杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析暨閑林調(diào)研報(bào)告(doc18)-房市分析(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 員工較高的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)公司開(kāi)發(fā)資金的活躍。這幾種方法中，風(fēng)險(xiǎn)資金由于雙方的要求較高，因此少有采用；兼并則由于目前杭州的開(kāi)發(fā)形勢(shì)還沒(méi)有到生死存亡的關(guān)口，也少有出現(xiàn)；而內(nèi)部集資和合作則相對(duì)于市場(chǎng)和媒體都不是什么負(fù)面影響，因此目前采用的最多。 雖然目前市場(chǎng)上還是以內(nèi)部 集資和尋求合作為主要過(guò)渡方式，但這些動(dòng)作主要還是集中在那些大、中型開(kāi)發(fā)商上，這些開(kāi)發(fā)商有一定的開(kāi)發(fā)積累，同時(shí)市場(chǎng)的品牌信譽(yù)度較高，因而實(shí)現(xiàn)集資和合作相對(duì)比較簡(jiǎn)單。相應(yīng)的，風(fēng)險(xiǎn)資金注入一般也會(huì)尋求那些信譽(yù)度高、品牌實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，而那些兩者皆較次的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，則很難以在市場(chǎng)調(diào)整期尋找到合作伙伴，從而繼續(xù)在市場(chǎng)上立足。由此可見(jiàn)，建立一個(gè)良好的市場(chǎng)口碑對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)。 九、市場(chǎng)分析總結(jié)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 杭州整體市場(chǎng)： 在政策層面上，從全國(guó)趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)家還將就房地產(chǎn)市場(chǎng)自身出現(xiàn)的一些情 況適時(shí)的進(jìn)行宏觀調(diào)控，以保證全國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定，同時(shí)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展納入有序發(fā)展的軌道。而地方政府本著具體問(wèn)題具體分析的原則，從本地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，就市場(chǎng)情勢(shì)的表現(xiàn)來(lái)出臺(tái)一些相關(guān)的政策扶持和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障有效發(fā)展。 2020 年杭州將土地市場(chǎng)施行了分級(jí)制度，將土地的銷售定下了一定的價(jià)格框架，而由于浙江省政府出臺(tái)的對(duì)土地拍賣開(kāi)發(fā)的可回收政策，無(wú)疑于在鼓勵(lì)和保障開(kāi)發(fā)商拿地。因此，未來(lái)表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上的就是，價(jià)格仍然會(huì)出于相對(duì)的高位，震動(dòng)幅度不會(huì)太大，同時(shí)開(kāi)發(fā)商拿地的熱情也將依然高漲，表 現(xiàn)為市場(chǎng)信心的回升。 銷售方面，土地價(jià)格作為開(kāi)發(fā)成本中最大的一個(gè)環(huán)節(jié)，仍然將迫使房?jī)r(jià)居于高位，同時(shí)大部分開(kāi)發(fā)商自身也由于成本的考慮而不愿降價(jià)銷售，導(dǎo)致的結(jié)果就是少部分地價(jià)較低的樓盤由于自身價(jià)格的優(yōu)勢(shì)而走俏市場(chǎng)，形成少數(shù)的熱銷場(chǎng)面。但從整體的情況來(lái)看，供應(yīng)量依然會(huì)很大，價(jià)格也將保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，以小幅度的調(diào)整為主，不會(huì)出現(xiàn)大的價(jià)格波動(dòng)，更不會(huì)出現(xiàn)泡沫過(guò)剩導(dǎo)致的崩盤現(xiàn)象。 消費(fèi)趨勢(shì)方面，由于目前的市場(chǎng)行情相對(duì)平穩(wěn)，雖然觀望情緒濃厚，但是相較宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后的幾個(gè)月，已經(jīng)有了大幅度的回升，從當(dāng)時(shí)的單日成交 20套到目前的日成交 50 套以上，市場(chǎng)已經(jīng)適度的回暖。