臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 發區實行統一領導、統一規劃、統一管理。臨汾開發區位于臨汾市老城區的西北部，規劃面積 平方公里，開發區地理位置優越、交通便利、通訊快捷、基礎設施完善，服務功能齊全。中小企業創業公司和擔保公司可為企業提供創業的融資平臺，房地產開發公司可為企業工程建設提供優質高效的服務。臨汾開發區通過利用國家優惠政策，營造一流發展環境，提供熱情細致周到的服務，已成為中外投資者的沃土，創業者的樂園。 一、地理位置 臨汾開發區位于山西 省西南部，距離山西省省會太原市 300 公里，地理坐標為北緯 36 度，東經 110 度 50 分，海拔 420 米 457 米。開發區地處臨汾市區北郊，在臨汾市市區總體規劃 53 平方公里范圍內。周邊鐵路公路四通八達，非常便捷。 二、自然環境 臨汾開發區位于臨汾盆地內，地處半干旱、半濕潤季風氣候區，屬溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同期。氣溫特點冬寒夏熱，光照全年為 2417 小時 — 2741小時，年平均氣溫介于 度 — 度之間，年無霜期為 193 天 — 227 天，年降水量為 500 毫米 。 三、市場情況 臨汾開發區下轄一個辦事處， 十一個社區居委會，總人口約 4 萬余人，其中社區居民近 2 萬人，人均年收入 4152 元； 城市居民人均年收入 8104 元，可支配消費能力為 7132 元。 四、基礎設施 臨汾開發區自成立以來，開發區通信設施先進，臨汾移動生產大樓已投入使用，中國聯通大樓正在建設中，電信、網通等生產大樓正在籌建中；供排水管道 本 資料來自 已基本敷設完成，使用方便；電力供應充足，可滿足不同用戶的需求；集中供熱站也在積極準備建設中，可滿足客商的熱力需要。 并 不斷加大基礎設施建設投入資金，各種基礎設施日益完善。即將完工的九條主干道貫穿整個區域，主干道之間由支路 相互連接，形成網絡狀分布的道路體系，使開發區內交通便捷，四通八達； 五、服務設施 臨汾開發區服務設施齊全。中國銀行大樓矗立在開發區繁華地段，中國信合坂下信用社服務規范，業務量大，其所屬的營業網點遍布各個社區，存貸款非常方便；五洲休閑廣場是集餐飲、住宿、娛樂為一體的多功能涉外三星級酒店，四星級唐堯酒店即將投入使用，另外還有金世紀娛樂城和濱江假日廣場等場所，可滿足不同階層、不同人士的休閑消費需求；開發區文化教育種類完整，有中學學校 4 所，職業培訓學校 2 所，以及分布于各個社區的小學、幼兒園等，可為居民提供教學質 量高、就讀方便快捷的教育條件；衛生醫療事業蓬勃發展，大型綜合醫院新立醫院和臨汾兒童醫院，可為患者提供方便高效的就醫條件，各社區醫療服務中心肩負著居民的就醫重任；開發區商貿市場建設帶動了整個區域的經濟發展，廣奇家俱城是晉南最大的、檔次最高的 家 俱市場，新星機電城和汽車專業市場繁榮了當地的市場氛圍，擬建的汽貿博覽城占地近 200 畝，是規范的、功能齊全的汽車市場；寫字樓、住宅樓、標準廠房的建設，更將為廣大投資者提供優越的發展環境。 區域 發展規劃 臨汾開發區規劃面積 平方公里，是以清潔型一類 工業為主體，以科技和商貿為雙翼的新型生態園林式經濟區。開發區規劃結構呈三片二心結構。“三片”：西部為開發區主中心區，用地規模約 平方公里，此區北部為工業區，中部為中心區，南部為商住區；東片用地規模約 平方公里，主要為居住區；北片用地規模約 平方公里，為生態觀光區。“二心”：西部依河汾路、中大街，形成開發區主中心；東部以衛校為中心形成居住區中心。臨汾開發區規劃居住人口8萬人，規劃期至 2020 年 。 本 資料來自 從城市空間總體發展戰略透視開發區板塊 分 析 區域板塊競爭 分 析 為便于進行產品細分研 究，按照臨汾目前房地產發展趨勢，可大致劃分為三個區域，即老城板塊、東城板塊、西城板塊（含開發區）進行分類競爭分析 。 老城板塊 老城板塊為鼓樓南北大街與迎春街之間的城區部分。本區域項目有裕祥花園、三和家園，潛在項目有新供和 地產項目 。 板塊分析： 老城板塊屬于臨汾市民概念中的市區，各項配套相對全面，但缺乏建設的生機和活力，在政府大的戰略規劃指導下，該板塊仍然有一定數量項目出現，但體量和規模都不大，總體容量不大。 