中鐵軌道交通高科技產業園可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 將打造的 萬畝的集休閑、運動、居住為一體的鳳凰新城區；東靠寶成鐵路線和川陜公路及金牛天回鎮；西靠地鐵 1 號線和北新干線及大豐商住新區。 宗地位置如圖 1 12 所示： 圖 11 宗地位置 圖 6 圖 12 宗地位置 圖 （二）項目用地范圍與四至 地塊呈倒鉤形狀，西至九道堰，南至九道堰和規劃道路 (用地界限 )，東至寶成鐵路，北至園區天斑路 ，萬石路從北到南橫穿本項目 ，項目用地范圍如圖 13 所示，項目首期用地范圍如圖 14 所示 。 圖 13 用地范圍 圖 7 首期首期 500 畝用地畝用地預預 留留預預 留留畝用地畝用地預預 留留預預 留留 圖 14 首 用地范圍 圖 二、用地性質與規劃指標 項目用地性質與規劃指標 表 表 11 項目技術經濟指標 中鐵軌道交通高科技產業園地塊 用地性質 工業 規劃凈用地面積（畝） 1432 畝 容積率 ≥ 建筑 密度 ≤40% 綠化率 ≥30% 綠地率 30% 限高 76 米 三、地塊現狀及交地條件 （一）宗地現狀 地勢情況：地勢平坦，與周邊無高差。 地面現狀：宗地內南面有九道堰，無池塘及高壓線等對開發有 8 較大影響的因素。 宗地現狀見圖 15 所示： 圖 15 宗地現狀 圖 地面現有建筑物情況：地塊內現有少量村民住宅，政府正在實施拆遷。 地下情況：據初步勘察，地下沒有影響項目開發的不利因素。 （二）承諾交地狀況 項目用地按 “七通一平 ”標準出讓 。 （三）承諾交地時間 出讓合同簽訂后半年內，具體交地、付款條件及細節在出讓合同中明確。 （四）前期市政狀況 目前園區內規劃的市政主干道及管網都已修建完成，已基本達到“三通一平 ”水平。 四、生活配套 （一）交通狀況 項目位于成都市北部新城、在三環以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西，交通路網通達，區域內有建設中的地鐵 1 號線和規劃中的地鐵 3 號線。 （二）大市政配套 該園區作為省級高新園區，水、電、氣等資源完全能滿足園區的 9 開發和經營需要。 （三）現狀生活配套及規劃情況 醫療配套：成都軍區總醫院、大豐鎮 醫院和天回鎮醫院等。 商業配套：緊臨成都市國際商貿城、天回鎮和大豐鎮等商業區。 金融機構配套：建設銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行、成都商業銀行等在該區域均有分支機構。 項目所在區域周邊規劃有：位于產業園北面是金牛區 “198”非物質遺產生態公園；位于產業園南面的鳳凰新城將打造為中高檔住宅區；位于項目東邊的天回鎮將著力打造天回古鎮，集旅游、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型度假區，同時以成都軍區總醫院為核心，打造醫療康體中心，項目周邊配套正在逐步完善。 五、結 論 項目區域交通路網通達，通暢便捷，周邊 生活配套日益成熟。項目地塊內無影響地塊順利開發的因素存在，已具備良好的開發條件。 10 第二部分 區域工業園市場分析 一、區域經濟環境研究 （一）城市概況 成都市是四川省省會，國務院確定的西南科技、商貿、金融中心和交通通信樞紐，中國歷史文化名城，全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，全國文明城市，人口 1300 多萬人。成都被譽為一座來了就不想離開的城市，擁有國家高新技術產業開發區和國家經濟技術開發區，聚集了 15 家金融后臺服務中心， 130 多家世界五百強企業在蓉落戶，美國、德國、法國、韓國、新加坡、泰國、巴基斯坦、菲律賓 在成都設立領事館，先后被評為環境模范城市，國家園林城市，中國最具經濟活力城市，被世界銀行評為內陸投資環境標桿城市。 （二）經濟發展情況 2020 年成都市實現地區生產總值 億元，增長 %，增速提高 %。其中第一產業實現增加值 億元，增長 %。第二產業實現增加值 億元，增長 %。第三產業實現增加值 億元，增長 %。 成都經濟連續 6 年保持高位增長，在汶川地震和全球金融危機下，仍保持了政策的穩定性和連續性，并抓住機遇及時出臺實施了一系列應對措施。目前其 城鄉統籌發展，已形成了良好投資環境，相信未來成都更美好！ （三）城市發展定位 2020 年末，成都提出了建設 “世界現代田園城市 ”的發展目標。