江南世家三期房地產開發項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 宅。 缺房戶對城市住宅的需求預測 雖然近幾年來株洲市的城市缺房戶在逐年減少，但 2021 年底，仍然有缺房戶 萬戶， 按每戶人品 3 人計算，缺房人品達到 萬人，按 2021年人平建筑面積 26 平方米計算，為解決城市缺房戶住宅問題，需建住宅117 萬平方米。 綜合以上分析，隨著株洲市城市化進程的加快，株洲市城市居民存在巨大的住宅消費需求。按以上五項需求預測， 2021 年到 2021 年株洲市城市化進程加快對住宅需求總量達 1047 萬，年均達 175 萬平方米。若按每平方米估算投資 1000 元計算，建設這些住宅需投資 104 億元，平均每年對住宅的投資需求達 億元。 若按近五年來株洲市房地產開發中住宅建設投資比重占 65%左右的平均水平計算 ，至 2021 年株洲市投資開發（包括住宅、寫字樓、商業用房等）建筑面積將達到 1600 萬平方米。若按每平方米估算投資 1000 元計算，到 2021 年房地產開發投資累計將達到 160 億元，年均房地產開發投資將達到 26 億元。這為株洲市房地產業的發展提供了巨大的市場，也為株洲市的房地產企業提供了較長時間的發展空間。 價格預測 驗對樓盤的價格預測可采取市場比較法，選擇鄰近地區的樓盤或者是處于同一共需圈的樓盤作為比較對象。下表分別選擇蘆淞區具有普通多層住宅、多層住宅、別墅、公寓功能的樓盤進行比較，見下表。 樓盤比較表 樓盤名稱 商品住宅 商業門面 備注 楓溪苑 1600 4000 多層 裕景龍苑 2500 5000 高層 經世 .皇城 3400 8000 高層 惠天然 .山水國際 3800 600010000 高層 錦繡江山 3500 600010000 高層 江南世家三期 3000 8000 高層 從比較可以看出，在蘆淞區高層住宅均價在 3400 元 /平方米左右，首層商鋪在 8000 元 /平方米左右。 歷史上，蘆淞區是株洲市商業中心，其市場開發優于石峰區、天元區、荷塘區，基本上集中了株洲市大規模樓盤和大規模的商 業，商業物流、資金流、信息流、人流密集，素有“黃金區”之稱。通過這幾年的市政建設，市政情況大為改進，跨越湘江的蘆淞大橋將蘆淞區與天元區連通，高新技術開發區及湘江兩岸經濟風光的建設，使蘆淞區潛力進一步發揮，一些有實力的開發商紛紛進入。 就蘆淞區來說，大體分為四個板塊：白石港板塊基本成為市區一級商業建材中心，商業開發潛力較大。中心廣場板塊基礎配套完備，適宜商住，市區一級經濟、文化中心。蘆淞板塊曾為中國十大服裝市場之一。高家坳板塊因商業（摩托及配件）概念提出而引人注目，商業流擬從白石港載流，抓穩北向客流， 吸引南向人流，輻射到河西。建設路的拓寬、亮化、蘆淞大橋建設拉近了與未來客戶心理距離，升值期望較高。 從上表可看出，類似地段多開發為高品位商品住宅，價格一般在 3400元 /平方米左右，商鋪約在 8000 元 /平方米之間。本項目基本定位在普通商品住宅范圍內，檔次略往上靠；其次，市房地產價格指數自 2021 年見底后以年增長 5%的速度上升，未來 35 年仍將保持這一趨勢。 綜上所述，保守推測項目銷售價格如下： 住宅均價： 3100 元 /㎡ 商業門面： 8000 元 /㎡ 營銷策略 整體形象 江南世家整體形象應圍繞“ 山水動感人家”的主題，重視各群體對山體的追求，強調綜合環境和居住方式協調，購物環境與休閑為一體的宗旨，充分體現業主對山感的內在訴求，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出主休形象。 1） 規劃按“園林式”概念設計，突出自然環境的優越性； 2） 配套設施宜完善，滿足入園業主多方面的需求； 3） 物業管理周到，體現人性化服務 ； 4） 引入智能化，提高標準檔次。 營銷推廣 ①廣告宣傳 針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統地對德政 .江南世家的形象和“賣 點”集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視、新聞發布會、戶外及路牌廣告等。 ②促銷 本項目主要針對周邊多層次消費者，促銷手段以有針對性的舉辦展銷會為主，其余方式包括：內部認購、現場樣板房促銷、廣告宣傳、靈活多樣的付款方式、工程質量和進度的承諾等。 ③價格優惠策略：付款方式優惠；集團購買優惠；選擇購買優惠；特殊對象優惠；其他優惠。 