武漢湯遜湖別墅項(xiàng)目全程策劃方案(留存版)

　　

【正文】 營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)經(jīng)理人和 IT、金融、房地產(chǎn)等高收入行業(yè)的精英為主，包括一部分暴富者。正如阿爾貝蒂（與達(dá) ? 別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年新開(kāi)工和竣工別墅項(xiàng)目共有 19 個(gè)，用地一般在 200 至 2021畝之間，開(kāi)發(fā)總量 4583 棟（套），其中已竣工 2335 棟（套），在建 2248 棟（套），總建筑面積 123 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，平均每棟（套） 239 平方米，占全市 2021 住宅竣工建筑面積的 9%。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售兩旺，未來(lái)前景短期看好，中期低落，長(zhǎng)期利好。 ? 以建立品牌、商標(biāo)、標(biāo)語(yǔ)及整體意象塑造等方式，取得消費(fèi)者的認(rèn)同感。 萊特的核心的建筑理念是“有機(jī)建筑”，“房屋當(dāng)自然地從周邊環(huán)境長(zhǎng)出來(lái)，恰如一棵柳樹(shù)天生地長(zhǎng)在河邊，堅(jiān)持保留原建筑工地上的古木。 ? 物質(zhì)享受地產(chǎn)時(shí)代 解決了生存需求的人們追求的是物質(zhì)享受，住宅在注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)的同時(shí)，必須很好地滿足人們吃喝玩樂(lè)等物質(zhì)層面的追求。 特別注意保護(hù)當(dāng)?shù)貧v史意義的古建和名勝，嚴(yán)格控制建筑高度?？? 前 言 武漢湯遜湖別墅項(xiàng)目地處武漢市南郊，屬武漢光谷板塊，北與張家池一衣帶水，西與湯遜湖連成一片，占地約 800 多畝，規(guī)劃為別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 居住郊區(qū)化、低層低密度住宅越來(lái)越受中高層收入人士青睞，城市中心區(qū)高層住的大多是平民。 ? 住宅部品成套體系技術(shù)的運(yùn)用（如門(mén)窗體系、廚衛(wèi)體系等）。住宅體態(tài)自然地跨越在一條小瀑布上，整個(gè)房屋結(jié)合巖石、瀑布、小溪和樹(shù)叢作了布局，使別墅的建筑與周邊環(huán)境融為一體。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)對(duì)生產(chǎn)及消費(fèi)的影響 ? 以體驗(yàn) 消費(fèi)為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、新活動(dòng)。 建筑類型統(tǒng)一，但別墅未來(lái)開(kāi)發(fā)量將激增。 從購(gòu)買(mǎi)的群體看，本地約占 6070%，外地約占 3040%。以價(jià)格、面積兩項(xiàng)指標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，則表明 200 平方米左右、 100 萬(wàn)以下的獨(dú)立別墅市場(chǎng)存在一定空 白點(diǎn)。 消費(fèi)群體細(xì)分 職業(yè)與階層的區(qū)分 ? 中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及 IT、金融、房地產(chǎn)界精英； ? 外資企業(yè)家、外資人員、外企管理人士和海歸派人士； ? 私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板及部分暴富者； ? 專家、教授、講師等高級(jí)知識(shí)分子、律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士； ? 文體、娛樂(lè)界明星； ? 投資者。面對(duì)工作和事業(yè)的壓力，他們抱著“工作是工作，生活是生活，兩者盡量分開(kāi) ”的態(tài)度。 二、消費(fèi)群體定位 核心消費(fèi)群 一是武漢的高校教職人員，主要集中在本項(xiàng)目周邊高等院校的教授、副教授、高級(jí)講師等“高資高知”人群。 