情況最終驗收12） 銷售資料到位情況最終驗收13） 銷售配套并作到位情況最終驗收14） 開盤活動到位情況最終驗收15） 銷售人員工作情況最終審核 注:內部認購銷控內部認購推出的房源由認購時具體情況而定。二）、擬訂之開盤日為7月28日。因此，公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。針對本案的情況，假定完全銷售，%，即可保持財務平衡。）因此本地塊的土地價值增值潛力不可限量。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達到了2000元/月/間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。l 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學近在咫尺，更有高等學府——九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。四、房地產市場前景預測就九江市現狀而言，經濟發展與東部地區比相對緩慢，房地產市場的發展還沒有達到城市建設應有的空間，但按照經濟建設的正常軌道，隨著建設步伐的加快，市民經濟收入的不斷增長，可以預測九江市的房地產市場潛力無限，蘊藏著巨大的發展空間。整個樓盤預計開發跨度將近6年左右，年均開發量在15萬平方米左右。⑶住宅品質：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關注度往往有別于一般商品，更加注重居住產品品質，其內容包括：社區規劃、交通、建筑質量、產品布局分配以及物業配套、景觀、環境等等。市區商品房成交均價在05年僅1800元/㎡左右，這較市場發達城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。 九江市2005年完成固定資產投資（不含跨地區項目和農村固定資產投資），％。2001年被評為全國優秀旅游城市。目錄前言第一部分 決策背景一、 九江概述二、 經濟發展統計指標分析三、 城市建設現狀和城市規劃發展對項目影響第二部分 市場分析一、 政策導向分析及風險評估二、 九江房地產市場分析 整體發展概述 房地產現狀分析三、 區域市場分析 區域市場特點 競爭態勢分析四、 房地產市場前景預測第三部分 項目分析一、項目概況二、項目資源分析 周邊環境資源 自身資源三、項目SWOT分析四、項目商業、辦公部分分析五、項目市場目標客戶層研究 主力客戶定位 目標客戶描述第四部分 項目開發研究一、 項目價值初步評估二、 項目發展建議第五部分 投資收益分析第六部分 項目開發經營風險分析及策略一、 項目盈虧平衡分析二、 敏感性分析三、 項目開發經營主要風險及對策分析第七部分 結論和建議附：銷售計劃前 言“善戰者，決勝于未戰之前”。廬山為國家重點風景名勝區，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯合國教科文組織批準為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產名錄》。固定資產投資的加速發展使城市面貌進一步改善，對房地產的開發起到了一定的利好作用九江經濟形勢的基本特征◇ 民營經濟得到發展，當地政府大力扶持◇ 城市建設、經濟開發區成為新一輪經濟發展重點◇ 經濟結構開始轉變，對外貿易發展迅速◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質量有了進一步需求 三、 城市建設現狀和城市規劃發展對項目影響九江城市發展總體規劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現代化山水生態港口旅游。在房地產需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。而九江市目前的居民住宅大多無社區規劃的人性化可尋，對居住環境的考究甚少，產品本身缺乏合理的功能，采光、通風等細微因素也不能有效實現。價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平綜合述求：“CLD中央居住區”概念，主要訴求樓盤品質和規模案名：水木清華開發商：九江兆龍置業有限公司基地規模：150畝建筑面積：17萬M容積率：規劃設計：美國累土景觀設計：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復式面積140220平方米