東城板塊 本 資料來自 東城板塊為迎春街以東區域。本區域項目有恒安第一城、九州花園、萊茵半島等， 潛 在項目有 派德森 項目。 板塊分析：東城板塊為政府重點發展區域之一。作為東改的先驅， 本區域已經有新項目暫露頭角，但總體來看還處于萌芽狀態，畢竟交通、 市政以及配套等都處于初步開發建設階段。在未來兩到三年內，可能出現繁榮景象。 西城板塊 西城板塊為鼓 樓大街以西，包括向陽路以北以及開發區等。主要項目有華遠名邸、圣會家天下、博浩源馨城、濱河灣城市花園、廣奇財富中心、濱江明珠等，潛在項目有御景水城， 北城壕聯片改造項目 ， 源宏國際新城 。 板塊分析： 西城板塊為臨汾最有潛力和活力的區域。目前該區的存在項目和潛在項目最多 ，容量最大，而且該板塊緊貼母城，交通便捷，區域相對成熟。預計一年內，臨汾將出現大規模的住宅“西進”運動。 本 資料來自 3 項目優劣勢分析 項目優勢分析 （ 1） 項目位于臨汾市區西北部經濟開發區，是臨汾最具宜居區域，區位優勢絕佳。 （ 2） 本項目是整體項目的一部分，整體 項目體量大，規模全市第一，在本地絕無僅有，總占地 1034 畝，且地處城市最高 尚的居住區域，屬罕見的大型城市運營項目，具有無可比擬的規模優勢。 （ 3） 項目緊鄰城市交通線，周邊交通便利。項目用地東、西干道為城市交通 大動脈，南、北干道為商業主干干道，便捷的交通更有利于吸引本區域及其他區域的消費人流； （ 4） 項目瀕臨汾河外灘和綠化帶，具有得天獨厚的 原生態 自然景觀資源，有利于打造原生態 景觀概 念的高檔居住社區。 （ 5） 項目周邊配套豐富高檔 ，緊鄰五星級酒店、沃爾瑪超市、市政府及政府規劃的重點中小學，各種生活配套設施相對 比較 成熟 。 （ 6） 項目所在地塊拆遷地面積只占本項目整體用地的 10%， 其余 90%用地，土地平整，建設周期短，可迅速回籠資金，獲得收益。 項目劣勢分析 （ 1）德和世紀城 項目 處于一期開發階段，項目的整體 優勢尚未形成； （ 2）項目高端的形象定位及物業價格，有可能使項目的目標受眾人群有所減少。 項目機會分析 （ 1） 項目地處 未來市政府所在地， 是本市的 政治 經濟 文化中心。 （ 2）位于經濟開發區，政府支持 “城中村”項目的運作 。 本 資料來自 （ 3）市民心目中的 大型 高檔居住區 印象吸引。 （ 4） 臨汾 經濟的快速發展及 臨汾 市 城市首位度的提高，對周邊郊縣輻射力的增強，會吸引更多投資經營者前來置業。 （ 5）臨汾目前綜合型、規模化、科學化的居住區的空白，區域業態的不完善及業態的不科學性，亟待我項目差異化的規劃去填補。 項目威 脅分析 （ 1）本 市房地產整體開發的復蘇，給項目開發增加一定壓力。 （ 2）板塊內項目云集， 未來極有可能出現潛在項目 的競爭 。 （ 3） 德和世紀城項目本身多種業態相互影響與制約。 （ 4） 國家對房地產 的 宏觀調控 。 （ 5） 地方政府政策的穩定及連續性。 （ 6） 其他不確定的因素。 總論： 總體看，本項目樓盤綜合質素尚屬中等 偏上， 項目地段好，周邊自然生態環境優越，緊貼母城 ，便利的交通解決了偏于城西的短板， 并且本 區 域 是臨汾市近兩年計劃改造的重點地帶。從遠期來看，是西部的區域中心，未來的政治 經濟 文化中心。 目前本片區與其他片區相 比，有其幾點獨特的優勢，如規模大、環境好、交通便利、有 升值潛力， 是 未來高尚居住區。濱河路以及向陽西路便利的交通給本片區帶來了巨大的發展機會，市政府對經濟開發區新的城市規劃也給片區發展帶來 了極大的機會。 總體來說，隨著市政府的遷移和西進戰略，本地塊前景看好、發展潛力巨大。 本 資料來自 4 項目定位 項目整體定位 項目整體定位 根據上述市場分析及項目分析，對本項目的物業整體定位為 德和世紀濱水自然林社區 —— 著力打造一個高尚的、人文的、生態的、都市的精英社區。 項目物業定位 項目地塊面積 平方米， 建筑面積 171265 平方米，物業形態為高層及 小高 層居住住宅 及商業裙樓 。 建筑風格定位 建筑設計充分發揮了國際主流設計風格 —— 極簡派建筑的形式感，外形整齊劃一，講求通透，強調居住舒適性的特點，合理詮釋極簡建筑功能性、通透性。 超低的建筑密度，為功能型現代社區預留出了充足的發揮空間，噴泉廣場、戶外健身區、林蔭道木廊、兒童娛樂區??共同組成集功能性、互動性、交流性 本 資料來自 一身的