精編物業公司管理規程(80頁)-物業管理(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 班人未到崗，交班人不準下班； c) 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； d) 在倒閘操作和事故處理過程中； e) 若交接班過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。 值班操作要點 值班人應提前 15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。 堅 守崗位，不得串崗。 按有關運行管理標準作業規程對空調設備、電梯設備、供水、供電設備進行巡查、保養、維修。 房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 如遇特殊事件，應按突發事件處理程序進行處理。 值班人員特殊情況需要調班時，必須事前填寫調班表，并經機電維修部主管同意并簽字方可調班。 停送電操作要領 正常情況下的倒閘操作： a) 機電維修部主管提前兩天書面通知運行組停、送電范圍（包括變壓器報停、啟用）； b) 運行組接到通知后，一天內完成以下工作： —— 立即通知供配電專業人員即到現場，根據負 荷分布情況實地考察其可行性； —— 若不可行應立即匯報情況，并說明原因； —— 若可行，則應明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由主管經理審批，同時將停、送電情況書面通知公共事務部。 c) 公共事務部接到通知后，提前一天貼處停電通知以告知住戶； d) 倒閘操作前，運行人員要做好相應地準備工作，電梯降至首層，如有必要可將發電機操作開關置于停機位置； e) 在確定時間，在監護人的監護下，操作人員按操作票進行倒閘操作： —— 停電：先停負荷開關，后停隔離開關； —— 送電：先送隔離開關，后送負荷開關。 f) 倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發電機操作開關置于自動位置； g) 做好各項相關記錄。 房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 緊急狀態下的倒閘操作： a) 發現配電房有冒煙、短路等異常情況或發生火警等重大事故時，運行人員應當立即進行全部或部分負荷停電操作；根據情況立即斷開低壓配電柜上電源開關，或斷開高壓柜高壓開關； b) 停電后立即通知機電維修部主管，主管到現場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方恢復部分或全部供電。對損壞部分應盡快修復，以恢復正常供電； c) 做好各種記錄，重大事故應立即報告管理處經理。 值班房、設備房衛生管理制度 各值班人員負責該班次值班室的衛生清潔工作，并保持值班室衛生。、 各專業值班人員負責各自專業設備房的衛生清潔工作： a) 水電工負責配電房、水泵房衛生清潔工作； b) 空調工負責空調機房衛生清潔工作； c) 電梯工負責電梯房衛生清潔工作。 接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛生清潔工作可要求返工，直至合格。 各專業早班值班人員為該專業設備房安全衛生責任人。 機電維修部主管負責本部衛生清潔工作的日常檢查和督導。 記錄 《值班記錄表》 相關記錄文件 《機電維修部員工績效考評實施標準作業規程》 房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 社區文體活動組織實施標準作業規程 目的 規范社區文體活動組織實施工作，引導社區居民開展健康向上的群體文體活動，加強社區精神文明建設、和睦鄰里關系，增強管理公司與住戶的有效溝通，推動小區的物業管理。 適用范圍 適用于管理公司所屬各管理處開展的文體活動組織實施工作。 職責 公司總經理負責審判社區文體活動計劃和費用預算。 管理處經理負責制定社區文體活動計劃并組 織、監控、實施。 公共事務部主管負責具體實施社區文體活動計劃。 公共事務部文化管理員負責依照本規程具體開展社區文體活動。 程序要點 社區文體活動意向調查 公共事務部管理員應于每年的 6月及 12月分別向住戶做一次文體活動意向調查，并分析、總結調查結果，報公共事務部主管。 