新安市某花園開發項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 90 ④ G 3 室 1 廳 1 衛 1 廚 1 陽臺 264 H 2 室 1 廳 1 衛 1 廚 1 陽臺 264 2. 技術設備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：現澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內： ：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 ：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 ：公衛：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 3) 配套設備： ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 、電話、電訊系統：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。 ：開關、照明、插座、電表各一個。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：變頻式供水系統，每戶獨立水表。 ：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統： ：家庭緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統、車庫管理系統等。 2.“一卡通” 智能系統： IC 卡門禁、小區內停車、消費“一卡通”。 ：小區局域網（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點播等。 3. 道路系統 道路為小區主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。 4. 小區建筑小品 入口：區內設保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環境。 座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區地形又高低變化時，可設臺階和擋 土墻，方便排水。 宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區域等人流較多的地方、居住樓旁設置。 廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。 附表 ： 技 術 經 濟 指 標 項 目 單 位 數 量 居住戶數 戶 996 居住人數 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 住宅平均層數 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數 量 小區規劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區的環境、園林設計、信息網絡等是否到位。本著節約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區合理布置和安全運行幾有利于保護環境和生態，有利于保護風景區和文物古跡的原則，依據 造就 新安 市 建設規劃的要求。 適應小區投資項目的要求。 適應小區房屋用途的要求。 擁有便利的交通條件。 滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。小區北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經濟管理大學，南至南湖。 選址位置二： 擬建于關東科技工業園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連 新安 鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原 新安 城建學院、馬鞍山森林公園。 選址位置三： 擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路 ，南靠華中科技大學紫菘公寓。 三個方案各有 千秋，但經過比選優化，最終選擇“選址位置二”。 其理由： 通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。 一．項目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發現該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造 10 萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎 施工及地下工程排水。 2. 城市的基礎設施條件 政府部門通過開發項目征收環境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統。同時經該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學校、醫院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區一塊黃金地段開發熱土。該街區各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、 銀行、??隨著大量居民入住和光谷的利用開發，該街區的發展前景將一片樂觀。 3. 周邊環境條件 小區擬建于關東科技工業園內，北靠武黃路，路對面是原 新安 城建學院。由原城建學院向北為 新安 自然風景區， 新安 是全國最大的市內湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是 新安 市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環境保護區 —— 馬鞍山森林公園，步行 5 分鐘就可到達。整個小區有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環境幽雅。 湛藍的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了 小區 更深刻的內涵。 小區地處光谷，且處在 新安 重點教育基地位置，周圍有上 10 所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。 項目選址區域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。 此地浸染著聞名全國的 新安 高校風景區的書香墨秀。山水環抱，人杰地靈。云 集的高校帶來濟濟人才。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環境。 二．開發地址的獲取與開發 1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發實行“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針。該項目建設用地按如下程序進行： (1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。 (2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。 (3)申請批準。向 新安 市 人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規劃部門核定“紅線圖”，發出規劃許可用地通知。 (4)發布用地通告：由城市土地管理部門發出具有法律效力的用地通告。 (5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協商一致的原則簽定合同或協議，并經土地管理機關簽證。 (6)發證：由土地管理部門簽發準許使用土地的證明。 2. 對該地塊開發成本主要包括拆遷安置費和土地批租費 (詳見投資開發方案中的項目的總投資估算表 )。 三．建設條件 1. 供水 在鼓風小 區東側有現狀 DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現有現狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區內送氣。本項目住宅區前后的道路、綠化以 及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由 新安 宏達房地產開發公司統一開發，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 6. 電信 本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區電話局從 831開設下屬分局解決。 四．建設規模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數 996 戶，地下停車場 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。小區內部規劃“一 中心四組團”，中心區天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區內有托兒所、小商場、銀行???? 五．環境保護 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。 2. 污水處理 本項目產生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。 五、節能節水措施 一．節能措施 現代花園小區建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》。保證舒適，健康的室內熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續發展的目標。 建筑節能技術 該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/傳熱系數 =() 外墻：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準 GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標準 GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數為 k=() 樓梯間：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數為 k=() 采暖系統的保溫節能措施 小區供熱采用高熱效率的 29MW的熱水鍋爐 (熱效率為 80%)、 APV湍流技術高換熱系數的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達 90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統部分節能的要求。小區內熱交換站采用變頻循環泵和流量自動調節系統，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節流量。小區內管網敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發泡劑，有效避免了在管網傳送中的熱量損失。 供暖系統采用上供下回雙管式。系統布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優點是可以實現各組散熱器 的單獨調節而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節室內溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統垂直失調的弊病。采暖系統按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調節的困難，并為外網自動調節創造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 建筑節能技術、材料、工藝的應用 除了在保溫節能做法及措施中介紹的新技術外，在現代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業化及帶動其他產業的發展起到一定的作用。 地基處理采用 CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統；燃氣采用 ；電表為 DDY17磁卡電表；水表采用 ZS2遠程控制裝置； GRC隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。 二．節水措施 小區水環境 合理規劃和建設小區水環境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統，節約用水。實現水資源的可持續發展和利用，改善小區生態環境。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛生要求，水量穩定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。 對小區用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區污水的排放量，實現小區用水的良性循環。 以足夠的水 量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區內的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內補充小區用水，完善小區屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區雜用水。 綠化景觀用水節水 保障小區綠化、景觀用水，改善小區用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環系統，并應結合中水系統進行優化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤 其是冷地型草坪面積。 綠化用水應 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。 節水器具應用 大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 (2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調節器 )；電磁式淋浴節水裝置；節水噴頭等。 節水型用水家用電器：采用高效節水洗衣機，洗碗機等節水型家電。 六、環境影響評價 一．環境條件調查 現代花園提出 “ 綠色生態社區 ” 的概念。在當前的房地產開發過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等 “ 硬質景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質景觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。 45%的綠化率保證了周圍良好的環境，建成后注重人文環境和只人化 控制，污染較少。自然景觀優越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業區，工業污染小。 二．施