恒大地產(chǎn)投資分析(留存版)

　　

【正文】 存化、去產(chǎn)能化甚至去產(chǎn)業(yè)化的壓力依然巨大，勞動(dòng)力成本仍在上升，當(dāng)前工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的大幅下滑可能影響企業(yè)家投資的信心與能力；其次，對(duì)房地產(chǎn)投資而言，宏觀調(diào)控政策仍可能繼續(xù)維持，且建筑用地供給相當(dāng)有限，這會(huì)限制房?jī)r(jià)反彈后房地產(chǎn)投資增速反彈的空間；再次，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資而言，作為投資主體的地方政府或地方融資平臺(tái)目前債臺(tái)高筑，隨著土地市場(chǎng)的降溫，地方政府的財(cái)力與融資能力均受到限制，難以進(jìn)行新一輪大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資。中國政府可能將 2022 年廣義貨幣供應(yīng)量(M 2)增速和新增人民幣貸款目標(biāo)分別定在 13%和 萬億元至 9 萬億元。恒大這樣的精品戰(zhàn)略，除了取得自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外，最終得益的無疑是廣大的購房者，也就是恒大的業(yè)主。貨幣方面，預(yù)計(jì) M 2 增長(zhǎng)目標(biāo)維持在 14%的水平，明年新增貸款 9 萬億元，貸款增速 %；央行 2022 年上半年可能降準(zhǔn) 2 次，降息 1 次。中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所國際投資研究室主任張明表示，全球經(jīng)濟(jì)尤其是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)低迷、發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貿(mào)易保護(hù)主義傾向顯著增強(qiáng)、中國貿(mào)易條件依然在惡化、要求人民幣繼續(xù)升值的外部壓力可能周期性34 / 38增強(qiáng)。瑞銀集團(tuán)認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)已從 2022 年四季度開始復(fù)蘇，并且這一勢(shì)頭將延續(xù)到 2022年，預(yù)計(jì) 2022 年 G D P 平均增速將從 2022 年的 %回升至 8%。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)軟著陸。該公司的財(cái)務(wù)實(shí)力從 2022 年以來削弱，導(dǎo)致其息稅及折舊攤銷前利潤(rùn)利息覆蓋比率低。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 12 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　 341,423 上市房企 30 家,排第 7 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 9 月銷售套數(shù)(套):　　　　　　　　　　　 3,341 上市房企 30 家,排第 5 名,很強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成:未售項(xiàng)目數(shù)(個(gè)):　　　　　　　　　　　　　　　　　 20 上市房企 30 家,排第 17 名,正常。恒大地產(chǎn)成本費(fèi)用:2022 年管理費(fèi)用(RMB 百萬元):　　　　　　　　 ￥2,601 上市房企 30 家,排第 29 名,很弱。恒大地產(chǎn)負(fù)債:2022 年流動(dòng)負(fù)債合計(jì)(RMB 百萬元):　　　　　　　　 ￥150,378 上市房企 30 家,排第 29 名,很弱。恒大地產(chǎn)資產(chǎn):2022 年流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)(RMB 百萬元):　　　　　　　　 ￥200,544 上市房企 30 家,排第 3 名,很強(qiáng)。恒大地產(chǎn)成長(zhǎng)能力:2022 年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%):　　　　　　　　　　　 22% 上市房企 30 家,排第 27 名,很弱。恒大地產(chǎn)營運(yùn)能力:2022 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次):　　　　　　　　　　 上市房企 30 家,排第 20 名,較弱。以恒大文化為基石，融合現(xiàn)代國際酒店理念，恒大酒店集團(tuán)多家豪華五星級(jí)酒店成功開業(yè)，其中包含廣州恒大酒店、重慶恒大酒店（恒大世紀(jì)旅游城） 、清遠(yuǎn)恒大酒店（恒大世紀(jì)旅游城） 、廣州增城恒大酒店、天津恒大酒店（恒大世紀(jì)旅游城）等。恒大建筑工程公司恒大集團(tuán)旗下的建筑工程公司，擁有中國房屋建筑施工總承包特級(jí)資質(zhì)、市政公用工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)，已形成了集建筑施工、市政工程、裝飾裝修和園林古建筑施工等多種資質(zhì)為一體的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。對(duì)于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國各地的項(xiàng)目均由集團(tuán)統(tǒng)一招投標(biāo)，由于恒大全國項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，確保了投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了恒大集中招投標(biāo)的規(guī)模效益。