張家界國際大酒店可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 18 25 10 7 中國 12600 7 7 8 奧地利 1560 9 12 9 加拿大 9133 21 21 10 土耳其 8300 8 9 11 瑞士 8208 65 15 12 波蘭 8000 10 17 13 墨西哥 7897 11 8 14 中國香港特 別行政區(qū) 7109 23 23 15 俄聯(lián)邦 7107 14 16 16 荷蘭 6806 13 14 17 泰國 6392 18 19 18 韓國 5807 15 13 19 澳大利亞 5694 16 18 20 比利時 5375 全球總量 439393 表 3 世界 20 大旅游花費國家和地區(qū)的國際旅游花費 (單位 :百萬美元 ) 排 名 國家與 地區(qū) 旅游外匯 收入 1998/1997 年增長率 (%) 1998 年占總量份額 1990年 1995 年 1998 年 1 2 1 美國 51220 2 1 2 德國 46200 3 3 3 日本 33041 19 4 4 4 英國 27710 5 6 5 意大利 16631 6 5 6 法國 16576 7 10 7 加拿大 11268 9 7 8 荷蘭 10232 40 22 9 中國 10166 8 9 10 奧地利 10124 8 11 俄聯(lián)邦 10113 13 11 12 比利時 8275 11 12 13 瑞士 6904 46 15 14 波蘭 6900 10 16 15 瑞典 6746 14 13 16 中國臺灣省 6500 19 14 17 韓國 6262 15 17 18 澳大利亞 6129 23 23 19 巴西 5446 17 20 20 挪威 4496 全球總量 379757 產(chǎn)權(quán)式酒店的研究： 目前，國外推行的產(chǎn)權(quán)式酒店大多分布在風(fēng)景秀麗的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費行為相融的方式。私人投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店后，通常每年在度假期間使用，其他時間則將房間交由酒店管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營。私人投資者一般每年入住時間在兩周左右，其余時間出租所獲得的租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費用，從長期來看是風(fēng)險小收益大的投資項目。此外，企業(yè) 和機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店，一方面可作為投資，另一方面可用于員工休假、公司年會和接待賓客。 異地置業(yè)是產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的一大特征。早在 90 年代初，飽受高房價之苦的香港人紛紛到地價只有香港 1/4 的深圳投資置業(yè)，從而開創(chuàng)了國內(nèi)異地置業(yè)的先河。近兩年來，隨著旅游經(jīng)濟的興起，城市居民的腳步在假日里越走越遠(yuǎn)， 20 于是，異地置業(yè)特別是購買產(chǎn)權(quán)式酒店這種新興的投資物業(yè)有逐步趨熱。 產(chǎn)權(quán)式酒店的坐落位置集中在風(fēng)景秀麗的度假區(qū)和大城市附近（常張高速公路開通以后，張家界到湖南省省會城市長沙只需要 3 小時左右車程）。 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費集 中在城市的高收入階層。大批有“閑錢”的高收入階層是產(chǎn)權(quán)式酒店的目標(biāo)客戶。在全民收入不斷增加的同時，中國逐步形成了一個具有一定規(guī)模的高收入階層。 2021 年 7 月，國家統(tǒng)計局經(jīng)濟調(diào)查總隊在北京、上海、天津、重慶、浙江、廣東、云南、陜西、湖北、遼寧等 10 個省區(qū)對近 1 萬戶高收入家庭進行了問卷調(diào)查。在這些家庭當(dāng)中，教育程度在碩士以上的， 2021 年上半年平均月收入已經(jīng)達到 萬元，這 1 萬戶高收入家庭平均收入也有5000 元以上。這個群體完全具備購買產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)濟實力。