四、產(chǎn)品定位 不嚴(yán)格遵循歐陸式、美式或現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是嚴(yán)格遵從目標(biāo)客戶的居住需求，依獨(dú)特地形地貌而獨(dú)創(chuàng)，是自由、舒適、自然浪漫的建筑，正如梁思成《中國(guó)建筑史》代序所言，“我們有傳統(tǒng)習(xí)慣和趣味：家庭組織，生活程度，工作， 游憩，以及烹飪，縫紉，室內(nèi)的書(shū)畫(huà)陳設(shè)，室外的庭院花木。因各方局限，僅提出方向、策略，具體待與共同選定的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司對(duì)接，以協(xié)助其將該部策劃語(yǔ)言，用專業(yè)建筑語(yǔ)言進(jìn)行更詳細(xì)完備的詮釋。 三化： 差異化、個(gè)性化、品牌化。以簡(jiǎn)約的建筑語(yǔ)言與線條，設(shè)計(jì)出一種可以與自然交流、與自我相會(huì)的自由空間。 三 、園林景觀設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)模式 ? 點(diǎn)線面體驗(yàn)公園式景觀設(shè)計(jì)模式。 —— 在小區(qū)湖道中修建標(biāo)志性景觀式小島，它可以是代表小區(qū)形象藝術(shù)的動(dòng)物雕塑（具體與開(kāi)發(fā)商交流再定），也可以是企業(yè)形象標(biāo)志物。 建造水霧彩虹噴泉、水門(mén)（小區(qū)的大門(mén)可以結(jié)合水的概念） 、水屏風(fēng)、兒童戲水池與立體造浪泳池、人工瀑布等。具體包括： 硬件： ? 五星級(jí)的酒店：布置書(shū)畫(huà)室、棋牌室、壁球室、乒乓球室、健身房、西餐廳、展覽中心、會(huì)議中心、桑拿中心等設(shè)施。 以文化營(yíng)銷模式為輔 武漢是文化名城，可倡導(dǎo)文化營(yíng)銷。銷售中心建議以玻璃、輕鋼為主材料，以線條優(yōu)美、簡(jiǎn)潔的幾何形狀，吸引公 眾眼球。 ? 小兒郎晨讀坊：是孩子晨讀的地方。 ? 小區(qū)設(shè)施管理智能化：建筑自動(dòng)控制系統(tǒng)（ BAS），實(shí)行三表出戶設(shè)計(jì)，包括給排水監(jiān)控系統(tǒng)，輸配電監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，照明監(jiān)控系統(tǒng)等自動(dòng)化控制技術(shù)的應(yīng)用。水道的水是活水，流動(dòng)的水，成群的錦鯉在流水中恣意游動(dòng)，在游客的面前穿梭。 —— 堤壩建設(shè)， 進(jìn)行圍堤。 外立面線條簡(jiǎn)潔流暢，色彩淡雅多樣，每幢選取紅黃藍(lán)三原色，及灰色、白色其中二至三種顏色為主，注重與周邊自然環(huán)境的融洽，以線條和色彩營(yíng)造極具品味的視覺(jué)效果，以頂部坡屋設(shè)計(jì)及小品構(gòu)建優(yōu)美的天際線。各幢別墅之間沒(méi)有明顯的界限，整個(gè)小區(qū)作為一個(gè)整體進(jìn)行規(guī)劃，使其更自然、輕松、寫(xiě)意。點(diǎn)線面其他“點(diǎn)”可為高爾夫練習(xí)場(chǎng)、湯遜湖，其他“線”可為游泳水道，雕塑步道等；其他組團(tuán)可為聯(lián)排別墅，空中別墅組團(tuán)等。 水天美墅館 “水天一色”、“天人合一”是“高資高知”者羨慕之境界；“美墅”是對(duì)別墅的 尊稱，而“美墅館”寓意每一棟別墅皆是館藏珍品，其諧音“美術(shù)館” 又暗含藝術(shù)人文氣氛，吻合居住者極力表明自己身份、地位、品位境界的追求 。 北大教授、建筑哲學(xué)家趙鑫珊在其“建筑是首哲理詩(shī)”中說(shuō)：“建筑是有靈性、有生命的。光谷板塊匯集了萬(wàn)科、保利、美好愿景、東湖高新、當(dāng)代等知名地產(chǎn)大鱷，還有眾多神秘投資商、開(kāi)發(fā)商等新鮮血液加入，有望成為超越廣州華南板塊等知名板塊的“新世紀(jì)中國(guó)地產(chǎn)第一板塊。 