恒大的項(xiàng)目，一般都坐落于所在城市升值潛力大、住房需求上升的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，82%的項(xiàng)目為城市市區(qū)項(xiàng)目，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃配套及城市交通發(fā)達(dá)、升值潛力較大；而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，則一般位于距離超大城市中心區(qū)3040公里、高速公路出口附近以及擁有獨(dú)特的優(yōu)美自然環(huán)境，這些項(xiàng)目還具備土地成本低、土地可持續(xù)拓展的特點(diǎn)。國際化戰(zhàn)略恒大2022年提出“邁向國際、跨越發(fā)展”的第四個(gè)“三年計(jì)劃” ，開始站在國際化企業(yè)的高度實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略，隨后累計(jì)在國際資本市場(chǎng)募資10多億美金屢創(chuàng)全球紀(jì)錄，一舉躋身國際知名品牌企業(yè)。過去六年，恒大在土地儲(chǔ)備、銷售金額、銷售面積、營業(yè)金額、在建面積、竣工面積、現(xiàn)金余額等多項(xiàng)核心指標(biāo)上實(shí)現(xiàn)了平均46倍的增長(zhǎng)。連續(xù)三年榮獲中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值第3 / 38一名。兼任中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東省慈善總會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、廣東省光彩事業(yè)促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等職務(wù)。2022年，公司銷售923億元，向國家納稅135億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位42萬個(gè)。 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)模戰(zhàn)略“規(guī)模一流”是恒大“三個(gè)一流”目標(biāo)戰(zhàn)略的根基。在企業(yè)成立之初，公司就形成了“艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取”的企業(yè)精神， “精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效”的企業(yè)作風(fēng)以及“質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè)”的企業(yè)宗旨。一支高素質(zhì)、執(zhí)行力超強(qiáng)的鐵軍隊(duì)伍，成為恒大持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的強(qiáng)有力保障，更是恒大最引以為傲的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和實(shí)力所在。6 / 38材料使用標(biāo)準(zhǔn)化，在建筑、園林、配套設(shè)施以及裝修工程，大批量的采用標(biāo)準(zhǔn)材料，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，縮減建設(shè)成本。與老百姓需求的物業(yè)類型比例吻合，滿足了不同地區(qū)、不同層次的市場(chǎng)需求。2022胡潤(rùn)品牌榜，恒大以110億元品牌價(jià)值，排名第四十四名。恒大皇馬足球?qū)W校規(guī)模全球最大，學(xué)生總規(guī)模超萬人，分三期實(shí)施，將為擴(kuò)大中國足球人口，振興中國足球奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。恒大地產(chǎn)盈利能力:2022 年期間費(fèi)用率(%):　　　　　　　　　　　　 % 上市房企 30 家,排第 16 名,正常。恒大地產(chǎn)償債能力:2022 年速動(dòng)比率():　　　　　　　　　　　　　 上市房企 30 家,排第 30 名,很弱。恒大地產(chǎn)成長(zhǎng)能力:2022 年經(jīng)營現(xiàn)金 3 年復(fù)增率(%):　　　　　　　　 237% 上市房企 30 家,排第 27 名,很弱。恒大地產(chǎn)資產(chǎn):2022 年非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)(RMB 百萬元):　　　　　　　 ￥38,447 上市房企 30 家,排第 7 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)所有者權(quán)益:2022 年歸屬于母公司股東權(quán)益(RMB 百萬元):　￥38,264 上市房企 30 家,排第 6 名,很強(qiáng)。恒大地產(chǎn)現(xiàn)金流量:2022 年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~(RMB百萬元)￥5,574 上市房企 30 家,排第 30 名,很弱。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 2 月銷售套數(shù)(套):　　　　　　　　　　　 1,736 上市房企 30 家,排第 12 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 5 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　　 403,594 上市房企 30 家,排第 6 名,很強(qiáng)。此外，且付款期限合理：，不對(duì)公司構(gòu)成財(cái)務(wù)壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。預(yù)測(cè)收益良好，存在風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不大。所以地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，行業(yè)交易量保持增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。