文體活動意向調查可采取以下方式進行 a) 電話采訪； b) 投遞文體活動調查； 房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 c) 預約采訪。 文體活動意向調查具體操作應按照《住戶意見征集、評價標準作業 規程》進行。 社區文體活動計劃與實施方案的制定 公共事務主管根據文化管理員所開展的每半年一次的居民活動意向調查結果，結合社區文體活動設施情況，于每年的 6 月 30 日及 12月 30 日前制定出社區文體活動計劃實施方案。 該計劃與實施方案鷲包括以下幾方面： a) 舉辦文體活動目的； b) 開展文體活動的項目與活動方式； c) 需要配置的文體活動設施的裝備、配備情況： d) 開展文體活動所需經費的預算； e) 開展文體活動的組織及實施方案。 以上文體活動計劃與實施方案應報管理處 經理通過審核后匯入管理處半年度、年度工作計劃。報公司總經理審批。 社區文體活動開展與組織要領 公共事務部主管根據審批過的文體活動計劃于每次活動前半個月制定出一個詳細活動組織方案及相關物品采購計劃，呈報管理處經理、公司總經理審批 管理處經理應召集各部門主管討論文體活動組織方案的可行性、獎品設置情況及活動經費的落實情況。 管理處經理還應提前 10天召開有關組織人員的籌備會議，落實文體活動房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 組織的具體事宜，如各類比賽的裁判工作會議、文藝演出活動的主持人會議等。 公共事務部文化管理員應提前一個星期舉辦文體活動以海報形式張貼在社區公告欄、宣傳欄內 ,對于重要文體活動應做到每家每戶均應通知到。 公共事務部主管提前一個星期做好以下準備工作： a) 文體活動場地準備 。 b) 獎品及所需物品準備 。 c) 組織人員分工準備； d) 活動場地的所需設備的準備。 管理處經理于每次活動舉辦前 2－ 3天召集相關組織人員做一次模擬組織安排或相關演練工作，確保文體活動組織工作無漏項。 文體活動舉辦當天管理處人員應全部調整好班次，相關組織人員均 應進入活動場地進行布置及相關工作安排。 在整個文體活動組織與進行過程中，管理處必須親自抓各項工作，確保組織工作質量。 社區文體活動注意事項 舉辦各類文體活動必須選定有經驗、活動能力強的主持人。 社區文體活動舉辦時間一般安排在周六、日或重大節日來臨前兩天。 保安部主管應制定詳細的人流組織與疏散方案，并親臨前現場具體落實。 機電維修部主管應確?；顒訄龅氐脑O施設備良好，并做好應急方案與處理措施。 開展文體活動時應注意防火、防盜、防打 架斗毆或其他治安防范工作。 文體活動結束時間一般在晚上 10： 00 以前停止 ,以不影響小區居民正常房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 休息為原則。 社區內舉辦的文體活動應確保內容健康、積極、合法。有益于住戶身心健康。 社區文體活動總結 公共事務部主管應在每次文體活動結束后及時做好本次文體活動的總結工作，找出存在的缺點與不足之處，并填寫《社區文化活動檢查與處理記錄》及《社會文化活動總結報告》。 以上活動總結報告及相關記錄表格 3 應及時上報管理處經理，作為對公共事務部主管及文化管理員進行績效考評的 依據之一。 公共事務部文化管理員應將每次社區文體活動的相關資料及記錄分類歸檔，由主管審核后在本部門保存 3年。 記錄 《社區文化活動計劃申請表》 《社區文化活動記錄表》 《社區活動檢查與處理記錄表》 《住戶意見征集，評價標準作業規程》 公共場地使用管理規程 制度內容 對大廈公共場地的使用進行規范 房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 適用范圍 適用于轄區內公共場地的使用管理。維護客戶利益，保障公共場地規范、合理使用。其管理范 圍包括： 1. 大廈客戶服務助理負責巡查、糾正公共場地不規范使用現象。 2. 保安員負責對通道、大堂等處不規范使用現象進行巡查、糾正，并及向客戶服務部匯報。 3. 物業管理公司其他人員在發現公共場地不規范使用現象時，均有責任制止或向客戶服務部報告。 管理標準 1. 大廈衛生間、消防通道等設有明顯禁煙標志的地方無吸煙人員 2. 所有公共區域無赤膊等不文明行為 3. 衛生間內無洗頭、洗衣、晾曬衣物等行為 4. 消防器材、公共區域照明燈具等無人為損壞 5. 公共停車場無亂停車現象 6. 公共區域無帶湯、水食物遺灑的污漬、油漬 7. 所有公共區域無亂貼、亂糊、亂畫等現象 8. 無擅自在大堂或樓道內放置帶有宣傳、廣告、流言、傳銷等性質的物品或紙張 9. 