城市綜合體的城市價值和商業模式(留存版)

　　

【正文】 拉德方斯城市價值69商業價值案例：法國拉德方斯 （ 3/3）70社會價值案例：日本橫濱港未來 21區 （ 1/4）融合了觀光旅游、商務、購物、會議、展覽、博物館與一體的新城市片區綜合體n 橫濱港未來 21區是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會的舊址上興起的一座未來都市n 項目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過約 20年的開發而形成如今的大型濱水區n 摩天樓群、酒店、會議中心、購物中心、游樂園、帆船等各種各樣的現代化辦公商業設施鱗次櫛比，代表橫濱的新開發區71社會價值案例：日本橫濱港未來 21區 （ 2/4）① 日本第一摩天高樓 陸標塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層）② 集中了近百家時裝和餐廳的 Landmark Plaza③ 設于陸標塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺 Sky Garden④ Cross Gate, World Porters, Queen’s Square 等大型購物中心⑤ 大觀光纜車為特點的主題樂園 Cosmo World⑥ 被譽為 “ 太平洋白鳥 ” 的日本丸紀念公園1444256372社會價值案例：日本橫濱港未來 21區 （ 3/4）73社會價值案例：日本橫濱港未來 21區 （ 4/4）n 橫濱港的 21區的建設規劃是要建成國際性的文化、信息和環境優美的港口新都市綜合體n 占地面積達 186公頃的橫濱港未來 21世紀地區，日常工作人員數為 190000人， 常住人口 10000人n 港區以一個 21世紀的環保都市為基本方針，環保先行， 1/4面積建了公園n 橫濱 21世紀未來港位于鄰接橫濱市區中心部的濱水區域，包括填海造陸區的 76公頃土地，共計達 186公頃的用地。 21 三月 20232:56:45 下午 14:56:45三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 2023/3/21 14:56:4514:56:4521 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 14:56:4514:56:4514:563/21/2023 2:56:45 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業、高檔公寓等多種城市業態于一體，將商業、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協同促進n 從城市與區域的價值來講都市綜合體不僅是現代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明， 激發城市活力的發動機n 從項目自身的價值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務所造成未來發展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續發展的生命力，是都市 24小時跳動的心臟n 都市綜合體通過其內部商業、商務及居住等各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關系，從而使它能夠適應不同時段的城市多樣化生活，并能夠進行 自我更新與調整65城市綜合體城市價值 （ 2/3）根據都市綜合體所處的區位、功能和與周邊的關系，歸納起來有如下突出的價值特征：城市綜合體城市價值巨大輻射力極大的潛在升值價值整體功能復合性高可達性便利性 高密度集約型整體一致性土地使用均衡性空間連續性內外部功能聯系完整性66城市綜合體城市價值 （ 3/3） 城市綜合體也是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，各個物業功能相對獨立，之間關聯度較弱，作為目前商業地產開發的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價值的主要表現集中在以下兩點：商業價值 社會價值 n 城市綜合體本身就是一個可循環再生的商業生態系統，以一種功能為主，多種功能配套的商業形態之間相互促進，互為價值鏈n 城市綜合體的開發和運營需要強大的資金支持，其價值如何使現金流量和現金流速的最佳成了最核心的問題 n 城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產業的價值提升n 每一個 “ 城市綜合體 ” 都是一個與城市高度融合的項目n 一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業價值最大化的具體體現；是一個城市經濟發展的帶動者n 對加快城市商業產業升級換代，對區域經濟的良性再造，產業結構優化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業形態的價值魅力67商業價值案例：法國拉德方斯 （ 1/3）n 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端n 巴黎拉德方斯區改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務、商業中心。48城市綜合體商業模式 — 運營模式 （ 2/3）都市綜合體中運營管理模式n 都市綜合體中各種物業功能有其各自的特性，因此，其物業的經營管理也有不同特性。隨著太古城配套設施的完善、商業氛圍的聚集以及香港島中心商務區的飽和，在區域內開發寫字樓的時機逐漸成熟。