影響購(gòu)買(mǎi)決策的因素 不同的消費(fèi)個(gè)體所關(guān)注和側(cè)重的購(gòu)買(mǎi)因素都有所不同，較普遍的影響購(gòu)買(mǎi)決策的因素依次為：地理位置、價(jià)格、安全性和私密性、生態(tài)和景觀環(huán)境、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、社區(qū)文化、配套功能和 設(shè)施、子女教育。 別墅消費(fèi)的本質(zhì) ? 別墅是亞文化的載體 文化是整個(gè)社會(huì) 生活方式的總和，亞文化群則是在特定區(qū)域中有相類似的文化、興趣、愛(ài)好、習(xí)俗等生活方式的人群。 ③ 建筑方面 設(shè)計(jì)不夠新穎，面積過(guò)大，奢華材料堆砌，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，造成資源浪費(fèi)，如水藍(lán)郡。 主要集中在 汀香水榭、碧海花園、玉龍島花園、景繡豪園，面積在 200 平方米左右，總價(jià)位在 30 至 60 萬(wàn)元之間。如碧波山莊的地中海式親水住宅，新世界夢(mèng)湖香郡澳洲風(fēng)情別墅等?？傮w來(lái)看，中價(jià)位高品味 (或高知名度等 )別墅，如北京橘郡、廣州碧桂園風(fēng)凰城銷售火爆，且易形成品牌；高價(jià)位別墅銷售較慢；低價(jià)位、低品味別墅雖較旺銷，但因其供應(yīng)量大，同質(zhì)化嚴(yán)重，致空置率連年上升。 三、 別墅概論 國(guó)際別墅市場(chǎng)情況 (1)、國(guó)際別墅市場(chǎng)情況 ? 別墅概念擴(kuò)展，突破少數(shù)人的特權(quán)物、奢侈品的小圈子，從金字塔頂走向都市精英，成為中產(chǎn)階級(jí)的住宅。 ? 居住環(huán)境與住宅質(zhì)量的提高，生活質(zhì)量的改善，居住概念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)居住環(huán)境與質(zhì)量的需求逐步提高。 目 錄 第一部分 客觀分析 一、 國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 5 二、 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 5 政治與社會(huì)環(huán) 境 5 WTO 對(duì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的影響 6 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 6 三、 別墅概論 7 國(guó)際別墅市場(chǎng)情況 7 國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)情況 7 四、 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)浪潮 8 經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)的四個(gè)階段 9 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵 9 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)對(duì)生產(chǎn)及消費(fèi)的影響 9 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的體驗(yàn)營(yíng)銷 9 第二部分 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 一、 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 11 二、 武漢別墅市場(chǎng)情況 12 別墅市場(chǎng)總體情況及其特點(diǎn) 12 武漢市別墅市場(chǎng)存在的問(wèn)題 12 武漢市別墅市場(chǎng)需求 13 第三部分 別墅消費(fèi)群分析 一、 別墅消費(fèi)群共性 15 基本特征 15 別墅消費(fèi)的本質(zhì) 15 二、 消費(fèi)群體細(xì)分 16 職業(yè)與階層的區(qū)分 16 消費(fèi)形態(tài)區(qū)分 16 三、 別墅消費(fèi)者的消費(fèi)行為 17 消費(fèi)動(dòng)機(jī) 17 影響購(gòu)買(mǎi)決策的因素 17 四、 別墅消費(fèi)者的生活型態(tài) 17 心理特征