海威地產擬開發海州秦王府住宅小區項目可研報告(42頁)-地產可研(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 襲了連云港市城市規劃的基本原則，充分體現出港 19 城人民在經濟不斷發展的大環境中對居住的高品位的要求，創意新穎、布局趨前、追求完美，尤其注意塑造優美的居住環境。 一、規劃結構 在小區內設置一條大致成東西向的水帶，形成區內貫穿的水環境。形成公共空間 —— 開放空間 —— 居住空間 —— 私密空間。一條橫向的景觀綠軸通過入口廣場、綠茵大道、休憩小廣場、水上浮橋、水榭一系列景觀將空間準備開展，并通過造型優美的建筑形成生動對景。 二、道路交通系統 （ 1）小區的東側設小區的主出入口，北側、西側和南側設入隈次 出入口。小區道路交通系統十分簡捷清晰，主要有車行道和步行道兩大內容。車行系統以一條主要環行道聯系各大組團的外圍，避免了對組團的穿越，交通便捷明了。步行系統則結合景觀設計，蜿蜒曲折，巧妙地將幾大組團的步行交通系統串聯起來。兩大交通系統之間基本互不干擾，較好的實現了人車分流的目的。 （ 2）小區內主要道路路面寬 6 米，次級道路宅路面寬 4 米，前路路面寬 3 米。小區外圍道路有錦屏路：紅紅寬 40 米，東風路：紅線寬 60米，規劃路：紅線寬 16 米。 （ 3）小區內機動車停放采用室內與室外及人聯席地下室設停車位相結合的方式。其中室內 停車 438 個，室外停車沿道路設置停車位 110 個，人防地下室設停車位 115 個，合計居住停車位 663 個。沿街公建停車位于道路紅線邊側，共計停車們 45 個，總計本地塊這車位 708 個。自行車采用各住宅樓底層分散設置，每戶按 68 平方米調置。 20 三、公共設施配置 本小區配套一所 8 班幼兒園和超市。沿錦屏路設置了部分沿 街一層商業區用房，以服務社區內居民為主。小區內共設置七個垃圾點。 小區內的生活垃圾推廣分類、袋裝、定點、定時收集，以利于環境衛生、垃圾回收處用和最終處理。 小區的管理采用物業管理方式，負責小區內的安 全、衛生、維修服務、宣傳等工作。 四、綠化系統 用地位于連云港市海州區的西南部，東面是 40 米寬的錦屏路，西面的規劃道路寬 16 米，南面是 60 米寬的東風路，北面是 16 米寬的規劃道路，周邊交通便捷。小區北缶的景觀軸線，同時主入口設置了步行景觀帶。小區道路樹的主要地被采葉植物裝飾處理，用金葉女貞、龍柏、紅葉小檗、豐花月季、鳶尾、紅花酢漿草、蔥蘭、小灌木等做綠帶。小區一級路兩側選取用的行道樹為常綠喬木香樟。小區二級路兩側選用的行道樹為落葉喬木法桐、合觀。 入口花壇以四季草為主，創造熱烈氣氛。入口兩側綠地上種銀杏。中心 景觀區內，植物寓意“玉棠春富貴”意為吉祥如意、富有和權勢。 兒童活動區的綠化考慮到兒童的習性，同樣以色彩斑讕、香花植物為主，并在運動型草坪上設置活動器械 —— 沙坑、成品滑梯、迷洞、秋千架。 樓間綠化將小區內以東西南北中軸線劃分為四個區域，營造不同的氛圍。 第四章 建 設 條 件 第一節 地質狀況 21 本建設場地用地地勢平坦，現有少量建筑物拆除、清理完畢后，即可施工。 連云港市地區地質構造屬華北地臺，連云 嘉山隆起帶，以軸向 NNE的倒轉背斜為主，西部為走向 WESSW 海韓斷裂。區內地層屬于揚子地層區，基底為前震旦 系中深度變質巖系，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度 050M。 本地區地震基本烈度為 7 度。 詳細地質資料以勘探資料為準。 第二節 氣象條件 連云港市處于溫暖帶與亞熱帶過度地段，氣候溫和濕潤，常年平均氣溫為 14 攝氏度， 1 月平均氣溫為 攝氏度， 7 月平均氣溫 27 攝氏度。歷年平均降水在 910980 毫米之間，降水期主要集中在 9 三個月。全年無霜期 220 天。年均日照時數達 24002600 小時，太陽輻射總量為每平方厘米 千卡。一年四季主導風向為南風。由于受海洋的明顯調節，連云港市屬于季風特 點的海洋性氣候，四季分明、寒署適宜、光照充足、雨量適中。地形對氣候也有一定的影響，海拔 600 米的云臺山高聳海邊構成了特有的氣候鋒區。云臺山區常年平均氣溫為 14 攝氏度，具有我國南方熱帶、亞熱帶向北方溫暖帶 、溫帶氣候過渡地帶的特點。 第三節 交通條件及社會條件 22 該項目建址地理位置優越，環境優越，交通運輸便捷，人流、物流暢通。（詳見基地概況）該地塊的周邊環境為住宅區內居民的交通、購物、子女上學、就近就醫等，都提供了極為便利的條件，是一個理想的商業、居家場所。 第四節 供電、通訊、給排水條件 連云港市近年來 為提高城市綜合服務能力，投入巨資對城市基礎設施進行了大范圍的改造建設，現已初見成效，市區范圍內已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應緊張的問題。