價格浮動策略：展銷會期間優惠；限期優惠；正常銷售期段浮動價；其他措施。 定價方式：期房價、現房價、綜合價、集團價、并考慮樓層、朝向、位置差別。 第三章 項目選址及建設條件 地理位置 項目場址位于蘆淞區荷葉路旁 ,向北均可進入長沙、湘潭，向南則可進入衡東，向東可入江西。場址距株洲市中心廣場約 公里，距城市快速環線約 公里，距湘江一橋 2 公里，到蘆淞區區政府新址約 3 公里。通過湘江四橋到天元區不到 公里。 3． 2 建設條件 3． 2． 1 交通 項目位于蘆淞區荷葉路旁，經湘江大橋可與京珠高速公路和長潭高速貫通，通過湘江大橋與河西聯為一體，可便捷到達市區中心；經建設大道可與各區相通，從項目地到達城市任一片區的時間能控制在半小時之內。 3． 2． 2 基礎設施條件 供水：此牌范圍由市一水廠供水，可從蘆淞路城市自來水管接入。 供電：附近有 110KVA 變電站，可在小區內設配電所。 通訊：直接由市話通信網接入。 排水：區內污水、雨水可分別排入建設路的城市污水、雨水管網系統。 3． 2． 3 商業及文化教育配套設施 學校：附近有株洲市第一中學，樟樹坪小學等。 醫院：株洲市第一醫院，株洲市第四醫院，株洲市婦幼保健醫院。 商業服務：項目區域為市區商業中心。 3． 2． 4 地形地貌 場地呈不規則多邊形，地勢略有起伏，用地范圍較開闊。 3． 2． 5 地質 根據項目場地巖石 工程勘察報告，場地內未發現影響其穩定性的不良地質現象和可液化地層，場地是穩定的，宜于興建擬建建筑物；場地水文地質條件簡單，地下水較貧乏，地下水對砼及鋼筋混凝土結構中的鋼筋不具腐蝕性；歷史上未發生過 6 級以上地震，地基土壤持力層厚，承載力較強，宜于工程建設。 3． 2． 6 地震烈度 根據《中國地震動參數區劃圖》（ GB193062021），株洲市區的地震動峰值加速度分區 g=，對照項目建設場地地震基本烈度為 V1 度。 3． 2． 7 氣象條件 株洲地區屬亞熱帶季風濕潤型氣候，四季分明，光熱充足，雨水充沛，年平均降 水量 12001600 ㎜，年平均氣溫 ℃。 土地利用 3． 3． 1 土地所有權性質 項目用地位于株洲市蘆淞區荷葉路旁 ,原為株洲市肉雞場用地 .項目規劃用地總面積為 ㎡ ,屬城市三級土地。地勢平整。用地范圍內原為簡易的磚木結構、磚混結構。湖南德政房地產開發有限公司通過掛牌出讓獲得該宗地擬進行房地產綜合開發，符合株洲市土地利用總體規劃。 3． 3． 2 用地現狀 現狀用地原為株洲市神農果業有限責任公司以出讓方式取得使用權的國有工業建設用地，大部分建筑原為老式建筑，地勢平整，場地內水 電基礎設施已到位，湖南德政房地產開發有限公司通過掛牌出讓獲得該宗地擬進行房地產綜合開發，土地性質改為城鎮混合住宅用地。 3． 3． 3 拆遷安置方案 建設單位擬根據有關標準和安置辦法，對單位拆遷戶進行一次性貨幣之補償安置方案。補償標準和安置辦法按株洲市人民政府二 OOO 年第 10號令《株洲市城市拆遷補償安置條例實施辦法》實施。 第四章 建設規模及功能標準 建設內容及規模 本項目規劃建設由多層的大型商品住宅區、商業購物區組成，配套建設社區服務網點、管理用房、交配電站等公用設施。規劃總占地面積 畝，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，住宅600 戶。 功能設施標準 建筑使用功能 現代家庭向小型化發展，戶規模以 3 口之家為主，居住環境質量要求要有較大的改善和提高，強調公共交通和私人汽車有一定發展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環境綠化有較大提高。室內外各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環境協調是發展的趨勢。套型的靈活性和適應性要求更高， 購物環境要開闊、明朗、通透，有一定規模的休閑、保健場所相配套，并使空間有可能再劃分。 住宅標準 住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。 ① 外墻：水泥抹光，高級外墻漆； ② 內墻：廚房、衛生間墻面粉水泥砂漿、其余房間墻面及頂棚刮仿瓷涂料； ③ 地面：廚、衛為防滑地磚，其余為水泥砂漿找平； ④ 門窗：入戶門為高級防盜門，戶內留門洞，高級塑鋼窗； ⑤ 衛生間：蹲式大便器； ⑥ 有線電視、寬帶網、電話線戶內預埋； 公用工程 園區設有院內花園、草地、水池、休息廳、地面停車場、室內外消防、配電房、公共照明、電子防盜 系統、通風及保安監視系統等。 