邕江灣別墅園可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 家庭結構家庭成員構成集中在3—4 人，家庭結構比較穩定，對住房的功能配置上趨向于客廳 +餐廳 +主人間 +兒童房 +老人房 +工人房 +客房 +書房（藝術品收藏室、琴房、棋牌室或健身房） +多衛生間。 （三）價格定位 在給本項目的價格定位時，在考慮成本的基礎上，要結合市場的實際情況定位，根據調查，南寧的別墅價格大致分二個檔次，一種價格在 150—250 萬之間，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。一種價格在 50—100 之 間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調查情況了解到，價格在 50—100 萬之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經濟情況和一些要素分析，南寧市 1—9 月份人均可支配收入為 元，其中 40%的家庭人均可支配收入超過 元 , 20%的家庭人均可支配收入超過 元（其中有 10%的家庭人均可支配收入超過 元）。只要有按揭貸款支持，有 10%的家庭有能力通過辦理 20 年按揭購買總房款為 90 萬元的住宅，或者有 10%的家庭有能力通過辦理 10 年按揭購買總房款為 45 萬元的住宅。根據市場和南寧市住宅消 費預測，仙葫項目的價格定位宜分別為豪華型 300 萬元 /棟、普通型 150 萬元 /棟。整個仙葫項目的價格策略是“低價入市、逐步成長”，或者選擇“小幅調高”的方式，以達到首先獲取市場份額再攫取市場利潤和吸引消費者“追漲心理”的目的。 四、市場及競爭分析 （一）市場分析 南寧別墅市場調查研究： 別墅開發一片火熱 據調查，在這些別墅項目中占地數百畝甚至上千畝的項目不在少數，一些項目一期開發就突破了百套；在產品結構上，高、中、低檔均有供應，但別墅市場兩端熱、中間冷的現象也反映了市場的浮躁程度；在項目選址 上，基本上以自然環境優美、具有開發別墅先天優勢的鳳嶺和仙葫為主，重視對園區小環境與周邊大環境的有機結合，對自然資源進行合理化的開發和利用。 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 14 頁 在建筑形態上更是呈現多樣化，從歐陸建筑體系到澳洲風情、北美風格，豐富多彩，在很大程度上滿足了一定的市場需求。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問市。從價格上看，一些高性價比的項目體現在建筑設計、景觀設計等諸多方面，注重引入名師設計理念，產品之間的差異性比較顯著。 南寧別墅由于起步較晚，大多數開發商都沒有開發別墅的經驗，造成項目參差不齊，檔次 落差大，給人感覺很困惑。盡管如此，從整體來看，南寧別墅市場一直保持著紅紅火火的發展態勢。南寧市規劃局副局長黃恩厚稱，南寧市將以綠色生態別墅建設為特點，重點規劃市區東部鳳嶺一帶山嶺別墅區，以及市南新興苑、市西金沙湖和仙葫開發區規劃別墅區。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。據《中國房地產報》統計消息，目前南寧別墅（含聯排、 VILLA 和獨立別墅）已立項的達 1500 余套 。 南寧別墅類基本情況 （ 1）、剩余未開發土地的名稱與數量 大自然尚未開發面積約 250 畝； 翡翠園尚未開發面積約 38 畝； 龍 胤尚未開發面積約 236 畝； 麗水灣尚未開發面積約 47 畝； （ 2）、政府已批的土地名稱和數量 雅源閣 420 畝 海茵國際花城約 400 畝 邕江灣約 161 畝 龍頭山莊約 1500 畝 （ 3）、在建總量 目前，南寧在建別墅（含聯排、獨立和 VILLA）總量已超過了 1500 多套。 (4)、供求特點 a、聯排別墅、雙拼別墅較獨立別墅容易銷售。 消費者收入整體是呈金字塔形分布的，聯排、雙拼別墅的價位較獨立別墅的價位要低 50～ 100 萬不等，能夠接受此價位的人群要遠高于購買獨立別墅的，消費者購買力水平將直 接影響項目的銷售（注：高檔物業少有用于投資）。在比較社邕江灣別墅園可行性研究報告 第 15 頁 區環境、房型、配套、服務后，價位將成為最后征服消費者的利劍。 b、純別墅區較綜合社區的別墅容易銷售。 購買別墅的人更加注重別墅所處的環境，通常把享受放在購買別墅的重要位置上。同時，也從一個側面反應出購買別墅的人，有一種 “富人圈 ”的居住情節，即存在著虛榮的購買心理特征。 c、別墅掀起樓市波瀾。 從 2021 年玫瑰園以近乎顛覆性的低價入市，到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山．橘郡陽光別墅、麗水灣等項目相繼面市，南寧別墅市場不斷擴容。特別是 2021 年，新盤紛紛上馬入市，市場繼續一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點之一。 由于 “中國 東盟博覽會 ”落戶南寧的利好因素推動，有土地的開發商都有可能開發別墅項目。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優勢，城市化進程加快、外來人口增加。置業投資系統消費將推動樓市的發展。 按目前已報建、在建項目情況來看，南寧別墅市場的供應量還是比較合理的，因此，未來南寧豪宅別墅市場的走勢將呈現穩健的態勢。 d、別墅的未來發展前景 南寧市的別墅市場發展經歷了幾個階段，第一階段為 80 年代興起的 “宅基 地熱 ”，主要表現為大沙田，仙葫一帶的 “農民別墅 ”；第二階段為 90 年代中后期興起的 “別墅用地熱 ”，開始出現規模化的以賣土地為主的樓盤，如濱江別墅區等；第三階段從 2021 年發展至今。 隨著市場供銷兩旺的發展勢頭，人們對居住品質要求的不斷提高，住宅設計的總體趨勢出現了從 “量變 ”到 “質變 ”，由居住型向享受型轉化的過程。南寧的樓市從 2021 年開始，別墅市場進入 “戰國時代 ”。而 2021 年大部分別墅盤推向市場后則完全進入 “別墅時代 ”。在已推向市場的樓盤中以純別墅社區概念來規劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個 樓盤；大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽光別墅、楓林藍岸等樓盤大部分是 TOWNHOUSE、 VILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產品類型相混合的社區。 