這批高收入家庭平均每戶住房面積已經(jīng)達到 113 平方米，但在 2021 年新增投資意想中，投資房地產(chǎn)業(yè)（特別是投資型物業(yè)）的家庭仍占有較高比例，并且實際戶投資額高達 元，在所有投資項目中位居榜首。 產(chǎn)權(quán)式酒店所吸引的人群大致可分為四種： 二次置業(yè)的投資者。購買“雅蘭酒店”的國內(nèi)人 21 士大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞摹案辉＜彝ァ保麄冑I房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。 相當(dāng)一部分年輕客戶是為父母買房。有不少老人對于喧囂的大都市不是很習(xí)慣，因此，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的客戶將產(chǎn)權(quán)式酒店定做老人的養(yǎng)老之地。 集團購房。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)常出現(xiàn)整層被一家公司買斷的情況。這些公司出于會議、職工度假考慮，投資買房，一勞永逸，避免每年支付一大筆住宿費用。還有一些旅行社購買產(chǎn)權(quán)式酒店，安排自己的團隊入住，一方面可以減低成本，另一方面可以從酒店經(jīng)營中獲得投資收益。 還有相當(dāng)部分是“沖動型”的買家。這部分買家主要是看中產(chǎn)權(quán)式酒店所處的地理位置和經(jīng)過銷售的包裝和引導(dǎo)購買的。 本項目的客群分析： 湖南省為一內(nèi)陸省，經(jīng)濟發(fā)展水平在全國來說一直處于中游水平且省內(nèi)各地的發(fā)展又不平衡，故在很大的程度上妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。張家界為湖南省的一個縣級市，其 22 行政的規(guī)模、所轄的地域，經(jīng)濟水平 等都相對其它地區(qū)而言，是較之為落后的，同時在張家界它沒有工業(yè)、農(nóng)業(yè)或或其它產(chǎn)業(yè)分布，唯一的就是地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)，就整個張家界來講，旅游業(yè)是他們的經(jīng)濟命脈，但是有一點我們不能忽視的是，張家界本身的旅游資源開發(fā)的時間較短且前期的投入又不是很大，再加上本地區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱和人們的素質(zhì)有待提高，雖然近年來通過政府及當(dāng)?shù)馗鞑块T的不斷努力取得了較為突出的成績，并使得本地區(qū)的部分人在個人素質(zhì)上和經(jīng)濟力量上發(fā)生了顯著的變化，但就整體而言，這仍是不夠的，故在此條件下，如果發(fā)展地產(chǎn)項目的話，首要的一條是要與本地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文 化水平相結(jié)合，特別是一個重要的、投資較大的且檔次較高的的項目，它對于由項目所生成的客戶群是要求十分嚴(yán)格的。本項目為一個集旅游、渡假、投資為一體的五星級產(chǎn)權(quán)酒店，無論從項目之定位、價格、檔次上都不是一般人所能望其項背的。我們在了解項目的情況下再結(jié)合項目當(dāng)?shù)刂厍椋瑢椖康目蛻糇饕韵職w類： 1， 深圳展銷會： 20% 2， 上海展銷會： 20% 3， 廣州展銷會： 20% 23 4， 香港展銷會； 20% 5， 國外展銷會： 20% 客戶群：； a， 政府的一些高級公務(wù)員： 5%； b， 公司的老板； 20%； c， 專從事房地產(chǎn)的一些炒家及投資者： 30%； d， 公司的中高層的管理 人員： 25%； e， 經(jīng)常往來國內(nèi)各地的國外人土； 15%； f， 其它： 5% 目前國內(nèi)外市場中的產(chǎn)權(quán)式酒店市場銷售狀況： 無論國內(nèi)國外，投資房地產(chǎn)業(yè)一直都是熱門話題。人們之所以熱衷投資房地產(chǎn)，是因為它的利潤回報高，可持續(xù)性長久。但是，也是因為房地產(chǎn)業(yè)有上述諸多好處，誘惑得很多人非理性地擠進這個行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤越來越狹窄。