建址位于人民路南人民公園西側，供電、通訊、給排水等城市基礎設施的管線（道），均已沿路架（鋪）設。 供水：用水可直接從人民路接入，經水泵房加壓后的自來水可用作消防用水。 供電：利用現有的配電線路直接接入人民路支線。 電信及有線電視線路網絡已覆蓋該區域，按規劃要求敷設，在辦理相關手續后，由有關單位組織施工。 供熱干網由人民路引進，采取集中供熱形式滿足居民采暖要求。目前，燃氣 管道網已進新浦地區，該區燃氣管網已納入人民路擴建工程。 擬建工程緊臨城市主道路，可根據需要向有關部門申辦有關用電、用水、用氣等使用手續。 23 第五節 資金條件 連云港市海威房地產開發有限公司由連云港榮陽房屋開發有限公司、陳勇出資成立。本項目所需資金已基本落實，除部分申請銀行貸款外，其余部分自籌。 第五章 環境保護與安全衛生 第一節 環境保護 該工程建設中對周圍環境的影響主要是噪聲、污水、污物等三個方面，下面對這三個方面進行闡述說明。 一、 噪聲 噪聲的主要來源是施工期間的施工設備和使用車輛產生的噪聲。本項目建址 周邊居住的人口僅南側為居民小區。因此，施工單位應嚴格按照城管部門的要求文明施工，合理安排使用震動大的設備，嚴禁夜間進行砼澆和其他有噪聲的施工，以確保周圍單位和居民的工作生活不受施工的影響。 二、 污水、污物 污水、污物的主要來源是建設期間產生的建筑垃圾和建成后的居民生活產生的污水、污物。建筑垃圾經處理后作為回填土使用，不能利用的部分按城市管理部門規定的時間、地點及時清運。建筑污水經沉淀池沉淀后 24 排入項目區原有道路排水主管；生活污水經設置的靜化池無害化處理后排出。生活垃圾實行袋裝化管理，由生活區內的保潔員集中運至垃 圾箱里，再由市環保部門統一運送至垃圾處理廠，不會對周圍的環境造成不良的影響。 項目實施前建設單位到市環保部門辦理環評手續。 三、綠化 綠化是環境保護的重要組成部分。本項目在項目區內設置了大面積的綠化小品區，綠地率 達 31%。 第二節 消防、衛生及安全 一、 消防 項目消防按 GBJ1687《建筑設計防火規范》有關規定實施。 項目所在項目區使用建筑物為消防對象，其火災危險為丁類，耐火等級為二級。 各建筑消防用水量室內為 15L/S，室外消防用水量為 20L/S。區內消防設施根據建筑物特點設置增壓設施及畜水池。通過統籌安排，考慮到了建筑的每一個角落的消防安全問題。消防通道可利用項目區內外道理。 二、 衛生 小區內配有專職保潔員，定期有環衛人員將垃圾運至垃圾處理廠，以確保居民有良好的生活環境。 三、安全 25 該項目是集營業用房與商品住宅為一體，安全問題較為重要。區內物業管理和物業服務將實行專業化、智能化、多層化、立體化的保安系統，配備電視監控、電子保安、可視對講系統，對小區實行 24 小時有效監控，與 110 聯網，可充分 保障住戶的生命財產安全。 第六章 公用工程 第一節 供、排水 一、供水 執行標準 GB574985《生活用水衛生標準》； GB1294191《景觀娛樂用水衛生標準》； GB383888《地面水環境質量標準》； GBJ1487《室外排水設計規范》； GBJ1588《建筑給水、排水設計規范》。 項目水質要求 生活用水應符號《生活飲用水標準》（ GB574985）的要求，與消防用水可直接引用城市自來水。 給水系統 城區內已形成系統的供水網絡。項目區內的生活用水、消防用水在辦理用水增容手續 后，可由沿主水源的供水網絡直接接入。各用水點就近接入相應的市政管網線與城市主供水管網相連接。工程施工用水，可直接接 26 入主水源。 二、排水 項目排水執行標準： GB383888《 D 地面水環境質量標準》； GB897888《污水綜合排放標準》； GBJ1487《室外排水設計規范》； GBJ1588《建筑給水、排水設計規范》。 ? 項目區內生活污水采用雨污分流的辦法，表水由區內暗溝直接排入城市排污管網，生活污水由區內鋪設排污管道直接進入區內鋪設的排污主管道排入城市排污管網。 第二節 供 電 一、 用電負荷 小區泵房消防泵、噴淋泵、生活泵等用電負荷為二級。多層住宅為三類建筑，其用電負荷為三級。 依據 DGJ32/J112020 分類，住宅建筑面積 120 m2以下，用電按 8KW/戶；住宅建筑面積 120m2以上， 150m2以下，用電按 12KW/戶；辦公部分按70W/m2；商業部分照明按 100W/m2；地下室按 15W/m2。選用 4 臺 800KVA 干式變壓器及兩臺 2X630KVA 箱式變及兩臺 2X500KVA 箱式變平均負荷率為87%左右。 二、供 電電 源 27 本工程采用 10KV 供電。從錦屏路引入。 三、用電等級 電源電壓 為 380/220V。 四、施工用電 用電負荷 200KVA，利用項目區原有供電網絡，經供電部門許可后，可直接架設變壓器接入錦屏路供電線路。 第三節 電視、電話、寬帶 住宅每戶預留電話、寬帶、有線電視接口，直接接入城市有線電