對(duì)此，巴克萊資本亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃益平表示，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不太可能呈現(xiàn) V 型或者 U 型反彈。朱海濱判斷，2022 年中國還將推行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，積極的財(cái)政政策意味著適度寬松，在財(cái)政方面預(yù)計(jì)明年大概赤字目標(biāo)會(huì)在 G D P 的 2%左右，大概一萬多億。目前，恒大已與百余家國內(nèi)外最優(yōu)秀的名牌企業(yè)建立合作。通過對(duì)建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林配套、營銷、物業(yè)管理等方面的品牌化、精細(xì)化運(yùn)作，使恒大產(chǎn)品成為中國地產(chǎn)的精品標(biāo)桿。從貨幣供應(yīng)量的角度，預(yù)計(jì) 2022年貨幣供應(yīng)量還是 14%，和 2022 年持平。一些分析也表明目前中國的增長(zhǎng)潛力已經(jīng)回落。在未來的政策選擇上，各方觀點(diǎn)較為一致，認(rèn)為 2022 年實(shí)行“寬財(cái)政、穩(wěn)貨幣”政策。 中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 2022 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量、交易額、交易面積，在 2022 年初是同比下降 18—20%，到年中的時(shí)候同比下降 10—11%，到 11 月份同比上升 %的交易面積和 %的交易額。此外，恒大商業(yè)地產(chǎn)及酒店業(yè)務(wù)正處于高速發(fā)展階段。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 7 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　　 261,779 上市房企 30 家,排第 12 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 4 月銷售套數(shù)(套):　　　　　　　　　　　 2,067 上市房企 30 家,排第 9 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)現(xiàn)金流量:2022 年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~(RMB百萬元)￥11,095 上市房企 30 家,排第 3 名,很強(qiáng)。恒大地產(chǎn)所有者權(quán)益:2022 年所有者權(quán)益合計(jì)(RMB 百萬元):　　　　 ￥41,691 上市房企 30 家,排第 7 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)負(fù)債:2022 年短期借款(RMB 百萬元):　　　　　　　　　　 ￥19,031 上市房企 30 家,排第 30 名,很弱。恒大地產(chǎn)資產(chǎn):2022 年交易性金融資產(chǎn)(RMB 百萬元):　　　　　　　 ￥0 上市房企 30 家,排第 7 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)償債能力:2022 年現(xiàn)金負(fù)債總額比(%):　　　　　　　　　　 % 上市房企 30 家,排第 24 名,較弱。恒大地產(chǎn)盈利能力:2022 年管理費(fèi)用率(%):　　　　　　　　　　　　 % 上市房企 30 家,排第 17 名,正常。由郎平擔(dān)任主教練，中國女排主力隊(duì)員以及世界頂級(jí)女排球員先后加盟。先后開發(fā)恒大御景半島、恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下、恒大世紀(jì)旅游城等系列項(xiàng)目200多個(gè)，形成了精品開發(fā)建設(shè)風(fēng)格，先后獲得100多項(xiàng)國家級(jí)殊榮，產(chǎn)品已經(jīng)成為在全國享有廣泛知名度和美譽(yù)度的強(qiáng)勢(shì)品牌。從土地購買、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購等多方面入手，著力降低成本，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。工程管理標(biāo)準(zhǔn)化，公司在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一推行標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理制度。在這種模式下，恒大通過標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營，打造出項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理等七重標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)確保” ，即確保地區(qū)公司不走彎路、確保地區(qū)公司降低運(yùn)營成本，確保集團(tuán)精品戰(zhàn)略堅(jiān)定不移推行。國際化戰(zhàn)略恒大2022年提出“邁向國際、跨越發(fā)展”的第四個(gè)“三年計(jì)劃” ，開始站在國際化企業(yè)的高度實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略，隨后累計(jì)在國際資本市場(chǎng)募資10多億美金屢創(chuàng)全球紀(jì)錄，一舉躋身國際知名品牌企業(yè)。過去六年，恒大在土地儲(chǔ)備、銷售金額、銷售面積、營業(yè)金額、在建面積、竣工面積、現(xiàn)金余額等多項(xiàng)核心指標(biāo)上實(shí)現(xiàn)了平均46倍的增長(zhǎng)。恒大在創(chuàng)立之初即確立企業(yè)文化。