別墅市場透視 （ 1）、仙葫版塊的銳不可擋 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 16 頁 2021 南寧別墅市場看仙葫 鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區域。仙葫版塊從地段與環境的綜合質素看，無疑是最高；邕江灣則是集大成者。 （ 2）、領銜未來別墅的發展發向 考察未來別墅的方向：在 SARS 以后，健康住區已成為樓市的熱門話題；邕江灣率先成為國家住宅與居住環境工程中心批 準的首例國家級健康別墅試點項目，從選址到規劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計、材料選擇、施工管理、前期物業管理，尋找最為契合未來別墅的發展方向。 （ 3）、性價比上的絕對實力 就南寧別墅市場而言，經濟型別墅單棟價格在 100 萬以內，像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽光麗園；標準獨立別墅單棟價格將集中在 180230 萬之間，按照建筑面積折算，單價約 5000元 /平米，單棟別墅占地面積基本集中在 600700平米，如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園；。 政策帶來的競爭優勢 2021 年 2 月 18 日，國土資源部下發了關于 “停止別墅類用地 ”的通知。這樣可以持續保留產品差異優勢。 （附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡介 南寧市已建和在建的別墅項目 天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。 即將上馬的別墅項目： 雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊。 別墅所在的區域分 玫瑰園在江南區；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。 按競爭對手樓盤檔次分 碧麗山莊賣地；楓丹麗舍樓盤素質較低；玫瑰園是市區開發最早的別墅，銷售已經進入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國際花城、寶城花園均處于規劃設計階段。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素邕江灣別墅園可行性研究報告 第 17 頁 質相當。 結論： 從市場獨立別墅供應量來看：目前獨立別墅供應量所占別墅總體供應量比例較聯排別墅低。 從獨立別墅市場價格來看：目前質數較高的獨立別墅均價是 170 萬至 280萬之間（個別樓王除外），市場普遍認同價格為 200 萬左右。 從獨立別墅開發戶型面積來看：基本上以 350 至 400 平米以上 為主導，少數在 300 平米內和 500 平米以上。 從獨立別墅銷售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨立別墅存量并不多，大量已被市場消化掉。但是未被市場消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢。 從別墅景觀優勢上看：景觀好，地理位置優越，特別是沿江別墅銷售情況看好。反之，景觀較差別墅在銷售上存在著一定困難。表明消費者一個明顯的消費傾向，買別墅就是買景觀和身份感 （二）競爭者分析 楓丹麗舍 邕江灣為純粹獨立別墅，而對手在容積率、私密性以及戶型上完全處于劣勢，邕江灣在環境和產品上擁有絕對優勢，這里最有實力成就南寧未 來的富人區。目前楓丹麗舍獨立別墅在檔次定位較低，基本價格為 100 萬左右，而且除剩余三套外，基本上已銷售完，不構成對邕江灣別墅銷售威脅。 龍胤花園 對手以獨立別墅和聯體別墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷售情況還在預料之中。在檔次定位上非常高，價格上也基本是符合南寧別墅市場價位。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優勢。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多，形象也較佳，樣板間的包裝基本完成，銷售現場氛圍較濃。略顯差別是龍胤花園存在著聯排和獨立別墅，而邕江灣別墅園為純獨立別墅。邕江灣是首例國家級 健康別墅示范項目，有 650 米親水江岸線，環境一流。另外從風水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財斂財之相，而龍胤花園與此相反。在價格上邕江灣也江會有一定優勢。 但龍胤花園二三期正在規劃中，其獨立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個競爭邕江灣別墅園可行性研究報告 第 18 頁 對手。 海田 天池山別墅 對手一期已基本售磬，二期即將開發，對手在景觀與規劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競爭。另外邕江灣獲得首例健康住宅試點更具品牌競爭優勢。 麗水灣 麗水灣別墅為純 獨立別墅，景觀非產優美，江景是其最大的賣點，而且山頂公園規劃也為該樓盤添色不少。目前售樓中心已經投入使用，樣板房和一期工程基本進入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠，建筑布局、景觀環境、品質格調、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類似。二期和三期總共 71 套，這將是邕江灣別墅園形成極大競爭。 碧麗山莊 對手以賣地為主，與邕江灣不會形成競爭。 新天地別墅 對手挺強，但新天地位于鳳嶺，以起伏的地貌營造環境，與邕江灣差異性較大，且對手二期已開盤，銷售情況也不錯，將不會形成太大競爭 。 從以上資料中可知，目前南寧市房地產在別墅方面存在不同的檔次，在各個層次的別墅或宅基地都存在競爭，按目前南寧的別墅看有兩種：一種是檔次比較高的，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園；每棟價格在 150—250萬元之間，另一種是檔次低一點的，如：楓丹麗舍，玖瑰園等，每棟價格在 50萬 —100 萬元之間，根據市場調查，南寧目前別墅比較暢銷的價位在 60 萬 —100萬元的，像楓丹麗舍、玖瑰園的銷售據了解比較好。但由于南寧市的別墅剛起步，郊區化生活模式也剛剛起步，所以區域內別墅項目的銷售并不是十分理想，所以市場空間 還是比較大，但也存在激烈的競爭，這對于我們下一步的市場進入具有一定的障礙。 因此，仙葫項目應針對競爭形勢，走差異化道路，推出一種價格適