在實現這一目標的重點工作中，著重提出了要加快推進 “兩樞紐、三中心 ”建設，這是成都建設國際性區域樞紐和中心城市的戰略支撐。因此成都作為西部中心城市，未來的經濟發展空間毋庸置疑。 （四）西部綜合交通樞紐及 “ 鐵半城 ” 11 為加快建設西部經濟發展高地，四川將打造成為西部綜合交通樞紐，成都作為西部綜合交通樞紐的核心城市，已開展建設 “兩樞紐、三中心、四基地 ”。而 “兩樞紐、三中心、四基地 ”的建設，對于軌道交通高科技產業的發展而言，是一個非常良好的條件。 成都是除北京之外擁有交通資源最聚集的城市，區域內產業資源豐富，被譽為 “鐵半城 ”。它集中了包括中鐵二院、中鐵二局、成都鐵路局等在內的覆蓋軌道交通產業鏈上、中、下游的眾多企業，高素質人才群集，人力資源豐富。基于產業資源優勢，通過構筑具有高層次形態產業，將高科技產業與現代服務業進行有機融合發展，實現功能拓展與升級，使交通產業聚集聯動效應得以強化，將成為成都未來新經濟增長的又一模式。 綜上，成都的投資環境良好，特別是在交通領域，我們應審時度勢，抓住 這一難得機遇，有所作為。 二、區域工業園土地市場供應分析 （一）區域供應量分析 本產業園項目位于成都城北區域，該區域在近一年內沒有工業土地出讓。目前項目所在的 “北區 ”土地均未有企業權屬，本項目作為首家入園項目，除確定凈用地 1432 畝范圍外，還可延伸到 “北區 ”的其他區域。 （二）競爭項目用地分析 為貫徹落實西部綜合交通樞紐政策措施及承接產業轉移，成都市確立 “一區一主業 ”的發展思路。本項目所在金牛高科技產業園二期北區被確定為成都市以及四川省的 “軌道交通集中發展區 ”，這從政策上保證了園區發展的主題性和排他性。項目 作為 “北區 ”的核心區域，將先行進入園區，發展軌道交通產業，不存在與其他項目的同質競爭。 （三）結 論 本項目從全國以及成都市內工業園區的情況來看，不存在同質競 12 爭，項目具有良好的稀缺性。同時本項目取得的土地成本價相對較低，具備較大的成本優勢。成都市把城市四環線以內區域確定為城市的主城發展區，未來項目的土地升值潛力較大。 三、區域工業園市場分析 （一）項目宏觀市場分析 國家產業政策及產業市場分析 本項目是以軌道交通產業為主題的產業園區，從宏觀層面分析，交通高科技產業發展符合國家科學和技術發展方向，國家現代 化交通體系的構建為交通高科技產業的發展提供了廣闊的市場前景和強有力的政策支撐。 從國家中長期基礎設施投資計劃來看，到 2020 年有近 8 萬億元的現代化交通基礎設施建設，其新技術、新工藝、新產品、新材料方面的產業發展將帶動相關工業地產的蓬勃發展。 區域產業發展分析 為加快四川省軌道交通產業發展，四川省和成都市已經出臺了關于發展軌道交通產業的一系列政策措施。由省政府牽頭，整合四川交通資源，確立以中鐵二院為主體，發展軌道交通高科技產業，組建軌道交通產業聯盟，建立產業集聚區。 為順應西部綜合交通樞紐和承接產業轉移及 升級換代的時勢，成都市出臺了工業園 “一區一主業 ”的發展政策，并把金牛區高科技產業園二期北區定位為 “軌道交通產業集中發展區 ”。 四川省、成都市、金牛區對于軌道交通產業發展的規劃為本項目的建設和交通領域的企業集聚提供了良好的發展平臺。 （二）成都工業地產及總部基地分析 成都每個區都有自己的工業園區項目，產業集群效應不明顯。目前，以高新技術產業開發為主的工業園區主要集中成都六城區，而以傳統制造工業為特色的工業開發區主要位于周邊區縣。 13 圖 21 成都主要工業集中區位置圖 在政府規范下，成都市區工業園已經呈現向 三環外郊區集中的趨勢，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產業特征。 如圖 21 所示： 通過實地調查錦江工業總部基地、青羊工業集中發展區、金牛高科技產業園、武侯工業園、龍潭工業集中發展區等五個大型工業集中發展區后，對目前成都工業園區的開發模式、產品模式、運營和盈利模式進行如下歸納。 工業園區開發模式 從調研情況來看，工業園區的開發模式主要分為以下三點： （ 1）工業地產商開發模式 流程：政府供地 → 開發商 → 開發項目 → 招商入駐 代表項目：青羊綠舟稅源總部基地 （ 2）政府獨立開發模式 流程：政 府 → 政府成立投資公司 → 開發項目 → 招商入駐 代表項目：西部智谷 14 此種模式最大的優點就是相關的產業政策支持和稅收優惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。 （ 3）綜合開發模式 流程：政府 → 投資公司（管委會） 1） → 開發項目 → 招商入駐 2） → 開發商 → 開發項目 → 招商入駐 代表項目：龍潭總部基地 綜合開發模式是指對集中工業園區開發模式進行綜合運用的工業地產開發模式。 由于工業地產項目具有建設規模大、招商范圍廣、資金需求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上 建設開發的進度，還要有運營工業地產項目的經驗保證。因此，單純采用一種開發模式，難以保證建設項目順利進行。 工業園區產品模式 （ 1）建筑形態 1）別墅式 典型代表項目：青羊工業總部基地 （如圖 22 所示） 、西城國際等 圖 22 青羊工業總部基地獨棟樓效果圖 2）寫字樓模式 目前市場的大型工業園區中，基本上都包含了小高層 /高層寫字樓 15 產 品。但其所占比例不高。往往是以某大型園區中一個 “小組團 ”的形式存在，如龍潭工業園區中的倍科國際新城。與別墅式的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區間較小，更加適合新興的中小型企業入駐辦公。該類產品零星分布在各個工業園內。 典型代表項目：倍科國際新城、 IP 科技中心等 3）工廠式 該類產品主要針對一些勞動密級型的生產加工企業 ——生產基地。產品的面積大，環境較好，同時價格相對低廉。目前的武侯工業園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產品存在。 4）園區配套 住宅配套：是專門針對入區企業員工需求打造的 配套用房。項目建成后，將有效減輕企業投資配套建設的資金壓力，為入區企業員工提供便利的居所。目前將住宅納為配套設施的工業園區都是體量較大的工業區。 如：青羊工業總部基地 ——青年時尚城 另外西部智谷的人才公寓也是為園區工作人員打造 ——兩棟小高層項目。青羊綠舟稅源總部基地未來規劃中也將出現對外出售的住宅配套。 休閑娛樂配套：無論園區大小，基本上每個園區都擁有自成一體的休閑娛樂配套。差異僅僅在于設施的種類以及場地的大小。 工業園區運營盈利模式分析 （ 1）工業園區運營模式分析： 從本次調研的工業園區運營模式來看， 主要采用以下三類運營模式： 1）出售 對于采用出售運營模式的工業園區，對企業的資金實力、規模等指標具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工業園區數量有限。目前，采用此類運營模式的工 16 業園區主要有融智總部工業園、西城國際、青羊工業總部基地 3 期及慧谷總部辦公基地等。 2）出租 出租模式的后期回收成本并實現盈利的周期較長，是對開發商資金鏈的一種考驗。通常情況下，需配合園區其他項目進行操作，對開發商實力具有很大挑戰。目前，市場上采取此類運營模式的項目數量比較有限。根據調查，青羊綠舟稅 源總部基地主要采用此類運營模式，而且僅需企業年納稅額在 8001800 萬元，即有條件免租入住。 3）出售 +出租 出售 +出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發商所面臨的壓力的相對較小。目前市場上以此類運營模式較為流行。如倍科國際新城、多元總部國際 1 號、 IP 科技中心及西部智谷等項目均可租可售。 從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。 （ 2）工業園區盈利模式分析 本次調研的工業園區盈利模式主要有三大類： 1）開發商投資完成廠房、辦 公等園區物業的修建，通過統一招租的形式，將廠房及辦公物業出售出租一體化，從而實現盈利目的。 2）開發商獲得土地后，完成土地的基礎設施建設，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉讓土地，通過土地溢價的方式來實現盈利目的。 3）開發商通過向入住園區的企業提供某些服務，以服務費的形式實現盈利目的，如物業管理及延伸服務等。 除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業集中發展區的青羊綠舟工業園 D區綠嶺總部公園城推出新的運營模式 ——免租入住，企業僅需每年繳納稅收 8001800 萬元，既有條件入住。而項目本身的盈 利主要來自園區后期的商務休閑及住宅項目。 17 總結 （ 1）工業園區開發模式 開發