江蘇常州某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %。 居住狀況 近年來，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展， **市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大 為改善。居民人均居住面積從 2020年的 2020年末的 。 2020年 **市統(tǒng)計(jì)局對(duì)市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示： 截止 2020 年 5 月， **市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為 平方米，人均建筑面積為 平方米，與 2020 年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了 6 平方米，人均建筑面積增加了 平方米。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間， %的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。一部分經(jīng)濟(jì)條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有 %的城鎮(zhèn)居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子，這一比例比 2020 年調(diào)查結(jié)果上升 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 2 . 7 常州市城鎮(zhèn)居民居住狀況分布圖3 0 6 0 平方米31%9 0 1 2 0 平方米12%1 2 0 平方米以上9%6 0 9 0 平方米46%3 0 平方米以下2% 圖 2 . 8 近年來常州市城鎮(zhèn)居民住宅面積增長(zhǎng)情況 (m2)1 0 . 8121 7 . 32 7 . 1 2 7 . 60510152025302020 2020 2020 2020 2020 未來走勢(shì) 2020 年，是 **實(shí)現(xiàn) “十五 ”計(jì)劃目標(biāo)，銜接 “十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是 **市力 爭(zhēng) “兩個(gè)率先 ”、實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的關(guān)鍵之年。經(jīng)濟(jì)總量躍上 “千億級(jí) ”平臺(tái)， **站在了一個(gè)更新的發(fā)展起點(diǎn)。 在市委九屆十二次全會(huì)上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，統(tǒng)籌安排，明確提出， 2020 年要把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益上來，全力推進(jìn) “兩個(gè)率先 ”和富民強(qiáng)市；全力推進(jìn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進(jìn)外資民資新一輪突破；全力推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進(jìn)生態(tài) **建設(shè)；全力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。 預(yù)計(jì) **市明年國民 生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 13%；地方一 般預(yù)算收入增長(zhǎng) 15%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 25%；協(xié)議注冊(cè)外資和實(shí)際到賬外資均增長(zhǎng) 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在 1‰ 以內(nèi)。 從以上 **市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出，明年 **市經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對(duì)于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年，雖然國家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長(zhǎng)、加息等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但 **市房地產(chǎn) 開發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同比增長(zhǎng) %；在建商品房屋施工面積達(dá) 991 萬㎡，增長(zhǎng) %，其中新開工面積 萬㎡，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬㎡，比上年增長(zhǎng) %， 90%以上竣工房屋順利實(shí)現(xiàn)銷售。 **房地產(chǎn)綜述 自 1998 年以來， **市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)。盡管 2020 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會(huì)固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達(dá) %,達(dá) 到 億元。 圖 2 . 9 常州市房地產(chǎn)投資情況0204060801002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資( 億元) 增長(zhǎng)率 在房地產(chǎn)供應(yīng)方面， 2020 年， **市商品房施工面積達(dá)到 991 萬平方米，同比增長(zhǎng)達(dá) %，商品房竣工面積為 萬平方米，基本與 2020 年持平。 圖 2 . 1 0 常州市商品房施工情況0200400600800100012002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商品房施工面積( 萬m 2 ) 增長(zhǎng)率圖 2 . 1 1 常州市商品房竣工情況0501001502002503002020 2020 2020 2020 20201 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %竣工面積( 萬m 2 ) 增長(zhǎng)率 在銷售方面，自 1998 年起， **市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長(zhǎng)。 2020年商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，住宅銷售面積達(dá)到 萬平方米 ，同比增長(zhǎng) %。 2020 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬平方米 ,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。 2020 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但 **市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)，達(dá)到 萬平方米，增幅 %。 圖 2 . 1 2 常州市商品房銷售情況0501001502002503002020 2020 2020 2020 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %銷售面積( 萬m 2 ) 增長(zhǎng)率 寫字樓市場(chǎng) **市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對(duì)分布區(qū)域較為集中。 表 **市寫字樓分布情況 分布區(qū)域 寫 字樓數(shù)量 平均售價(jià) 平均租金 城北區(qū) 8 3500 元 /㎡ 400～ 500 元 /㎡ /年 市中心 19 5000 元 /㎡ 700～ 900 元 /㎡ /年 根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場(chǎng)狀況，可以將 **市寫字樓市場(chǎng)分為三類 —— 中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價(jià)格及其市場(chǎng)份額見下表： 表 **市寫字樓分類 分類 租金 售價(jià) 代表樓盤 市場(chǎng)情況 發(fā)展前景 C 類：中低檔 元 /㎡ /天以下 4000 元 /㎡以下 多寶、金橋大廈 市場(chǎng)主流 將逐漸減少 B 類：中高檔 1～ 元 /㎡ /天 4000～ 5500 元 /㎡ 泰富、 常信 份額較少 未來主流 A 類：高檔 元 /㎡ /天 7500 元 /㎡左右 嘉業(yè)國貿(mào) 僅此一家 市場(chǎng)有待培育 從上表可以看出， **市目前的市場(chǎng)發(fā)展正從 C 類物業(yè) —— 普通中低檔寫字樓向 B 類 —— 中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B 類物業(yè)。 **新推出寫字樓個(gè)案主力價(jià)格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市場(chǎng)其價(jià)格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。 商業(yè)用房市場(chǎng) **市目前比較成熟的主要有延陵西 路商圈、南大街商圈和文化宮廣場(chǎng)商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。 表 **市各商圈商鋪?zhàn)饨? 商圈 營業(yè)面積 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機(jī)通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場(chǎng)商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是， **市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對(duì)較少，主要集中在延陵西 路和南大街兩個(gè)地段，市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 41％的消費(fèi)者逛街首選延陵西路，而更有高達(dá) 50％的消費(fèi)者逛街首選南大街。相比較而言，對(duì)于其他幾個(gè)商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過 5%。 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 從 2020 年 **市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1,供略大于求。 2020 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1。說明 **市房地產(chǎn)市場(chǎng)從前幾年的供不應(yīng)求，經(jīng)過近幾年 的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供求相對(duì)均衡的時(shí)期。 圖 2 . 1 3 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52020 2020 2020 2020 令人樂觀的是， **作為長(zhǎng)三角一個(gè)崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： ? 隨著 **市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入 **，外來人口的增加勢(shì)必產(chǎn)生新的住房需求； ? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動(dòng)遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的重要組成部分； ? **市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強(qiáng)烈。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用。 2020 年 ****一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達(dá) 45 萬平方米的低