第五章 工程技術方案 總體規劃方案 本項目西接蘆淞路，臨荷葉沖路設世家主入口，以水景和雕塑小品與城市干道蘆淞路相連，主入口以水景為題材，展示現代人群在水景觀念上的新追求，并在視線上進行移情設計，大道換位思維的效果，以人為本，增強園區的課可賞性，提高檔次。另在徐家橋和臨住宅區內側設多個次入口，以方便人員的出入和小區內人員購物的要求，也滿足了消防的需要。 小區主入口通過綠化廣場與城市干道相連。小區主入口大門氣勢恢宏，極具個性，并在視線上進行無遮攔設計，使得內外空 間既相互獨立又相互聯系，同事增強了主入口的氣勢，提高了小區的檔次。主入口后右側設計了中心花園，成為小區與城市之間的過渡，在小區花園的正對面設計了活動休閑場所，給孩子予以足夠的安全保證，也為居民在上下班的時候接送孩子提供了方便，減輕了小區內的交通壓力。 物業管理中心設計在小區北側的旁邊，便于對整個小區的管理。 小區內的住宅樓全部多層住宅樓，在創造優美的居住環境的同時，最大限度地提高了土地的利用率。小區內的道路布置以自然流線型為主，豐富了小區的平面造型，使整個小區顯得富有生氣、更加靈活。使小區的環境與周圍環境更 加協調、互為景觀，相互融合，和諧共生。 總平面布置 布局 本工程總平面布置以“山體 水景”為核心，通過核心將各建筑物貫穿在一起構成一個整體，區內園林景觀錯落有致地分布在區域中，結合地形地貌，使住宅區和各個公共建筑透徹地聯系，保證了公共景觀和資源被充分地利用，達到了比較高的“符合性和均好性”。這種以景觀空間為軸心的住宅區空間體系突破了傳統的以道路或者建筑物為主體的居住區域規劃設計理念，使得小區空間層次豐富有序。 1）體量控制。因該小區主要針對周邊特殊群體而設，所以小區設計多層住宅。設計時利 用不同戶型的組合和穿插形成小區體量的梯度與空間的層次。 2）在規劃布局中充分利用地形特點，設中心花園為整個小區的中心，堅持以人為本的設計原則，總平面功能分區合理，戶型經典雅致，住宅全部南北朝向交錯排布，有利于房間的采光和通風，同事避免了住宅間前后的干擾，也使東西兩個方向建筑立面形式有豐富的韻律感。 3）建筑空間布局 小區主入口設在整個項目的西南角，有利于居民與城市的相互連接，方便了居民的進出。利用地勢的平整和開闊性，用區前廣場與城市 干道相接。進入小區大門，眼前豁然開朗，小區的優美景色盡收眼底，給人一種心曠神怡的感覺。小區內以花為中心，在花園的周圍布置了娛樂和休閑的場所和空間，同時利用多條綠色走廊將小區里面的“山體 水景”連接起來，作為中心水景延伸和補充，豐富了景觀的進深感和層次感。小區內建筑采用圍合空間手法，入戶口相對獨立，互相不產生干擾，住宅與住宅之間形成中心庭院，得到綠化的最大集約效應。 交通組織 因為小區的面積大，進深長，小區的內部交通實行以休閑走廊為主，以車行為輔的交通體系。東面和西面兩個入口，均與城市道路有機聯系，外來車 輛和住戶車輛可直接入架空層車庫，區內以二級路為各組團間的接線，組團內部的道路聯系每個住戶，避免了流線交叉，另外宅前或宅后河道路旁邊設有停車位，可供臨時訪客停車之用。人行道由小區前的綠化廣場開始，沿著中心花園的邊緣設置休閑走道，輔以景觀走廊和組團間的道路，組成小區內部的步行體系。 內部消防車道：消防車由小區入口進入，小區內部各建筑均設有環形消防車道。沿城市干道的商業門面設置了消防通道。 項目道路系統采用了市政道路、小區循環道路和步行道路相互交錯的交通網絡，且全部與景觀空間交融在一起，使整個小區的車行交通更加獨立和有效，既安全又便于管理，使住宅小區的道路空間設計達到新的境界。 環境設計 小區綠地率達 30%，靈活運用空間主體手法，綜合設計流線，景觀和居住空間，在綠化景觀上營造出豐富的空間序列感受。綠色空間在靠近居住區的一側以自然流線形態為主，運用點線面的不同劃分和布置，將小區變成綠色的海洋，為居民提供了一個良好的生態環境。 建筑 平面設計 小區內住宅單體建筑設計均采用一梯四戶的高層，戶型設計以三室二廳二衛（建筑面積 125 ㎡）為主打戶型，二室二廳一衛（建筑面積 90 ㎡）為輔。戶型內 平面方整，起居生活區域臥式分區明確，客廳與主臥室均有良好的朝向與景觀。各戶內廚房、衛生間均有直接的通風、采光。戶型設計充分考慮當地的氣候條件，夏天較為炎熱，要盡量避免非方正戶型的出現，做到明廳、明廚、明衛。遵循“動靜分區、公私分區、主次分區、干濕分區”的原則，但也要考慮株洲市崇尚創新、變化的特點，設計適當的個性化戶型。 立面設計 單體住宅建筑設計具有鮮明的建筑風格和明顯的識別性，力求在小區內營造出多樣化的住宅類型和豐富的組合形