城市綜合體的城市價值和商業(yè)模式與時俱進(jìn)不斷創(chuàng)新老模(留存版)

　　

【正文】 一，業(yè)務(wù)主要集中在香港，近年來亦積極拓展內(nèi)地市場。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對一致。 大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū) 太古城中心先后興建 3座甲級寫字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。它擁有 8棟大樓，提供辦公、零售、娛樂和居住功能空間，總占地面積 26444平方米，總建筑面積約 ，完工總開發(fā)成本約 15億馬克 ? 在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占 50％、 18％和 13％，同時，該項目提供了20％的高檔住宅 12 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 2/4） 商業(yè) （ 零售 ） 辦公 住宅 商業(yè) （ 餐飲 ） 底層平面圖 商業(yè) （ 文化娛樂 ） 停車庫入口 土地用途 建筑面積（平方米） 辦公（可出租凈面積） 68100 商業(yè)（可出租總面積） 25100 電影之家 17500 住宅單元 26500 車位 980 ? 索尼中心是一個包括辦公、零售、娛樂、居住等多種功能的綜合性項目 ? 整個基地呈標(biāo)準(zhǔn)的直角三角形 ? 從其布局來看，辦公樓沿通往老虎公園的相對安靜的城市主干道布置，而商業(yè)則分布于熱鬧的城市主干道和中心廣場內(nèi)；住宅設(shè)置于較為安靜，面向公園的一側(cè)，形成了在市中心地區(qū)鬧中取靜的效果；停車庫入口分別在兩主干道交匯處和住宅入口處附近，將不同性質(zhì)的車流有效分離 ? 整個項目的商業(yè)主要集中于底層，為日間和晚間提供了高水平的活動空間 ? 從業(yè)態(tài)配比與布局看，索尼中心娛樂型商業(yè)成為整個商業(yè)體的主要組成部分，也是索尼中心概念的關(guān)鍵部分 ? 娛樂占整個項目商業(yè)部分的 68％，其中未包括電影之家內(nèi)所包含的娛樂部分，而零售只占 32％ 13 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 3/4） ? 索尼中心的零售店主要集中在“廣場”，廣場致力于引進(jìn)一些能夠強(qiáng)化廣場活潑氣氛的零售店與餐飲，例如索尼時尚店擁有高科技的四層營業(yè)環(huán)境，銷售廣泛的創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于購物、生活方式盒娛樂商鋪 ? 電影之家和德國麥迪泰克占據(jù)了索尼中心的移動大樓 ? 麥迪泰克從重視無線電和電視的研究，而電影之家則提供空間給各式用戶，其中擁有德國電影電視學(xué)院、馬林 1990年代初期興建的三個甲級寫字樓項目與臨近的“太古坊”區(qū)域相呼應(yīng)，形成了中環(huán)之外香港島上另一個重要的商務(wù)區(qū) 高品質(zhì)住宅 特色零售 商務(wù)辦公 32 香港太古城開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 便利的交通網(wǎng)絡(luò) ? 便利的交通網(wǎng)絡(luò)是太古城的商業(yè)和辦公物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營管理、酒店的經(jīng)營管理、寫字樓的經(jīng)營管理、公寓住宅的物業(yè)管理 ? 都市綜合體中運(yùn)營管理模式共有以下三種 開發(fā)商自行管理 ? 由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理 ? 該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤中心 國外的管理機(jī)構(gòu) 參與合作管理 ? 由國外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場 專業(yè)的物業(yè)管理公司 進(jìn)行市場管理 ? 商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修 ? 專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理 49 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營模式 （ 3/3） ? 目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營模式以上海新天地開發(fā)為代表的， “以開發(fā)商持有經(jīng)營管理為主，分批開發(fā)、逐層開發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開發(fā)” ? 案例：上海新天地開發(fā)（太平橋地區(qū)重建項目） 步驟三 步驟二 利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項目資本需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項目的持有，并獲得長期穩(wěn)定的回報。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū) ? 目前已建成寫字樓 247萬平方米、其中商務(wù)區(qū) 215萬平方米、公園區(qū) 32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共 10家；建成住宅區(qū) ，可容納 ，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅 ，可容納 ；在公園區(qū)建設(shè)住宅 5588套，可容納 ；并建成了面積達(dá) ；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心， RER高速地鐵、地鐵 1號線、 14號高速公路、 2號地鐵等在此交匯 ? 建成 67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有 ，交通設(shè)施完善；建成占地 25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的 1/10用地為綠化用地，種植有 400余種植物，建成由 60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好 ? 拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 68 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 2/3） ? 商業(yè)價值 世界三大頂級 CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施 高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施 ? 