新宿西區根據地勢將地下和地上高架步行街有機鏈接，并設置了兩條自動人行步道，行人可方便、迅速地從車站到達東京都政府、各商務辦公設施和中央公園10東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5）11德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 1/4）n 索尼中心位于德國柏林市中心的波茨坦廣場，是整個波茨坦廣場改造工程的一部分 n 1989年，柏林墻倒了之后，該地區的重建計劃開始啟動，經歷了 5年的建設，自 2023年 6月全部對外營業n 索尼中心是歐洲內陸城市中最大的改造項目之一，是混合功能項目。大型商業借助便利的交通條件和成熟社區的支持，太古城中心引進高端品牌及香港第一個真雪溜冰場等特色休閑娛樂設施，成為港島目前最大的商場。 城市綜合體將商業、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協同促進，具體物業功能比例的確定是一個極其復雜的過程，與以下因素息息相關：n 地塊規劃指標、政府要求n 市場狀況n 項目整體定位n 開發商預期收益平衡 城市綜合體在不同地域，其物業功能分配的比例也不相同，在 CBD、傳統購物街區、城市新興區域，作為城市綜合體開發面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。獨立開發模式合資 公共財政補貼模式合作鏈開發模式58華潤新鴻基合作鏈開發模式n 華潤新鴻基模式n 華潤新鴻基房地產是華潤（集團）有限公司和香港新鴻基地產發展有限公司共同投資創建的外商獨資公司n 華潤集團 1948年成立于香港 ,目前是中國內地和香港最具實力的多元化控股企業之一，從事的行業與大眾生活息息相關，主營業務包括消費品制造與分銷、地產及相關行業、基礎設施及公用事業三大領域。 14:56:4514:56:4514:56Sunday, March 21, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 14:56:4514:56:4514:563/21/2023 2:56:45 PM1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 14:56:4514:56:4514:56Sunday, March 21, 20231知人者智，自知者明。 21 三月 20232:56:45 下午 14:56:45三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。旗下有地產發展、物業投資、電訊科技、運輸物流等多項業務板塊，核心業務為發展物業供銷售及投資。n 在城市商務 CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務式公寓的開發為主，零售只作為配套服務功能，主要客群針對高端的商務、企業職員等n 在傳統的購物街區，零售所占的比重往往就超過商務類需求，利用商業綜合體的整體聚客優勢，提升商業的品質，其針對客群面往往較廣 n 在城市發展的新興區域，除一定的商務類需求外，生活類、社區型的商業元素往往較受歡迎，以項目周邊 35公里內的城市消費人群為主n 案例：新加坡新達城43新加坡新達城 （ 1/3）新加坡 CBD新加坡新達城n 新加坡新達城綜合開發項目，是新加坡最大的集會議展覽中心、商務辦公、商業為一體的綜合商業建筑，是新加坡商業規劃的成功范例n 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成n 這座城中城，建筑面積 65 萬平方米，包括世界項級的新加坡國際會議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購物中心，地下停車場可容納 3200輛汽車 44新加坡新達城 （ 2/3）45新加坡新達城 （ 3/3）酒店會展中心娛樂和購物中心辦公和其他設施n 新達城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業建筑，新達城通過高品質設施的建立，獨特的管理模式的運用，成功地建立起一個品牌的形象n 一座兼具休閑娛樂、知識交流、商業契機、創新研究的多元化環境的 “ 城中之城 ” 應運而生，整個商業中心生機勃勃n 新達城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數量達 200 萬人次，每天有 萬余人在此辦公，每天有 5 萬多車輛進出，有 1萬余輛車在此停泊46城市綜合體定義城市綜合體商業模式開發體量開發周期空間布局功能協同運營模式開發模式城市綜合體城市價值商業價值社會價值47城市綜合體商業模式 — 運營模式 （ 1/3）城市綜合體開發運營模式n 大型綜合體開發模式，需要強調整個項目的有序規劃和功能互補，為使用者提供完備的商務功能和生活服務，對提升區域或城市價值有著不可或缺的點石成金的作用n 對于一個成熟的城市綜合體而言，項目開工建設完成后，后期項目的運營模式的選擇，將決定項目日后的盈利能力、開發企業的融資結構。將太古城打造成香港優質的綜合性社區29香港太古城功能布局住宅區n 太古城最先啟動的是較易操作的住宅項目。項目選址標準n 項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎，項目位于城市中心，是城市經濟新增長點n 必須具有交通便捷的區位優勢n 必須營造齊備的生活系統開發制約因素n 城市必須具備足夠的終端消費能力n 城市綜合體要求有優越的地段、交通、商圈配套n 開發商須具有雄厚的實力和高素質n 對開發商配套資源的要求6東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5）n 新宿區位于東京都中心區以西，距銀座約 6公里，是東京市內主要繁華區之一，新宿副都心目前建成的商務區總用地面積為 ，商業、辦公及寫字樓建筑面積為 200多萬平方米 n 新宿副都心的經濟、行政、商業、文化、信息等部門云集于商務區，金融保險業、不動產業、零售批發業、服務業成為新宿的主要行業，人口就業構成已接