同時(shí)，從政策上來(lái)看，政府對(duì)房地產(chǎn)的扶持態(tài)度和當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)，結(jié)合開(kāi)發(fā)商自身在銷售環(huán)節(jié)上進(jìn)行的調(diào)整優(yōu)化，加上消費(fèi)者自身對(duì)房屋的需求有一定的迫切性，因此，未來(lái)杭州市場(chǎng)的房地產(chǎn)消費(fèi)情況將轉(zhuǎn)好，實(shí)際購(gòu)買力將有所提升。 閑林區(qū)域： 現(xiàn)在的閑林區(qū)域可以說(shuō)是大牌云集之地，綠城集團(tuán)、坤和房產(chǎn)、金成房產(chǎn)、金都房產(chǎn)、華立房產(chǎn)都已入駐。這一帶的樓盤原以排屋和別墅為主，但目前公寓的開(kāi)發(fā)量相當(dāng)大，說(shuō)明隨著城市的擴(kuò)展和城市心理距離的變化，同時(shí)結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，在未來(lái)，閑 林區(qū)塊已經(jīng)不再是單純的第二居所的概念，而是逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀募袇^(qū)域。 目前區(qū)域內(nèi)總規(guī)劃土地面積在 1000 畝以上的有金成江南春城、桃花源、西溪風(fēng)情等多個(gè)樓盤。在杭州主城區(qū)房產(chǎn)日益稀缺，房?jī)r(jià)居高不下的背景下，由于此板塊樓盤自身品質(zhì)相對(duì)較高，生態(tài)環(huán)境良好受到杭州房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視，并發(fā)展到目前成為杭州規(guī)模最大，也是最為重要的郊區(qū)房產(chǎn)板塊。“大量、大盤、大牌”是最主要的特征。但從目前情況來(lái)看，閑林區(qū)域優(yōu)劣并存，但與其他熱點(diǎn)板塊相比較，政府關(guān)注較少，受到的政策支持力度甚微。閑林板塊目前最大的問(wèn)題是配套不完善，學(xué) 校、商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施缺乏，雖然有的樓盤開(kāi)發(fā)商承諾將建設(shè)小學(xué)、超市等，但多數(shù)還遙遙無(wú)期；另一方面，交通條件不理想使得該區(qū)域生活成本增加，有的雖然有直達(dá)公交車，但離老城區(qū)車行時(shí)間多在40 分鐘或以上；有的需要轉(zhuǎn)公交車，而且班次不多；這就使得閑林板塊目前的居住成本相對(duì)較高。同時(shí)，開(kāi)發(fā)樓盤各自為政，板塊整體規(guī)劃顯得比較亂，這些是閑林板塊發(fā)展中的硬傷。因此，在目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商也將加大對(duì)自身樓盤的投入，建設(shè)樓盤所需的相關(guān)配套，使之更具有居住性。但是，由于閑林區(qū)域自身在政府規(guī)劃上的獨(dú)特性，使得閑 林不可能和杭州主城區(qū)一樣實(shí)現(xiàn)合理有效的規(guī)劃，因此，閑林的配套還是主要由開(kāi)發(fā)商自身來(lái)建設(shè)實(shí)現(xiàn)。而閑林的開(kāi)發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、樓盤業(yè)態(tài)、樓盤距離位置等方面的原因，加上目前的閑林市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到需要聯(lián)合推廣的底部，因而，未來(lái)的閑林市場(chǎng)還將是以各自為政做區(qū)域內(nèi)配套為主，不會(huì)出現(xiàn)大范圍內(nèi)的聯(lián)合建設(shè)。 隨著供應(yīng)的增加，閑林板塊的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。從整體看，該區(qū)域的樓盤已經(jīng)沿著天目山路一路連續(xù)排布開(kāi)去，前幾年推出的樓盤有個(gè)別已經(jīng)交付，但入住者并不多。從價(jià)格上看，由于開(kāi)發(fā)進(jìn)度和前期定價(jià)策略的問(wèn)題，未來(lái)的房屋價(jià)格大幅度震動(dòng)的 可能性微乎其微，主要還是做一些小幅的調(diào)整。而隨著西溪濕地旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、 02 省道的拓寬等利好消息，以及目前杭州房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行，該區(qū)域仍將被一些自住需求購(gòu)房者和投資客看好。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看，隨著公寓型樓盤的大量開(kāi)發(fā)，目前閑林區(qū)域的別墅、排屋樓盤的開(kāi)發(fā)面積增加的量并不太大，除了江南春城－竹海水韻和華安－西溪山莊外，其他基本都是尾盤，面積比例較小，或者尚未開(kāi)盤銷售。因此在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，排屋別墅類樓盤的銷售正走到一個(gè)相對(duì)有利的環(huán)節(jié)。