無在大廈外立面窗外懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現 工作流程 1. 大廈客戶服務部助理在日常工作時應注意檢查客戶有無私自使用轄區內的公共場地、有無在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現。 房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 2. 在客戶有特殊情況需占用或使用公共場地時，大廈客戶服務部員應請客戶寫出書面申請，在不違反《消防安全管理條例》和大廈的 美觀整齊的前提下根據“有償使用”的原則，對相應公共場地實行統一規劃，有償使用，同時在《公用場地使用登記表》相應欄目中做好記錄。 3. 對違反公共場地使用規定的，損壞公共場地設施、設備者，大廈客戶服務部員工除責令其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復原狀外，還應根據有關規定作出相應處罰。 4. 大廈客戶服務部員工在日常工作中應注意檢查公用場地清潔衛生，對于亂涂、亂畫、亂貼等現象應及時制止并根據有關規定作出處理。 5. 保安員及管理處其他工作人員均有責任對公共場所不規范使用現象進行制止和糾正。 工作表格： 1. 公用場地使用登記表 (QMSPM31801) 2. 公共區域巡視記錄表 (QMSPM31802) 娛樂設施管理方案 1． 0 目的 規范小區娛樂設施管理工作，確保各類文體設施的合理使用與有序房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 管理。 2． 0 適用范圍 適用于翠堤春曉物業管理對各類文體設施的管理工作。 3． 0 職責 管理處經理負責制定文體設施管理制度及管理工作監控。 客服中心主管負責組織實施文體設施的管理工作。 客服中心管理員負責依照本規程進行文體設施的具體管理。 4． 0 程序 要點 小區公共文體設施管理的一般要領 小區公共文體設施一般只為本區內住戶提供服務，不對外開放營業。 小區文體設施一般只收設施維護費，目的是為住戶提供服務，不以營業為目的。 住戶使用文體設施時，一般憑會員證入場活動。 社區內文體設施一般包括：健身房、兒童活動中心、乒乓球室、桌球室、棋牌活動室、閱覽室、宣傳欄等項目。 健身房管理 開場前的準備工作（開放時間周一至周五 16:0021:00。周末09:0021:00） : a) 客服中心事務管理員應于開場前 10分鐘到崗，不得無故延誤 ； b) 清潔健身房衛生，特別做好休息椅的清潔，檢查設施完好情況； c) 打開健身房門迎接住戶入場。 房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 健身房入場一般程序： a) 健身房入場消費對小區業主采用會員制形式，對非業主采用購票入場形式； b) 小區內業主應于每年 12 月 31 日前到客服中心憑業主證辦理會員證，會員證辦理程序參照客服中心相關作業規程； c) 業主進入健身房消費時： —— 首先向事務管理員出示會員證； —— 事務管理員核對會員證與使用人本人是否相符，如有疑問應驗明其他證件直到無疑問； —— 填寫《文體活動消費登記表》請業主在相應欄目內簽名確 認； —— 請業主進入健身房進行消費活動； —— 活動結束后，事務管理員請業主在《文體活動消費登記表》相應欄目內簽名確認。 d) 非業主進入健身房消費時： —— 到管理處收銀處購買入場活動購買門票； —— 入場前向事務管理員出示門票； —— 事務管理員將門票副券小心撕下妥善保管，正券交消費者本人保管。 —— 持票人進入場內消費。 e) 小區業主進入健身房消費可采用電話預約或親自填寫《健身房訂場登記表》預約活動時間，事務管理員憑訂場先后順序準予業主使用健身房，在不影響業主活動的前提下方可讓非業主進場活動。 房地產 E 網 房地產與物業管理實用資料庫 健身 房公眾管理規定： a) 所有人員進場時必須穿運動鞋，嚴禁穿皮鞋進場； b) 愛護健身房內的公共設施，因使用不當而損壞的設施應照價賠償； c) 講究場地衛生，不得亂丟、亂吐、亂涂，違者除負責清理恢復原狀外，處以一定罰款； d) 健身房內只能進行健康的娛樂活動，不準進行賭博等違法活動； e) 參加活動者必須服從事務管理員管理，不強行延長活動時間。 每日活動結束后，事務管理員應收拾好各類設施、整理該日內入場活動記錄及相關票據副聯，無誤后方可鎖門下班。 兒童活動中心管理 兒童游樂場專供兒童使用，謝