社會價值 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡 平靜祥和的生活工作空間 拉德方斯城市價值 69 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 3/3） 70 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 1/4） 融合了觀光旅游、商務(wù)、購物、會議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體 ? 橫濱港未來 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會的舊址上興起的一座未來都市 ? 項目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過約 20年的開發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū) ? 摩天樓群、酒店、會議中心、購物中心、游樂園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開發(fā)區(qū) 71 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 2/4） ① 日本第一摩天高樓 陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層） ② 集中了近百家時裝和餐廳的 Landmark Plaza ③ 設(shè)于陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺 Sky Garden ④ Cross Gate, World Porters, Queen’ s Square等大型購物中心 ⑤ 大觀光纜車為特點(diǎn)的主題樂園 Cosmo World ⑥ 被譽(yù)為“太平洋白鳥”的日本丸紀(jì)念公園 1 4 4 4 2 5 6 3 72 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 3/4） 73 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 4/4） ? 橫濱港的 21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體 ? 占地面積達(dá) 186公頃的橫濱港未來 21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人 ? 港區(qū)以一個 21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園 ? 橫濱 21世紀(jì)未來港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計達(dá) 186公頃的用地。 2023年 1月 23日星期一 下午 8時 12分 25秒 20:12: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 23日星期一 8時 12分 25秒 20:12:2523 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 20:12:2520:12:2520:121/23/2023 8:12:25 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。華潤集團(tuán)作為國資委在香港上市國企，擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力、國內(nèi)土地資源、良好的政府間關(guān)系，而新鴻基作為香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，本身在香港擁有眾多商業(yè)不動產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了廣泛的招商、運(yùn)營管理等經(jīng)驗(yàn)和資源，能夠?yàn)閲鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目帶來全新的商業(yè)概念、運(yùn)營模式、品牌資源 ? 主打房地產(chǎn)品牌：以萬象城為主的城市綜合體 ? 目前在深圳、杭州、無錫等城市，華潤新鴻基正在操作房地產(chǎn)項目，而杭州萬象城預(yù)計于今年晚些時候?qū)降顷戝X江新城 59 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 1/4） ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個重要的金融區(qū)和購物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心 金絲雀 碼頭 60 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 2/4） 61 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 3/4） ? 金絲雀碼頭 (Canary Wharf )是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶 ? 金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級的金融和咨詢機(jī)構(gòu)，如摩根士丹利、瑞士一波、匯豐集團(tuán)、花旗集團(tuán)、巴克萊集團(tuán)，同時也成為倫敦新的“艦隊街”，許多著名的報業(yè)公司蜂涌而入 ? 英國最高的三棟建筑均坐落于此： (Canary Wharf Tower) 第八加拿大廣場 (HSBC Tower)，高 花旗集團(tuán)中心 (Citigroup Centre)，高 四季酒店 (Four Seasons Hotel) ? 金絲雀碼頭地上功能以高端商務(wù)、辦公、酒店為主，地下空間開發(fā)以零售為主導(dǎo)，商場連商場，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接 ? 本項目城市綜合體的開發(fā)以高端商務(wù)為切入點(diǎn)，配合倫敦新興商務(wù)區(qū)的建設(shè) ? 商務(wù)辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實(shí)現(xiàn)了商務(wù)和商業(yè)的有效分離 2 3 1 4 62 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 4/4） 開發(fā)模式：合資 公共財政補(bǔ)貼模式 ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 在這十幾年的時間里，整個區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各國的目光 ? 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商，是政府根據(jù) 1980年制定的《地方政府規(guī)劃與土地法》而專門成立的一家開發(fā)公司 ? 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進(jìn)度十分緩慢， LDDC項目總公司的成立，是在當(dāng)時情況下唯一正確的選擇 ? 項目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得的收益滾動發(fā)展 ? 項目公司有權(quán)建造新的公共基礎(chǔ)設(shè)施，并改造舊的基礎(chǔ)設(shè)施。