房地產(chǎn)項目建議書(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關部門協(xié)調(diào)后確定。 五、 環(huán)境保護 由于該項目建設內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設施，對環(huán)境的污染 較小，環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項目建設是比較合適的，項目建設過程中和建成后的使用中將采取嚴格的環(huán)境保護措施。具體環(huán)境保護措施如下： 雨、污水 項目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項目排入城市下水道的水中污染物達到 《 北京市水污染物排放標準 》， 項目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。 生活垃圾 項目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分 類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。 噪聲 17 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設備。 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設計時將注意保證車庫有一定的容積，進出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風手段，車庫排風口設置在空氣流通的地點。 只要在全面設計時注意環(huán)境保護的各個環(huán)節(jié)，如通風方式、 通風量、通風口的設計以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達到國家規(guī)定的廢氣排放標準。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。 六、 綠化、消防和人防 綠化 項目建設將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。 消防 項目整體建筑消防設計及放火分區(qū)按國家建筑設計防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設置警報自動噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安 裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設施。地下停車場按“汽車車庫設計防火規(guī)范”考慮消防設施，建筑物在不同方向設置疏散出口和緊急通道。 18 人防 按照國家人防設計要求，項目主體建筑將設置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設計要求，結合平時的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結合”的方針進行設計建設。 19 第六章 市場分析 本項目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展狀況和本項目建設優(yōu)勢及市場前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析 北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去 近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)模或是水平上都邁上了一個新臺階。 1999 年 1 月至９月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 億元，增長 ％，較上月 ％的增長率提高 個百分點，連續(xù)三個月呈增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為 ％，較上年同期提高了 個百分點，對全市投資的拉動作用進一步加強。今年 1— 5 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計完成投資 億元，增長%，其中 5 月完成 億元；商品房開復工面積 萬平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房 萬平方米，其中住宅 萬平方米，比上年同期分別增長 %和 % 進入 90 年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項政策相繼實施并取得了顯著成效。今年隨著實物分房停止期限的臨近，全市住宅建設主體由單位自建逐步轉向以開發(fā)商建設為主，促進了住宅建設的發(fā)展。在商品住宅投資方面， 1999 年前三個季度，北京市商品住宅累計完成投資 億元，同比增長 ％，占全市住宅投資比重為 ％，提高了 個百分點 ；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資比重為 ％，提高了 個百分點。其中前８個月累計完成商品住宅投資 億元，同比增長率長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 ％，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達 ％。進入 2021 年，商品住宅投資進一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。 20 截止到 2021 年 5 月底， 本市今年住宅建設完成投資 億元，開復工 萬平方米，其中單位自建完成投資 億元，開復工 萬平方米 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 億元 ,開復工 萬 平方米 ,比上年同期增長%和 %,占全市住宅建設的比重分別為 %和 %,比上年末提高了 個百分點和 個百分點。隨著福利分房的停止，商品住宅建設將在住宅建設中占主導地位。 在房地產(chǎn)銷售方面， 1999 年１至 3 季度，全市累計銷售商品房屋 萬平米，同比下降 ％，其中住宅 131 萬平方米，同比下降 ％；辦公樓 萬平方米，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 倍；其他用房 萬平方米，增長 倍。前８個月全市累計商品房銷售面積 萬平方米，為上年同期的 ％，其中商品住宅銷售面積 萬平方米，為上年同期的％。８月份月銷售商品房較上年同月下降 萬平方米，共銷售各類商品房 萬平方米，其中商品住宅 萬平方米，分別為上年同月的 92％和 ％。商品房銷售下降與建設投資增長的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強的買方市場，主動權在消費者手中。而大部分有購房意愿的消費者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費者持幣觀望以待我市購房補貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。今年以來，全市商品房銷 售旺勢不減。由于經(jīng)濟適用房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實物補償改為貨幣補償，我市商品房銷售市場從 1999 年 4 季度開始逐漸升溫。 1999 年全年銷售 萬平方米 ,比 1998 年增長 %,凈增 萬平方米。進入 2021 年，城近郊基礎設施建設項目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進行，商品房銷售有增無減。前 5 個月，全市累計銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當于上年前 10 個月的銷售量。在銷售的全部商品房中，住宅面積達 萬平方米，其中當月 實現(xiàn)銷售 萬平方米，分別比上年同期增長 倍和 倍。從總體上看，我市銷售面積遠大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售 21 給個人 萬平方米，增長 ％，占全市銷售面積的比重為 ％，同比提高 個百分點。其中住宅 萬平方米，增長 ％，占全市住宅銷售比重為 ％，同比提高 個百分點。今年北京個人購買商品住宅激增 ,比重高達 %。個人購房能否及時 啟動，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。在今年前 5 個月銷售的 萬平方米商品住宅中個人購買 萬平方米，比上年同期增長 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個百分點。其中，當月實現(xiàn)銷售 萬平方米，較上年同月增長 5 倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴建、中關村地區(qū)道路改造、德外大街改擴建、西外大街改造等，這些項目的啟動勢必拉動我市個人購房的進一步上升。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設將進一步發(fā)展。首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結余的資金 億元，累計到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。今年上半年，全市銷售商品房 萬平方米，同比增長 倍；實現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。其中，銷售住宅 萬平方米，增長 倍；實現(xiàn)的銷售額 億元，增長 倍。銷售給個人的住宅實現(xiàn)銷售額 億元，增長 倍，占商品住宅銷售額的比重達到 %，比去年同期提高 個百分點，相當于消費品零售額的 1/10。表明我市住房消費和投資全面啟動的時期已經(jīng)到來，對加快消費結構由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。 二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止 1999 年底，全市共有 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個，年末從業(yè)人員達３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 1999 22 年以來受房改政策及國家為促進二級市場發(fā)展準許已購公房和經(jīng)濟適用房上市辦法的出臺，經(jīng)濟適用房的大規(guī)模建設、廣大大市民迫切要求改善住房條