作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商，為確保可獲得可靠豐富的利潤回報，也竭盡全力打造全新的、最受投資者歡迎的投資物業(yè)，因此，一種新的物業(yè)概念 —— 產(chǎn)權(quán)式酒店悄然崛起。 所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是指這種酒店都有 獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以象購買住宅一樣投資置業(yè)，成為酒店的小業(yè)主，然后將物業(yè)交由酒店管理公司經(jīng)營，獲取一定的投資回報。這 24 種酒店國外于 20 世紀(jì) 70 年代興起，由于其投資成本和風(fēng)險都非常低，回報高且快，因而得到快速推廣，現(xiàn)已風(fēng)靡世界，至今全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額已近 70 億美元。國內(nèi)由 2021年起，亦在多個大城市形成熱潮。在國內(nèi)市場上，上海的海南皇冠假日酒店，一周內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房 60 套；浙江臨安錢王大酒店 94 間產(chǎn)權(quán)酒店推出即被搶購一空；廣州遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈首批 38 套在兩周內(nèi)認(rèn)購一空、另外在香港三天展銷會成功銷售額達 4000 萬元港幣；深圳大梅沙雅蘭酒店在港澳、新加坡、美國、新西蘭等地同時發(fā)售取得相當(dāng)好的成績；其他還有北京延慶假日產(chǎn)權(quán)酒店、上海、海南三亞溫泉大酒店和海航酒店、河北秦皇島維多利亞灣大酒店、遼寧大連、等地都有這種情況，產(chǎn)權(quán)式酒店商機巨大，已被各地有時之士的慧眼識機。這種產(chǎn)權(quán)式酒店之所以能在短短的一段時間內(nèi)風(fēng)行世界投資領(lǐng)域，國內(nèi)外的共同經(jīng)驗是：低投資、低風(fēng)險、高回報。 張家界市酒店的市場研究： 張家界市在酒店建設(shè)方面還屬于比較落后。大部分酒店是沒有經(jīng)過星級評定的。在經(jīng)過星級評定的幾家酒店當(dāng)中最好的是“祥龍國 際酒店”和“國際酒店”評有四星級酒店，另 25 外三星級酒店五家。按照嚴(yán)格的評定規(guī)定，這兩家四星級酒店也不能完全符合標(biāo)準(zhǔn)。其他的酒店都是按三星級酒店配置或者是對外稱相當(dāng)三星級的酒店。按照四星級標(biāo)準(zhǔn)興建的酒店在張家界地區(qū)可以說是還沒有，所以對居住條件要求比較高的客人只能在這些酒店當(dāng)中選擇。因此外國游客、港澳臺游客和一大部分國內(nèi)經(jīng)濟比較好地區(qū)的游客入住都基本上選擇這些有星級評定或者在居住方面具備星級酒店條件的酒店。在政府加大對張家界旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)和建設(shè)的環(huán)境下，可以預(yù)見，張家界的游客將不斷增加，游客對居住條件的要求將不斷 提高，因此在張家界地區(qū)興建有規(guī)模和上檔次的酒店是相當(dāng)有必要的。以下是對張家界地區(qū)較好的一部分酒店的統(tǒng)計： 酒店名稱 酒店配套 星級 房間數(shù)量 價格 每天 祥 龍國 際酒店 四星 （美元） 總統(tǒng)套房 $480 豪華套房 $240 套房 $180 豪華房 $100 標(biāo)準(zhǔn)房 $80 26 普通房 $50 國際酒店 高爾夫練習(xí)場；健身中心；游泳池；桌球場；棋藝中心；桑拿；網(wǎng)球場；會議中心；商務(wù)中心；中、西餐廳；大堂吧；美容美發(fā)中心等 四星 227 （美元） 總統(tǒng)套房 $880 豪華套房 $258 豪華客房 $108 商務(wù)客房 $88 萬 泰國 際酒店 會議室；中、西餐廳；商場；夜總會；游泳池；桑拿；健身中心；美容美發(fā)中心；商務(wù)中心 準(zhǔn)四星 80 總統(tǒng)套房 ￥ 2680 豪華套房￥ 1680 豪華雙人房￥ 580 標(biāo)準(zhǔn)雙人房￥ 480 金 都大 酒店 咖啡廳；酒吧；歌舞廳；會議廳；美容美發(fā)中心；保健按摩廳；中、三星 62 豪華套房￥ 3800 標(biāo)準(zhǔn)套房￥ 800 標(biāo)準(zhǔn)雙人房￥ 480 27 西餐廳；商務(wù)中心 陽光酒店 中西餐廳；商務(wù)中心；會議室；咖啡廳；保健按摩廳；卡拉 OK套房