雖然由于目前整體市場(chǎng)大勢(shì)的原因，還是壓縮了一部分的市場(chǎng)需求，但是， 別墅、排屋類樓盤作為一種重復(fù)消費(fèi)，本身的需求彈性較大，受市場(chǎng)的影響相對(duì)較小，如果能夠充分的把握市場(chǎng)動(dòng)向，配合有效合理的推廣促銷手段，還是有足夠的市場(chǎng)份額的。 附件、個(gè)案調(diào)查匯總 江南春城閑林山水 樓盤名稱 江南春城?閑林山水 樓盤位置 繞城線西約 2 公里， 02 省道南 售樓電話 88271678， 88695087 發(fā) 展 商 金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 行銷策劃 金地房產(chǎn)營(yíng)銷策劃 周邊配套 北臨首個(gè)國(guó)家濕地公園，南靠小和山，具有的天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)；西溪濕地一期工程計(jì) 劃于 5 月份對(duì)外公開(kāi)，屆時(shí)周邊配套設(shè)施將得到一定程度的提升 交通狀況 距市中心 15 公里，目前尚無(wú)公交直達(dá)，規(guī)劃中沿天目山路設(shè)有東西向高架至中泰足球訓(xùn)練基地。 總建筑面積 占地面積 600 畝 規(guī)劃戶數(shù) 2020 多戶 容積率 綠化率 35％ 層 高 12 層以上 產(chǎn)品類型 小高層與高層 車位數(shù)量 按 50％配比 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 130 左右 戶型范圍 100200 配套設(shè)施 社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施、商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施以相對(duì)集中為原則，規(guī)劃中將主要的公共設(shè) 施都布置在了小區(qū)中部的道路交叉附近。具體如下：商業(yè)街、家庭服務(wù)中心、美容美發(fā)中心、郵政服務(wù)點(diǎn)、音樂(lè)酒吧、鮮花禮品店、新華書店、便利超市、菜市場(chǎng)、小學(xué)、會(huì)所、幼兒園（托幼 6 班）。另外江南春城綠色生態(tài)住宅區(qū)，擁有 1000 畝園藝基地、 450 畝的主題文化公園、中心體育館、室內(nèi)恒溫游泳館、標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)、四百米標(biāo)準(zhǔn)跑道、室內(nèi)籃球場(chǎng)、國(guó)際雙語(yǔ)制小學(xué)、名校聯(lián)辦中學(xué)、品牌聯(lián)營(yíng)超市、商業(yè)街、茶樓等。 智能化系統(tǒng) 智能化信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：寬帶入戶，直通信息高速公路；智能化安保設(shè)施：智能卡門禁裝置、居家報(bào)警系統(tǒng)、門磁開(kāi)關(guān)、可視對(duì)講系統(tǒng) 、戶外設(shè)紅外線防盜監(jiān)控系統(tǒng)、全天候閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)出入口及區(qū)域周界實(shí)行全線24 小時(shí)監(jiān)控 樓盤售價(jià) 5500 元 /平方米左右 開(kāi)盤時(shí)間 3 月初 付款方式及折扣 至少 20％或 30％首付 交房時(shí)間 2020 年交房 宣傳重點(diǎn) 純粹 自然 生活 物業(yè)單位 金成物業(yè) 物 管 費(fèi) 元 /平方米 會(huì)所情況 中心會(huì)所設(shè)有餐飲、客房、娛樂(lè)、健身、幼兒園等配套設(shè)施 廣源盛世嘉園 樓盤名稱 廣源盛世嘉園 樓盤位置 位于余杭閑林荊山村 02 省道南側(cè)（閑林山 水東面） 售樓電話 87175088 / 87175188 發(fā) 展 商 浙江廣源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì) 浙江中和設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì) 中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)院 行銷策劃 雷創(chuàng)廣告 周邊配套 中、小學(xué)；幼兒園；商場(chǎng)；郵局；銀行等。 交通狀況 公交 346 路、 506 路直達(dá)，中巴車可達(dá)。 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 總占地面積 300 畝 總建筑面積 28 萬(wàn)平方米 規(guī)劃戶數(shù) 預(yù)計(jì) 2500 戶左右 容積率 綠化率 ≥ % 層 高 米，多層 6 層。還 有兩幢 22 層左右的高層（單身公寓為主）。 產(chǎn)品類型 一、二期為公寓、三期為排屋 車位數(shù)量 70%配比 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 主力面積 100 平方米左右 戶型范圍 70— 140 平方米 配套設(shè)施