2020年，恒大矢志成為世界上行業(yè)內(nèi)“規(guī)模最大、隊(duì)伍最優(yōu)、管理最好、文化最深、品牌最響”的 “五個(gè)之最”國際頂級(jí)企業(yè)。恒大在品牌戰(zhàn)略上，矢志不移實(shí)施精品戰(zhàn)略，以“打造恒大精品，塑造國際品牌”為戰(zhàn)略方針，在企業(yè)內(nèi)部制定了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、園林環(huán)境配套、裝修及材料設(shè)備等房地產(chǎn)開發(fā)全過程的6000多條“精品工程標(biāo)準(zhǔn)” ，并與300多家全球相關(guān)行業(yè)的龍頭企業(yè)建立了穩(wěn)固的戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的偉大跨越。4 / 38規(guī)模戰(zhàn)略“規(guī)模一流”是恒大“三個(gè)一流”目標(biāo)戰(zhàn)略的根基。在企業(yè)成立之初，公司就形成了“艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取”的企業(yè)精神， “精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效”的企業(yè)作風(fēng)以及“質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè)”的企業(yè)宗旨。規(guī)模優(yōu)勢(shì)恒大是中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目所在城市基本為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，住宅剛性需求潛力巨大，經(jīng)濟(jì)規(guī)模及發(fā)展速度全國領(lǐng)先。恒大規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及優(yōu)化設(shè)計(jì)，嚴(yán)格、有效地控制建設(shè)成本。恒大建筑設(shè)計(jì)院還先后攜手德國 GMP 國際建筑設(shè)計(jì)有限公司、墨菲/揚(yáng)有限公司、英國 PLP 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、羅麥莊馬香港有限公司、WIMBERLY ALLISON TONG amp。現(xiàn)計(jì)劃在全國儲(chǔ)備20多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，以及多個(gè)在建項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心。恒大地產(chǎn)營運(yùn)能力:2022 年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次):　　　　　　　　　　 上市房企 30 家,排第 11 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)成長(zhǎng)能力:2022 年利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率(%):　　　　　　　　　　 19% 上市房企 30 家,排第 27 名,很弱。恒大地產(chǎn)資產(chǎn):2022 年存貨(RMB 百萬元):　　　　　　　　　　　　 ￥148,452 上市房企 30 家,排第 3 名,很強(qiáng)。恒大地產(chǎn)負(fù)債:2022 年預(yù)收及其他應(yīng)付款項(xiàng)(RMB 百萬元):　　　　　 ￥68,058 上市房企 30 家,排第 28 名,很弱。恒大地產(chǎn)成本費(fèi)用:2022 年?duì)I業(yè)成本(RMB 百萬元):　　　　　　　　 ￥65,261 上市房企 30 家,排第 28 名,很弱。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量:城均項(xiàng)目數(shù)(個(gè)):　　　　　　　　　　　　　　　　　 9 上市房企 30 家,排第 16 名,正常。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 7 月銷售套數(shù)(套):　　　　　　　　　　　 2,116 上市房企 30 家,排第 12 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 10 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　 454,528 上市房企 30 家,排第 4 名,很強(qiáng)。該等物業(yè)將優(yōu)化恒大的物業(yè)類型結(jié)構(gòu)，并為恒大帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進(jìn)一步令其財(cái)務(wù)穩(wěn)健度得到加強(qiáng)。這和 2022 年的情況差不多，銷售面積的上升低于過去 10 來年的平均水平，過去 10 來年平均 16%，今年大概 10%，交易面積大概在 4—5%。 ”中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生表示，復(fù)蘇的動(dòng)能主要來自政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，以及企業(yè)再次增加庫存。　　環(huán)境 內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)猶存2022 年，無論是外部環(huán)境還是內(nèi)部環(huán)境，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都面臨著一系列不確定性。2022 年實(shí)際有效的財(cái)政赤字約為 萬億元，2022 年將接近 萬億元。此間分析人士指出，恒大這種全面、大規(guī)模整合各類優(yōu)勢(shì)資源的措施，明顯是為了在房地產(chǎn)日趨激烈的市場(chǎng)上博得先機(jī)。 恒大地產(chǎn)自身優(yōu)勢(shì) 近年來，恒大已建立完備的“國際精品標(biāo)準(zhǔn)” ，致力于打造環(huán)節(jié)精品。國泰君安認(rèn)為，在消